TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Y] [C]

Préfet de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02148 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FXP

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 septembre 2025

DEMANDERESSE

Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [C], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02148 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FXP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2018, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [C] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,98 euros et outre une provision pour charges de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1613,37 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [C] le 9 décembre 2024.

Par assignation du 13 février 2025, la société RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de Mme [Y] [C] au besoin avec l’intervention de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2647,71 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2025,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 19 juin 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative au 13 juin 2025 à la somme de 4536,75 euros. Elle a précisé qu’il n’y avait aucun paiement depuis le mois d’octobre 2024. Elle s’est opposée de ce fait à toutes les demandes de Mme [Y] [C].

Mme [Y] [C], comparante en personne, a expliqué avoir quitté son emploi au mois de novembre 2024, être en reconversion professionnelle, ne pas avoir de revenus mais bénéficier du soutien de sa famille. Elle a précisé avoir effectué des demandes d’allocations et de revenu de solidarité active en avril 2025. Elle a demandé à pouvoir rester dans le logement, des délais de paiement, et subsidiairement à bénéficier d’un délai pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au moment de la conclusion du bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1613,37 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 février 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Mme [Y] [C] ne peut pas assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, un plan d’apurement de la dette. En effet, Mme [Y] [C] ne paye aucun loyer depuis le mois de novembre 2024. Le paiement du loyer n’a pas été repris avant l’audience. Elle n’a communiqué à l’audience qu’une inscription auprès de France Travail, sans aucun élément financier. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [Y] [C] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 7 février 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à son mandataire.

Par ailleurs, la société RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025, Mme [Y] [C] lui devait la somme de 4536,75 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [Y] [C] n’a pas contesté la dette et n’a apporté aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [Y] [C] n’a versé aux débats aucun élément sur sa situation personnelle, financière, ou de santé. Elle n’a justifié d’aucune démarche en vue de son relogement.

Au regard de ces éléments, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également fait droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 décembre 2018 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] et Mme [Y] [C] concernant les locaux situés au [Adresse 3] [Localité 7] est résilié depuis le 7 février 2025,

ORDONNE à Mme [Y] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Y] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Y] [C] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 4536,75 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 13 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse,

DEBOUTE Mme [Y] [C] de ses demandes de délais de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 6],

CONDAMNE Mme [Y] [C] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [C] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge