TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/11615

N° Portalis 352J-W-B7G-CXUSF

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [O]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Madame [G] [O]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentés par Maître Raphaël MORALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E481

DÉFENDERESSES

La SARL JUPHI & ASSOCIÉS

[Adresse 3]

[Localité 10]

Madame [K] [I]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentées par Maître Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1377

La S.C.I. 39 VOLTAIRE et MARIUS AUFAN

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Maître Denis LANCEREAU de l’AARPI Cabinet TOCQUEVILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0050

Décision du 07 Mai 2025

2ème chambre

N° RG 22/11615 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXUSF

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 3 décembre 2021, la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [M] [O] et Madame [G] [O], ci-après les consorts [O], le lot de copropriété n°5 correspondant à un appartement de quatre pièces d’une superficie de 88,71 m² avec terrasse au 1er étage d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] Levallois-Perret cadastré section M n°[Cadastre 2], [Cadastre 1] et [Cadastre 12], au prix de 995 000 euros.

Le bien a été livré le 11 mai 2022.

Par courrier recommandé du 21 juillet 2022, les consorts [O] ont mis en demeure Madame [K] [I], gérante de la SARL JUPHI & ASSOCIES, ayant reçu le 25 août 2019 mandat de la venderesse pour commercialiser les lots de l’ensemble immobilier, de les indemniser « du fait du préjudice lié à l’absence d’ensoleillement » de leur terrasse.

En l’absence d’issue amiable du litige et par exploits d’huissier du 17 août 2022, ils ont fait assigner la SCI 39 VOLTAIRE & ASSOCIES et Madame [K] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation à réparer leur préjudice.

La SARL JUPHI & ASSOCIES est intervenue volontairement à l’instance par conclusions signifiées par voie électronique le 4 octobre 2023.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 17 avril 2024, les consorts [O] demandent au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1103 et 1217 du code civil, de :

DECLARER non-conforme le bien immobilier sis [Adresse 7], par rapport aux prévisions initiales en matière d’ensoleillement de la terrasse,CONSTATER que la réticence dolosive dont s’est rendue coupable la SARL JUPHI & ASSOCIES a vicié le consentement des époux [O],Dès lors,

DECLARER l’existence d’un préjudice subi par Monsieur et Madame [O] tenant à la différence d’ensoleillement,En conséquence :

CONDAMNER solidairement la SARL JUPHI & ASSOCIES et la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN à verser à Monsieur et Madame [O], la somme de 39.209 Euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice pour absence d’ensoleillement de la terrasse de leur bien immobilier sis [Adresse 8],CONDAMNER solidairement la SARL JUPHI & ASSOCIES et la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN à verser à Monsieur et Madame [O], la somme de 99.500 Euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice pour perte de chance,ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,CONDAMNER solidairement la SARL JUPHI & ASSOCIES et la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN à verser à à Monsieur et Madame [O], la somme de 3.000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER solidairement la SARL JUPHI & ASSOCIES et la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 22 mai 2024, Madame [K] [I] et la SARL JUPHI & ASSOCIES demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

PRONONCER la mise hors de cause de Madame [K] [I] de la présente procédure,DONNER ACTE à la SARL JUPHI & ASSOCIÉS de son intervention volontaire,DÉBOUTER M. et Mme [O] et la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN de leurs demandes à l’encontre de la SARL JUPHI & ASSOCIES,CONDAMNER M. et Mme [O] à verser à Mme [I] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER M. et Mme [O] ou tout succombant à verser à la SARL JUPHI & ASSOCIÉS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Décision du 07 Mai 2025

2ème chambre

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Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 5 mars 2024, la SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de toutes leurs demandes notamment en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN ,Subsidiairement, si par impossible le Tribunal jugeait la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN responsable d’une non-conformité et/ou d’un dol à l’égard de Monsieur et Madame [O],

DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de leur demande de condamnation en réparation d’une perte de chance de pouvoir faire l’acquisition d’un appartement disposant d’une terrasse ensoleillée,FIXER le montant des condamnations en dommages et intérêts prononcées à l’encontre de la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN à la somme maximum de 8423 euros au titre de la perte de valeur de la terrasse et à la somme maximum de 1000 euros au titre de la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses,A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal devait prononcer une condamnation quelconque à l’encontre de la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

CONDAMNER la Société SARL JUPHI à garantir intégralement et à relever indemne la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN de l’ensemble des condamnations qui pourraient être portées à son encontre au profit de Monsieur et Madame [O] aux termes du jugement à intervenir,Dans une telle hypothèse, CONDAMNER la Société SARL JUPHI à payer à la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens,CONDAMNER la Société SARL JUPHI à relever et garantir indemne la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN de toutes condamnations qui seraient portées à son encontre, et ce, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, telle que prévue par les articles 1231-1 et suivants du code civil,En toute hypothèse,

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [O] à payer à la SCI 39 VOLTAIRE & MARIUS AUFAN la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du CPC,CONDAMNER Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

Décision du 07 Mai 2025

2ème chambre

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MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger », « donner acte » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Il est également précisé à titre liminaire que la demande de mise hors de cause de Madame [K] [I] est devenue sans objet dès lors que les consorts [O] ont abandonné toute prétention à son encontre, de sorte qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif du présent jugement.

Sur l’obligation de délivrance

Les consorts [O] soutiennent que l’appartement qui leur a été livré n’est pas conforme à l’appartement promis au regard de l’absence d’ensoleillement de la terrasse, en dépit d’une confirmation par Madame [K] [I], gérante de la SARL JUPHI & ASSOCIES, avant la signature de l’acte notarié de ce que la terrasse serait ensoleillée l’après-midi.

La SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN relève que les consorts [O] ne démontrent ni même n’allèguent une quelconque non-conformité de la terrasse de leur appartement par rapport aux stipulations de l’acte de vente, à l’ensemble des documents qui y sont annexés, aux pièces qui ont été déposées au rang des minutes du notaire, au contrat de réservation ou à la plaquette publicitaire du programme, rappelant que l’orientation, la localisation et l’environnement de ladite terrasse n’ont jamais varié.

Sur ce,

Sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance de la chose, c’est-à-dire de fournir à l’acheteur un bien conforme aux prévisions contractuelles.

En l’espèce, les consorts [O] ne démontrent ni n’allèguent que l’ensoleillement de leur terrasse soit entré dans le champ contractuel.

L’acte de vente du 3 décembre 2021 versé en défense et ses annexes ne contiennent aucune stipulation sur ce point, les demandeurs se fondant exclusivement sur un courriel de Madame [K] [I] qui n’a pas de valeur contractuelle.

Par conséquent, la SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN, qui seule peut engager sa responsabilité sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil, n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme aux prévisions contractuelles.

Décision du 07 Mai 2025

2ème chambre

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Sur la réticence dolosive

Les consorts [O] soutiennent que Madame [K] [I] a commis une réticence dolosive en leur indiquant à tort que leur terrasse serait ensoleillée, information pourtant déterminante de leur consentement à la vente.

La SARL JUPHI & ASSOCIES et Madame [K] [I], après avoir sollicité la mise hors de cause de cette dernière, intervenue à la vente en qualité de gérante, relèvent que les demandes des consorts [O] sont mal fondées, aucun contrat ne les liant à ces derniers, de sorte que les demandes dirigées à leur encontre sont nécessairement fondées sur l’article 1240 du code civil. Or elles estiment qu’ils n’établissent aucune faute de la part de la SARL JUPHI & ASSOCIES et encore moins un lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué. En effet, ils rappellent que le contrat de réservation ne mentionne nullement la présence de l’ensoleillement sur la terrasse en tant que condition essentielle du contrat, que les plans qui ont été fournis en annexe du contrat prévoient bien la présence d’un muret et indiquent correctement l’orientation de la terrasse et que le courriel qu’ils ont adressé à Madame [K] [I] pour s’enquérir de l’ensoleillement de la terrasse est postérieur à la date butoir pour se rétracter. Elles estiment donc que la preuve d’une faute de l’agence au titre de son obligation d’information n’est pas rapportée.

La SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN rappelle que le mandant n’est responsable du dol de son mandataire que s’il a commis personnellement une faute, laquelle n’étant pas présumée, doit être prouvée par la victime, et que n’engage pas sa responsabilité à l’égard des tiers le préposé qui agit sans excéder les limites de la mission qui lui a été impartie par son commettant, de sorte que les consorts [O] sont infondés à rechercher la responsabilité de Madame [K] [I] qu’elle ait agi en qualité de gérante ou de salariée de la SARL JUPHI & ASSOCIES. Elle ajoute que les demandeurs ne sauraient prétendre que l’ensoleillement de la terrasse de leur appartement aurait été déterminant de leur consentement dès lors qu’ils ont décidé d’acquérir un appartement dont la terrasse se trouvait au 1er étage sur cour, orientée nord et dominée au sud pas un bâtiment de 5 étages, outre qu’ils n’ont interrogé Madame [K] [I] sur le degré d’ensoleillement de la terrasse qu’après avoir régularisé le contrat de réservation.

Sur ce,

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

L’article 1137 du code civil précise en outre que le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1240 du code civil dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

A ce titre, l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligences vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur. Il doit notamment donner au mandant une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ainsi que sur la sous-évaluation manifeste d’un bien ou encore l’insolvabilité réelle ou supposée d’un acheteur. Ce devoir de conseil impose également à l’agent d’informer son client sur tous les risques juridiques, administratifs ainsi qu’économiques ou financiers que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la réglementation applicable et ensuite de conseiller utilement son client sur la façon de les éviter.

En l’espèce, les consorts [O], s’ils sollicitent la condamnation in solidum de leur venderesse et de la SARL JUPHI & ASSOCIES à indemniser leur préjudice de jouissance et de perte de chance, concentrent leurs écritures sur l’information erronée transmise par Madame [K] [I] dans un courriel du 10 octobre 2021.

Outre que la responsabilité de la SARL JUPHI & ASSOCIES ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aucun contrat ne la liant aux consorts [O], l’existence d’un manquement à l’obligation contractuelle d’information ou d’une réticence de la venderesse sera également examinée.

S’agissant de la responsabilité contractuelle de la SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN, il vient d’être relevé que l’ensoleillement de la terrasse n’est jamais entré dans le champ contractuel.

En outre, les consorts [O] n’allèguent pas l’existence d’un projet immobilier que cette dernière leur aurait caché et qui serait à l’origine du défaut d’ensoleillement de ladite terrasse, l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement ayant toujours été attenant à un immeuble plus ancien, visible sur la photographie de l’immeuble en construction sur la pièce n°5 versée en demande et dont le mur séparatif figure sur les plans du lot vendu. Ainsi, la SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN ne peut leur avoir caché l’existence d’un mur de clôture à gauche de leur terrasse qui serait responsable du défaut d’ensoleillement. La venderesse n’a donc commis aucune réticence dolosive à l’égard des acquéreurs.

Par ailleurs, il n’est fait état d’aucune information privilégiée que la SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN aurait omis de révéler aux demandeurs dans le cadre de son obligation précontractuelle d’information, l’exposition nord de la terrasse ayant d’ailleurs toujours été connue des demandeurs, de même que l’existence d’un bâtiment de 5 étages en fond de cour, que la venderesse évoque dans ses écritures sans être contredite par les demandeurs.

Enfin, l’information relative à l’ensoleillement de la terrasse n’apparaît pas déterminante du consentement des consorts [O] dès lors que ces derniers se sont positionnés sur un bien immobilier situé au 1er étage, donc la terrasse sur cour est exposée nord, outre que le contrat de réservation a été régularisé le 15 septembre 2022, soit antérieurement au courriel des consorts [O] du 9 octobre 2021.

S’agissant de la responsabilité délictuelle de la SARL JUPHI & ASSOCIES, si Madame [K] [I] a pu indiquer dans un courriel du 10 octobre 2021 que la terrasse serait ensoleillée l’après-midi dans la mesure où elle n’est pas surplombée par une autre terrasse, le tribunal relève que cette information n’est pas à l’origine du consentement à la vente des demandeurs, et donc de leur préjudice de jouissance et de perte de chance, dès lors qu’ils ont signé le contrat de réservation le 15 septembre 2022, que l’ensoleillement de la terrasse n’est jamais entré dans le champ contractuel et qu’ils ont décidé d’acquérir un appartement au 1er étage sur cour dont la terrasse, de 7 m² adossée à un mur de clôture, bénéficiait d’une exposition nord. Faute de caractériser un lien de causalité entre la faute alléguée de l’agent commercial et leur préjudice, la responsabilité délictuelle de la SARL JUPHI & ASSOCIES n’est pas engagée.

Par conséquent, il convient de rejeter l’ensemble des demandes de dommages et intérêts des consorts [O] et il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie de la SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [O], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Au regard de l’équité et de la nature du litige, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [M] [O] et de Madame [G] [O] de condamnation solidaire de la SARL JUPHI & ASSOCIES et de la SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN à leur verser la somme de 39 209 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice pour absence d’ensoleillement de la terrasse du bien qu’ils ont acquis le 3 décembre 2021,

REJETTE la demande de Monsieur [M] [O] et de Madame [G] [O] de condamnation solidaire de la SARL JUPHI & ASSOCIES et de la SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN à leur verser la somme de 99 500 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de perte de chance,

CONDAMNE Monsieur [M] [O] et Madame [G] [O] in solidum aux dépens,

REJETTE la demande de Monsieur [M] [O] et Madame [G] [O] au titre des frais irrépétibles,

REJETTE la demande de la SCI 39 VOLTAIRE ET MARIUS AUFAN au titre des frais irrépétibles,

REJETTE la demande de la SARL JUPHI & ASSOCIES et Madame [K] [I] au titre des frais irrépétibles,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 13] le 07 Mai 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI