TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01824 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AUF

N° MINUTE : 8/2025

JUGEMENT

rendu le 05 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AVIEL, [Adresse 2], représentée par M^e Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque B1131

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 3] (ALGERIE)

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 3] (ALGERIE)

représentés par M^e Rémy HASSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque K0057

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01824 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AUF

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 3/ 10/ 2019 à effet au 3/ 10/ 2019, la SCI AVIEL a signé avec Mme [I] [T] un bail pour un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], avec cave n° 35 pour un loyer de 2688 euros et 268,80 euros de forfait sur charges mensuelles. Le bail est indiqué « contrat de location pour résidence secondaire meublée ».

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/ 12/ 2021 pour avoir paiement d’un arriéré de 59006,40 euros.

Les lieux ont été quittés le 08/03/2022 . Une mise en demeure a été adressée aux défendeurs le 17/05/2022 pour l’arriéré de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15/ 12/ 2023, la SCI AVIEL a fait assigner M. [I] [X] et Mme [I] [T] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [I] [X] et Mme [I] [T] pour manquement à leurs obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de M. [I] [X] et Mme [I] [T] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— voir condamner solidairement M. [I] [X] et Mme [I] [T] au paiement :

— d’une somme de 70702,27 euros, au titre de l’arriéré dû au mois de mars 2022 inclus, soit la somme de 63127.05 euros de loyers et charges et frais de débarras de l’appartement , majorée de 12% des sommes dues , pour réparation du préjudice subi du fait de l’inflation

— d’une somme de 1700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— voir ordonner l’exécution provisoire

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 6] le 18/ 12/ 2023.

L’affaire a été retenue le 21/11/2024, le contradictoire étant respecté.

La SCI AVIEL soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Voir juger la SCI AVIEL recevable et bien fondée

— Voir débouter M. [I] [X] et Mme [I] [T] de l’ensemble de leurs demandes , fins et conclusions

— voir condamner solidairement M. [I] [X] et Mme [I] [T] au paiement :

— d’une somme de 70702,27 euros, au titre de l’arriéré dû au mois de mars 2022 inclus, soit la somme de 63127.05 euros de loyers et charges et frais de débarras de l’appartement , majorée de 12% des sommes dues , pour réparation du préjudice subi du fait de l’inflation

— d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— voir ordonner l’exécution provisoire

M. [I] [X] et Mme [I] [T] ont été représentés. Ils soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— voir juger que toute demande pécuniaire au titre de loyers et charges qui seraient dues jusqu’au 15 décembre 2021 se trouvera prescrite en application de l’article L 218-2 du Code de la consommation,

— voir juger irrecevable la SCI AVIEL en ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [X] [I] pour absence de droit d’agir,

— voir juger irrecevable la SCI AVIEL en ses demandes de voir acter l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de voir prononcer la résiliation de la SCI AVI EL et de voir ordonner une expulsion, la SCI AVIEL étant sans intérêt à agir au titre de telles demandes qui sont devenues sans objet depuis le 8 mars 2022,

— voir débouter la SCI AVIEL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— voir donner acte à Madame [T] [I] qu’elle se reconnaît débitrice de la seule somme de 1.300,60 €, somme correspondant au montant des loyers et charges dues au titre de la période comprise entre le 16 décembre 2021 et le 8 mars 2022, soit la somme de 6.676,60 €, de laquelle il convient cependant de déduire le dépôt de garantie de 5.376 € (6.676,60 € – 5.376 € = 1.300,60 €).

— voir juger qu’il n’y a lieu à versement de quelques sommes que ce soit au titre de la mise en décharge du canapé et du changement de serrure, le constat de sortie des lieux établi par huissier de justice ayant mis en évidence le bon état d’entretien dudit canapé et la remise des clés à la SCI AVIEL.

— voir condamner la SCI AVIEL à payer à Monsieur [X] [I] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Sur l’intérêt à agir :

En application de l’article 31 du code de procédure civile l’intérêt à agir doit être né et actuel, pour rendre l’action recevable.

