TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur et Madame

[N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06547 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKIA

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [S] [K],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître ZOUAOUI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E2000

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [N],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [Q] [H] épouse [N],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06547 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKIA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 février 2017, M. [S] [K] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.982 € charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 1 août 2024 puis du 27 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [J] [N] deux commandements de payer la somme principale de 9 750,00 € puis de 7 800,00 € au titre de l’arriéré locatif.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [J] [N] le 28 novembre 2024.

Par assignation du 10 juin 2025, M. [S] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— ordonner la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [N] et Mme [Q] [H] épouse [N],

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à parfaite libération des lieux à une fois et demie le montant du dernier loyer applicable (2.925 €), le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement M. [J] [N] et Mme [Q] [H] épouse [N] à payer à M. [S] [K] la somme de 19.500 € due au mois de mai 2025, au titre des loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er août 2024 sur la somme de 9.750 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement M. [J] [N] et Mme [Q] [H] épouse [N] à payer à M. [S] [K] une indemnité d’occupation,

— condamner solidairement M. [J] [N] et Mme [Q] [H] épouse [N] aux dépens, comprenant le coût des deux commandements de payer,

— condamner solidairement M. [J] [N] et Mme [Q] [H] épouse [N] à payer à M. [S] [K] une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 13 juin 2025.

Initialement appelée à l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

À l’audience du 17 décembre 2025, M. [S] [K] a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 13.650 €. Il s’est opposé aux demandes de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.

M. [J] [N] a demandé des délais de paiement sur 36 mois et un délai jusqu’au 30 juin 2026 pour quitter les lieux.

Il a reconnu que les loyers étaient payés de manière irrégulière en raison de son activité professionnelle qui ne lui confère pas de revenus fixes. Il a déclaré avoir soldé la dette de 19.500 € et ne pas avoir réglé l’intégralité des loyers suivants.

Il souhaite quitter les lieux à la fin du mois de juin 2026 lorsque son épouse sera à la retraite.

Il a déclaré que son épouse était enseignante et percevait un salaire de 2.500 €, qu’il était indépendant et ne percevait pas de revenus fixes, qu’ils n’avaient pas d’autre dette, qu’ils avaient demandé un logement social (BALAE) et qu’ils vivaient avec leur enfant au chômage.

Mme [Q] [H] épouse [N], citée à étude par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIVATION DE LA DECISON

Sur les demandes de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [J] [N] règle ses loyers de manière irrégulière depuis près de deux ans et, au jour de l’audience, une dette de loyers est toujours existante malgré les mises en demeure et commandements de payer qui lui ont été adressés par son bailleur.

M. [J] [N] ne règle plus ses loyers et charges aux termes convenus, ce qui constitue un manquement grave et répété à ses obligations contractuelles et justifie la résiliation du bail conclu entre lui et M. [S] [K]. La résiliation sera fixée au 10 juin 2025, date de l’assignation.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [S] [K] à faire procéder à son expulsion.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [J] [N] ne paye plus la moindre somme depuis le 1er septembre 2025. Il a, en toutes hypothèses, l’intention de quitter les lieux au plus tard au mois de juin 2026, à la retraite de son épouse. Lui accorder de nouveaux délais pour quitter les lieux risquerait d’aggraver encore sa dette locative, le loyer n’étant pas adapté aux revenus du ménage. Par ailleurs, M. [S] [K] entend reprendre son logement pour y habiter lui-même en raison de ses problèmes de santé qu’il justifie.

Dans ces conditions, M. [J] [N] sera débouté de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [J] [N] et son épouse seront solidairement condamnés à payer à M. [S] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, jusqu’à libération des lieux.

Afin de ne pas aggraver la situation des locataires et de faciliter le règlement intégral de la dette, il n’y a pas lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une fois et demie le montant du loyer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [S] [K] produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 15 décembre 2025, M. [J] [N] lui doit la somme de 13 650,00 €, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Ce décompte prend bien en compte les versements effectués par le locataire entre juin et septembre 2025, lesquels correspondent aux relevés de compte produits par M. [J] [N].

Dès lors, M. [J] [N] et son épouse seront solidairement condamnés à payer la somme de 13.650 € à M. [S] [K], avec intérêts au taux légal à compter du 1 août 2024, date du premier commandement de payer, sur la somme de 9 750,00 €, et à compter du 10 juin 2025, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [J] [N] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience du 17 décembre 2025. Il n’a procédé à aucun règlement depuis le 1er septembre 2025. Par ailleurs, il déclare lui-même que ses revenus professionnels qui ne sont pas fixes ne lui permettent pas de s’acquitter de son loyer et son épouse sera prochainement à la retraite, ce qui laisse supposer une diminution des revenus du ménage.

Dans ces conditions, M. [J] [N] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [N] et son épouse, parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 1 août 2024 mais pas celui du 27 novembre 2024.

M. [J] [N] et son épouse seront également solidairement condamnés à verser à M. [S] [K] une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que la demande de résiliation du bail de M. [S] [K] est recevable,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 8 février 2017 entre M. [S] [K] et M. [J] [N] concernant les locaux situés au [Adresse 3] à la date du 10 juin 2025,

ORDONNE à M. [J] [N] et Mme [Q] [H] épouse [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE M. [J] [N] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [N] et Mme [Q] [H] épouse [N] à payer à M. [S] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 11 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE solidairement M. [J] [N] et Mme [Q] [H] épouse [N] à payer à M. [S] [K] la somme de 13 650,00 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 15 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 1 août 2024 sur la somme de 9 750,00 €, et à compter du 10 juin 2025 sur le surplus,

DÉBOUTE M. [J] [N] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE solidairement M. [J] [N] et Mme [Q] [H] épouse [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1 août 2024, à l’exclusion de celui du 27 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [J] [N] et Mme [Q] [H] épouse [N] à payer à M. [S] [K] la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait à [Localité 1], le 25 février 2026.

Le Greffier Le Juge