La SCI AVIEL ne maintient plus de demande en acquisition de la clause résolutoire ou prononcé de la résiliation judiciaire du bail, en expulsion et indemnité d’occupation dans le dernier état de ses demandes soutenues à l’audience qui sont seules à être statuées.

Par conséquent la fin de non-recevoir soulevée par M. [I] [X] et Mme [I] [T] est sans objet.

Sur la qualité à défendre :

En application de l’article 32 du code de procédure civile a qualité à agir ou défendre celui qui dispose du droit d’agir.

M.[I] fait valoir qu’il n’a pas signé le bail, même si le contrat comporte son nom, et qu’il n’est pas prouvé de mandat donné pour le signer pour son compte. Il oppose encore le fait que l’article 219 du code civil ne peut conduire à le voir dit engagé pour ce bail , la condition préalable tenant au fait d’être hors d’état de manifester sa volonté n’étant pas remplie le concernant , et il ajoute que la signature de Mme [I] est faite pour elle et non pour le compte de son époux. Enfin les défendeurs soutiennent que le bail verbal n’est pas possible en même temps que le bail écrit .

Ils évoquent également l’absence de solidarité de l’article 220 du code civil qui soit applicable.

L’article 220 du code civil a trait au fond à la solidarité passive des époux, en cas de demande en paiement, et non à la qualité à défendre à une instance en tant que titulaire de droits.

M.[I] n’a pas signé le bail, qui ne comporte que la signature de la SCI AVIEL et Mme [I], même si son nom figure sur ce contrat .

L’article 219 alinéa 2 du code civil ne trouve pas application , puisqu’aucune impossibilité de manifester sa volonté, condition préalable , n’est invoquée par les demandeurs pour M.[I].

De plus il ne peut être tout à la fois soutenu l’existence d’un bail écrit et l’existence d’un bail verbal envers des locataires, puisque le bail verbal suppose un bail fait sans écrit en vertu de l’article 1714 du code civil.

Il n’est pas justifié de mandat express donné à Mme [I] par M.[I] pour la signature de ce bail selon les pièces produites par la SCI AVIEL.

Le mandat tacite suppose de caractériser l’intention du mandant , selon les preuves produites. M. [I] [X] et Mme [I] [T] contestent le fait que les SMS transcrits par le commissaire de justice le 16/10-2024 émanent de M.[I] [J] . Or les numéros de téléphones mentionnés sont situés l’un en France , l’autre en Algérie, pays de résidence principale des défendeurs, d’autre part le correspondant qui signe [J] évoque sa situation avec [T], qui est le prénom de Mme [I] . Il est donc parfaitement établi que ces transcriptions correspondent aux échanges entre la SCI AVIEL et M.[I].

Or il résulte des SMS produits sur le constat de commissaire de justice du 16/10/2024 que tous les échanges pour le paiement des loyers sont faits entre la SCI AVIEL ( plus exactement son gérant [E] appelé [O]) et M.[I] ( appelé [J]) , que de plus celui- ci se considère comme locataire lorsqu’il intervient pour évoquer une perte de loyer pour rien en période Covid ( 05/09/2020) , pour invoquer sa bonne foi lorsque des retards de loyers se sont produits , ou pour indiquer « nous serons à jour » ( 25/01/2021 , 18/02/2021 ) ou encore pour évoquer la remise des clés ( 17/06/2021) .

Dès lors la preuve d’un mandat tacite donné à Mme [I] pour signer également pour son compte le bail de résidence secondaire objet du litige est rapportée par la SCI AVIEL .

En application de l’article 1985 du code civil , en effet, le commencement de preuve par écrit que suppose le nom de M.[I] porté sur le bail et la signature de Mme [I], rend vraisemblable la commune intention des parties d’établir un bail de résidence secondaire meublé au profit des deux époux , et est corroboré par les éléments de preuve tenant aux écrits échangés par ces messages SMS sur toute la période du bail .

Sur la prescription :

M. [I] [X] et Mme [I] [T] invoquent la prescription biennale de l’article L218-2 du code de la consommation , la SCI AVIEL étant professionnel de l’immobilier , et le locataire un consommateur , dans le cadre d’un contrat de fourniture sinon de services du moins de fourniture d’un bien , et du fait que la loi spéciale prévaut sur la loi générale. Ils contestent le fait que les parties aient entendu soumettre le bail aux dispositions de la loi du 06/07/89 .

La SCI AVIEL fait valoir que le bail est un bail de résidence secondaire meublée pour un an, soumis par application volontaire des parties à la loi de 89, en raison des dispositions sur la durée du bail et le congé , et la rémunération des intermédiaires . Elle observe que le bail est soumis aux dispositions du code civil, pour une résidence secondaire soumis à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et conteste toute application des dispositions du code de la consommation pour ce contrat de bail . En cas de prescription de deux ans , elle fait valoir une cause d’interruption par la reconnaissance même partielle de la créance, de l’article 2240 du code civil.

Il convient de relever que la nature de bail meublé de résidence secondaire est retenue par les parties . Or les dispositions protectrices de la loi du 06/07/89 ne trouvent application que pour le bail de résidence principale, en déterminant pour ce type de bail un ordre public de protection, s’agissant du logement d’une personne ou d’une famille.

Le bail est donc soumis aux dispositions du code civil et ses conditions particulières.

En aucun cas les dispositions de l’article L218-2 du code de la consommation pour une prescription biennale ne peuvent s’appliquer à ce bail , puisqu’elle ne concerne que les actions des professionnels pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs .

Si la SCI AVIEL loue dans le cadre de son objet social dans le secteur de l’immobilier, la notion de consommateur du code de la consommation n’est pas applicable à M. [I] [X] et Mme [I] [T]. En effet , le consommateur au sens du code de la consommation est celui qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale , libérale ou agricole, mais agit dans le cadre autre de son activité. Le contrat de bail n’est pas lié à une activité quelle qu’elle soit, mais un contrat pour la jouissance de biens immobiliers loués.

Et l’article L221-1 du code de la consommation évoque l’application des dispositions aux contrats portant sur la vente d’un bien ou au contrat en vertu duquel le professionnel fournit ou s’engage à fournir un service au consommateur en contrepartie d’un paiement de prix, ce qui ne correspond pas à un bail , qui n’est ni une vente de bien ni une fourniture de services .

Dès lors seule s’applique à ce bail, la prescription de droit commun de 5 ans de l’article 2224 du code civil .

L’action de la SCI AVIEL porte sur la dette locative et n’est pas prescrite pour toutes les sommes dues depuis le 15/12/2018, si bien qu’elle est recevable en son action , le bail datant du 03/10/2019.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le locataire qui quitte les lieux est débiteur des loyers et charges à la date de libération effective des lieux, ainsi que des réparations de nature locatives ou dégradations de son fait , à moins qu’il ne prouve l’absence de faute de sa part , en application des articles 1728, 1731, 1732 du code civil .

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni ( p.7) que M. [I] [X] et Mme [I] restent devoir les sommes suivantes :

— une somme de 65683.05 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 8/ 03/ 2022

Aucun état des lieux d’entrée n’a été signé entre les parties. Par conséquent la présomption de bon état des lieux lors de la prise de possession de l’article 1731 du code civil s’applique et les locataires devaient les rendre comme tels, sauf la preuve contraire.

La SCI AVIEL demande paiement de la somme de 820 euros de frais de débarras du canapé.

M. [I] [X] et Mme [I] [T] soutiennent que le canapé qui se trouvait dans les lieux était en bon état et que les clés ont été remises à la SCI AVIEL .

Dans le constat d’état des lieux de sortie du commissaire de justice du 08/03/2022 , il est mentionné que « sont laissés dans les lieux abandonnés par le locataire sortant un grand canapé d’angle en cuir blanc, un lit avec tête de lit, deux tapis ».

Dès lors, le bailleur était en droit de faire débarrasser ledit canapé . Etant observé qu’il n’existe pas en ce cas de fournitures , mais seulement de la main d’œuvre , il sera retenu une somme de 580 euros pour cette dépense justifiée.

Il n’est pas justifié par ailleurs de sommes dues pour les clés restituées.

Sur la demande de condamnation solidaire des époux, l’article 220 du code civil prévoit la condamnation solidaire de ceux-ci lorsque le contrat porte sur l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

M. [I] [X] et Mme [I] [T] soutiennent que la dépense n’est pas une dépense ménagère ni pour l’éducation des enfants puisque s’agissant d’une résidence secondaire. La SCI AVIEL estime que toutes les dépenses, même d’agrément peuvent être ménagères, si elles profitent aux deux époux et qu’elles correspondaient à une charge du ménage en raison de leur train de vie élevé .

Le contrat de bail meublé de résidence secondaire à [Localité 6] de la part de résidents en Algérie ne correspond pas à un contrat qui porte sur l’entretien du ménage, alors qu’il n’est pas non plus une dépense circonstancielle d’agrément du ménage , tel un séjour de vacances. Il ne correspond pas non plus à un contrat pour l’éducation des enfants .

Par conséquent il convient de condamner conjointement M. [I] [X] et Mme [I] [T] à payer à la SCI AVIEL la somme de 60887,05 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation , après imputation du dépôt de garantie de 5376 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour érosion monétaire:

La SCI AVIEL demande en outre paiement d’une somme de 12% des sommes dues au titre de l’érosion monétaire subie pendant deux ans sur la base de l’inflation .

M. [I] [X] et Mme [I] [T] la contestent en raison de l’absence de préjudice indépendant du retard de paiement .

En application de l’article 1231-6 du code civil , en cas de préjudice causé par mauvaise foi et indépendant du retard de paiement, déjà compensé par les intérêts moratoires, une indemnité peut être allouée au créancier.

Les intérêts légaux visent à compenser le retard de paiement de M. [I] [X] et Mme [I] [T] pour les sommes dues, et cet intérêt légal est fixé pour tenir compte notamment de l’inflation .

La SCI AVIEL ne justifie d’aucun préjudice particulier indépendant de celui-ci et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts .

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner in solidum M. [I] [X] et Mme [I] [T] à payer à la SCI AVIEL la somme de 1600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [I] [X] et Mme [I] [T] aux dépens, hors coût du commandement de payer, qui demeure des frais de recouvrement sans titre exécutoire, puisque non nécessaire pour la présente procédure au sens de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que les lieux sont indiqués libérés au 08/03/2022 pour le bail de résidence secondaire meublé conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 5], avec cave n° 35

CONSTATE que la SCI AVIEL ne forme plus de demande en acquisition de la clause résolutoire, prononcé de la résiliation, expulsion et indemnité d’occupation à l’audience

DEBOUTE M.[I] [X] de sa fin de non-recevoir pour défaut de qualité

CONSTATE que la fin de non-recevoir soulevée pour défaut d’intérêt à agir est sans objet , la demande en acquisition de la clause résolutoire , prononcé de la résiliation, expulsion et indemnité d’occupation à l’audience n’étant plus soutenue

DEBOUTE M. [I] [X] et Mme [I] [T] de leur fin de non-recevoir pour prescription biennale de l’action de la SCI AVIEL

DECLARE la SCI AVIEL recevable à agir

DIT que la dépense pour les loyers , charges et frais pour le contrat de bail meublé de résidence secondaire n’est pas une dépense pour l’entretien du ménage ou l’entretien des enfants

CONDAMNE conjointement M. [I] [X] et Mme [I] [T] à payer à la SCI AVIEL la somme de 60887,05 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre du solde locatif ,

DEBOUTE la SCI AVIEL de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier lié à l’érosion monétaire

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE in solidum M. [I] [X] et Mme [I] [T] aux dépens, hors coût du commandement de payer en date du 28/ 12/ 2021.

CONDAMNE in solidum M. [I] [X] et Mme [I] [T] à payer à la SCI AVIEL la somme de 1600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT