TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e BELCOLORE et M^e DE BIASI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/14146 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYKOZ

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PATRIMOINE ET RENOVATION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Vincent BELCOLORE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1022

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. ORBIREAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Gilles DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0951

Décision du 04 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14146 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYKOZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame BRANLY-COUSTILLAS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

FAITS ET PRETENTIONS

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11] a entrepris de faire réaliser des travaux de réfection de loggias, au cours de l’année 2018.

Les travaux de réfection des loggias ont été confiés, à la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION par marché de travaux en date du 17 décembre 2018.

Les travaux ont été réceptionnés le 18 février 2020, avec des réserves.

Par ordonnance du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a désigné un expert, remplacé par ordonnance du 15 février 2021.

Le rapport de l’expert a été déposé le 23 août 2022.

Par exploit d’huissier du 21 novembre 2022, la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 14e devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 15 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture des débats et renvoyé l’affaire en plaidoiries à l’audience du 19 septembre 2024.

Par ordonnance du 9 juillet 2024, le juge de la mise en état a prononcé la révocation de l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats et renvoyé le dossier à la mise en état pour conclusions récapitulatives des parties.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION demande, au visa de l’article 1134 du code civil, de :

« SE VOIR, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société ORBIREAL, condamner à payer à la société PATRIMOINE ET RENOVATION :

— la somme de 45.129,44 € HT au titre du solde de son marché [80.829,34€ HT – les pénalités de retard 35.699, 90 €HT]

— Plus la restitution de son dépôt de garantie de 5%, soit la somme de 35.699,90 € HT

— Soit au total, la somme de 80.829,34 €HT.

SUBSIDIAIREMENT AVANT DIRE DROIT

Se voir ordonner, aux frais du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], un complément d’expertise d’une durée limitée à 3 mois, aux fins que le compte entre les parties déterminé par l’expert judiciaire [S], puisse être détaillé et explicité pour éclairer le Tribunal s’il l’estimait nécessaire.

SE VOIR en outre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société ORBIREAL, condamner à payer à la société PATRIMOINE ET RENOVATION, la somme complémentaire de 100.037,52 HT au titre des surcoûts nécessités par l’exécution de sa mission au titre de la réfection des chappes, non prévues au marché.

SE VOIR, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société ORBIREAL condamner au paiement de la somme de 15.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour tenir compte des diligences de conseils à l’occasion de la présente instance et des opérations d’expertise.

SE VOIR, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société ORBIREAL le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la société ORBIREAL, condamner aux entiers dépens de la présente instance dont les frais d’expertise puisqu’il est apparu que c’est la demanderesse qui reste devoir diverses sommes à l’entreprise et non l’inverse. ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11] demande, au visa des articles 1134, 1231-1, 1792 et 1793 du code civil, de :

« – DEBOUTER la société PATRIMOINE ET RENOVATION de l’intégralité de ses demandes.

— CONDAMNER la société PATRIMOINE ET RENOVATION à payer Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au Syndicat des copropriétaires la somme de 34.363,89 €, au titre des travaux réparatoires rendus nécessaires par l’absence de levé des réserves,

— ORDONNER la compensation des sommes retenues au titre de la retenue de garantie et le montant des travaux de reprises,

— CONDAMNER la société PATRIMOINE ET RENOVATION à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 30.000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société PATRIMOINE ET RENOVATION au paiement des entiers dépens (référé et fond) en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric de BIASI, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 3 septembre 2025 a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le règlement du solde du marché

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.?

Selon le CCAP convenu entre les parties le 17 décembre 2018, au point 8-1-1 intitulé « Pénalités pour retard dans l’exécution », « Constituent des retards justifiables du présent article :

— Tout retard dans le déroulement du calendrier contractuel ;

— Le dépassement des délais contractuels de chaque phase des travaux,

— Tout retard de plus de deux jours sur l’exécution d’une tache partielle inscrite au planning général.

Tout retard au sens du paragraphe susvisé donne lieu, sans mise en demeure préalable à l’application de la pénalité HT fixée à :

• 500 euros par jour pour les 7 premiers jours de retard,

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• 700 euros par jour les 7 jours suivant,

• 2 000 euros par jour à compter du 15E jour,

[…] Cette retenue provisoire pourra être transformée en pénalité définitive, si, à l’expiration de son marché, l’entrepreneur défaillant n’a pas pu respecter son délai contractuel d’exécution. Les pénalités sont toujours exprimées en euros hors taxes et par jour calendaire. »

En l’espèce, la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION demande le règlement du solde des travaux qui lui est dû expliquant que si des réserves ont été émises lors de la réception des travaux le 18 février 2020, elle a tout mis en œuvre pour que ces réserves soient levées ; que les copropriétaires ont, pour certains, refusé l’accès aux balcons de sorte qu’elle n’a pas pu intervenir et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir levé les réserves dans ces conditions ; qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de faciliter les travaux de levée des réserves et les visites de l’expert judiciaire ; que, conformément au rapport de l’expert, une pénalité contractuelle doit lui être appliquée pour les retards subis ; qu’aucun élément de preuve n’établit que des règlements du syndicat des copropriétaires sont intervenus.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble s’oppose au montant sollicité par la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION soulignant que des règlements sont intervenus à hauteur de 676.858,02 € TTC à la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION et la somme 30.000 € TTC à son sous-traitant qu’il convient de déduire la somme de 35.699,90 € HT ou 39.269,89 € TTC, au titre de la retenue de garantie de 5% et la somme de 35.699,90 € HT ou 39.269,89 € TTC au titre des pénalités de retard qui ont été appliquées ; que l’expert a commis une erreur sur le solde du marché dû en retenant la somme de 80.829,34 euros sans prise en compte d’un paiement intervenu après l’émission du projet de décompte par la société PATRIMOINE ET RENOVATION d’un montant de 2.289,22 euros TTC, et du fait que le syndicat des copropriétaires, qui ne récupère pas la TVA, fait état de règlement TTC.

Le marché de travaux convenu entre le syndicat des copropriétaires, et la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION concernant la réfection des loggias a été conclu pour un montant total de 713.998 euros HT, soit 785.397,80 euros TTC, sans que ce point ne soit contesté.

Par procès-verbal du 18 février 2020, les travaux ont été réceptionnés avec des réserves non levées, ce qui n’est pas contesté.

Aussi, la totalité du montant des travaux tel que convenu entre les parties doit être versée à la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION, indépendamment des demandes qui seront examinées ci-dessous concernant les travaux en lien avec la levée des réserves et celles relatives aux indemnités de retard.

Dès lors, le calcul du solde des travaux dû à la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION doit prendre en considération les règlements déjà effectués par le syndicat des copropriétaires.

L’expertise judiciaire en date du 23 août 2022 retient en page 27 que s’agissant des comptes entre les parties, la somme de 80.829,34 euros reste due à la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION, somme correspondant au décompte final produit par la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION qui fait apparaitre la liste des règlements du syndicat des copropriétaires arrêtée au 25 février 2020, pour un montant global de 704.568,4 euros, sans contestation de la part des parties sur ce point.

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Comme l’affirme à juste titre le syndicat des copropriétaires reproche

il résulte d’un ordre de virement du 3 avril 2020 qu’il a effectué un règlement de 2289, 22 euros. Il convient d’en tenir compte dans la mesure où ce règlement est postérieur à la facture en date du 25 février 2020 versée par la SAS PATRIMOINE et RENOVATION à l’expert.

Si le syndicat des copropriétaires fait état d’un versement à hauteur de 30.000 euros TTC réalisés directement auprès du sous-traitant, dont il justifie, force est de relever que cette somme figure bien dans le décompte final en date du 25 février 2020.

Enfin, s’agissant de la prise en compte de la TVA dans les sommes réclamées, il convient de souligner que la lecture du décompte final en date du 25 février 2020, produit par la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION, et des courriers du syndic faisant état des virements effectués, permet de distinguer les sommes selon qu’elles sont TTC ou HT, sans élément de nature à remettre valablement en cause ce point, et sans que l’absence de précision sur la prise en compte ou non de la TVA dans les sommes retenues par l’expert n’ait d’incidence. Les règlements du syndicat des copropriétaires étant mentionnés en TTC, il conviendra d’identifier les sommes retenues selon leur montant TTC.

Ainsi, compte tenu de ces éléments et en considération des demandes des parties, il apparait que le restant dû au titre du marché conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION, s’élève à la somme de 78.540,12 euros TTC (785.397,80 euros – 704.568.46 euros – 2.289,22 euros).

Par ailleurs, la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION ne s’oppose pas à ce que des pénalités de retard soient appliquées sur le restant dû, et ce à hauteur de 35.699,90 euros HT, somme correspondant à celle sollicitée par le syndicat des copropriétaires. Il n’est pas contesté que ce montant correspond à la somme de 39.269,89 € TTC.

En conséquence, et en considération des demandes des parties, le solde du marché dont le syndicat des copropriétaires est redevable s’élève à la somme de 39.270,23 euros (78.540,12 – 39.269,89).

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à la SAS PATRIMIONE ET RENOVATION au titre du solde du marché la somme de 39.270,23 euros TTC.

2- Sur la retenue de la garantie de 5%

Selon le cahier des clauses administratives particulières (CCAP) convenu entre les parties le 17 décembre 2018, au point 8-1 intitulé « Pénalités », est stipulé que « le montant des pénalités est plafonné à 5% du montant du marché ». Sont ensuite détaillées les différentes pénalités pouvant être appliquées, à savoir les pénalités pour retard d’exécution, les pénalités pour retard de transmission de documents, les pénalités pour retard de transmission du mémoire définitif, les pénalités pour retard de présentation d’échantillons et dans l’aménagement des ouvrages témoins, les pénalités pour retard de présentation d’un sous-traitant, les pénalités pour retard ou absence suite à une convocation, et les pénalités pour non production des assurances.

L’article 8-1-1 intitulé « Pénalités pour retard dans l’exécution » prévoit que « lorsqu’à la suite d’une première constatation de retard, une provision est constituée […] cette retenue provisoire pourra être transformée en pénalité définitive, si, à l’expiration de son marché, l’entrepreneur défaillant n’a pas respecté son délai contractuel d’exécution ».

En l’espèce, la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION demande que la somme correspondant à la retenue de 5% pratiquée par le syndicat des copropriétaires sur le montant du marché, au titre de la retenue de garantie, lui soit versée en plus du solde du marché, dans la mesure où les travaux ont été réceptionnés.

Le syndicat des copropriétaires demande le débouté de l’intégralité des demandes de la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION tout en sollicitant la compensation des sommes retenues au titre de la retenue de garantie et le montant des travaux de reprises, soulignant que de nombreuses réserves ont été émises lors de la réception des travaux ; que c’est à bon droit qu’il a conservé cette retenue, la persistance des désordres rendant la libération de la retenue de garantie juridiquement impossible; et qu’ajouter au montant total des travaux restant une somme correspondant à la retenue de la garantie de 5% reviendrait à régler deux fois ce montant.

La retenue de 5% telle que convenue dans le CCAP a été appliquée par le syndicat des copropriétaires de manière légitime dès lors qu’un retard dans l’exécution a été constaté, sans que ce point ne soit contesté.

Toutefois, cette somme, comme en fait état l’expert en page 27, n’a plus de raison d’être conservée par le syndicat des copropriétaires dès lors qu’une procédure judiciaire est engagée, à savoir la présente procédure, visant justement à identifier les sommes restant dues.

C’est à ce titre que l’ensemble des calculs développés ci-dessus, visant à déterminer le solde du marché, sont réalisés sans déduction de la somme retenue par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 5% à titre de garantie.

En conséquence, la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION sera déboutée de sa demande visant à ajouter au solde restant dû, la somme correspondant à la retenue de 5%.

Les demandes de la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION formulées à titre subsidiaire ne seront donc pas examinées.

3- Sur les travaux de reprise

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Ainsi, l’entrepreneur s’engage à exécuter des travaux exempts de tous vices, conformes à leurs engagements contractuels, aux réglementations en vigueur et aux règles de l’art. S’agissant de désordres réservés, cette obligation d’exécution conforme au contrat et aux règles de l’art constitue une obligation de résultat de sorte qu’il incombe au maître d’ouvrage de démontrer un lien entre le désordre invoqué et l’intervention de l’entrepreneur à charge pour ce dernier de démontrer une cause étrangère exonératoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande au titre de la responsabilité contractuelle, le versement de la somme de 34.363,89 € TTC correspondant au coût des travaux devant être accomplis en réparation des treize points retenus par l’expert en lien avec les réserves émises à l’égard des travaux réalisés par la SAS. Il affirme que l’expert remet en cause le chiffrage des travaux de reprise des réserves réalisé sans justification.

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La SAS PATRIMOINE ET RENOVATION indique s’être efforcée de lever toutes ses réserves, mais en avoir été partiellement empêchée par la résistance d’un certain nombre de copropriétaires refusant de lui ouvrir leur porte pour qu’elle intervienne au niveau des balcons.

Selon le rapport d’expertise, et sans que ce point ne soit contesté par les parties, l’expert a retenu l’existence de treize réserves non levées, soulignant que « tous les désordres déclarés étaient en fait des réserves de réception ». L’expert relève que « La cause de ces 13 réserves restant à lever est le fait que le chantier ayant pris du retard, l’échafaudage extérieur qui a servi de déserte au chantier a été déposé avant la livraison du chantier. Ce retard et cette dépose ont visiblement durci sévèrement les relations entre l’entreprise et la maitrise d’œuvre. La maitrise d’œuvre a été particulièrement pointilleuse lors de la réception du chantier au point que certaines réserves notées à la réception qui n’ont pas été levées pratiquement ne sont plus visibles aujourd’hui ou ont été naturellement abandonnées par les copropriétaires. En l’absence d’échafaudage de façade, les ouvriers de PATRIMOINE ET RENOVATION devaient prendre rendez-vous individuellement avec chacun des copropriétaires concernés par une réserve. La planification et l’organisation même de la levée des réserves s’en est trouvée très complexe et donc retardée car outre de nombreuses réserves :

— Les copropriétaires loueurs étaient peu enclin à organiser eux-mêmes la coordination avec leurs locataires pour diverses raisons (distance ou nature des baux pour ce qui concerne par exemple les Petits frères des pauvres qui possèdent plusieurs appartements dans l’immeuble), en effet les copropriétaires n’étaient pas contractuellement liés puisque c’est le syndicat des copropriétaires qui est maître d’ouvrage.

— Certains copropriétaires plus concernés étaient assez fâchés des dépassements de délais et des désagréments causés par les travaux eux-mêmes et ne facilitaient pas forcément la relation. »

S’agissant de l’estimation des travaux de reprise, il convient de relever que le rapport d’expertise reprend en détail, pour chaque réserve, les raisons pour lesquelles les devis produits par le syndicat des copropriétaires sont surestimés. Ainsi, il est mentionné que :

« – appartement 11, "[Localité 9] dans les joints de carrelage à reprendre – légère épaufrure sur appui balcon : Le devis N° DER36480-V1, de la société ACTEOSERVICES, représente un montant de 2.431,00 €. Ce devis prévoit des réfections complètes d’ouvrages (pierres changés et joints déposés, là où il a des défauts légers d’aspect. Nous proposons donc une réfection de 200 € HT ;

— appartement n°21, « Tache de peinture sur siphon à nettoyer, à reprendre joint de carrelage ». Le devis N° DER36489, de la société ACTEOSERVICES représentant un montant de 1.094,50 €.Ce devis reprend tous les joints de carrelage, et donc dépose ceux qui sont corrects. Nous proposons donc une réfection de 400€ HT.

— appartement 47, « Reprise à faire autour du trou de pissette côté balcon », Le devis N° DER36478, de la société ACTEOSERVICES représentant un montant de 352,00 €.Ce prix est exorbitant Nous proposons une réfection de 100 € HT

— appartement 67, « Tache d’humidité sous peinture en rive constatée », Le devis N°DER36488, de la société ACTEOSERVICES représentant un montant de 995,50 €.

Ce devis ne correspond pas à la réserve qui est une tâche d’humidité. Nous proposons une réfection de 100€HT

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— appartement 69, « Nettoyage de peinture sur bavette basse », Devis N°DER36483, de la société ACTEOSERVICES représentant un montant de 2.244,00 €. Ce devis ne correspond pas à la réserve qui est une tâche de peinture sur une bavette. Nous proposons une réfection de 100€HT

— appartement 76, erreur dans le modèle de carrelage, Devis N°DER36490, de la société ACTEOSERVICES, représentant un montant de 1.320,00 : ce devis de réfection ne correspond pas au problème qui est une erreur sur la taille et la teinte des carrelages par rapport à la demande de Madame [E]. Celle-ci n’étant pas partie à nos opérations nous ne proposerons pas de réfection. 0 €

— appartement 89, « Petit éclat de pierre vu peut être repris », Devis N°DER36481, de la société ACTEOSERVICES, représentant un montant de 1.276,00 €.Travail exorbitant qui ne donnera pas de satisfaction car la pierre ne sera pas de bonne teinte… Nous proposons une réfection de 250€HT

— appartement 90, « Petit joint à faire côté 52 », Devis N°DER36485, de la société ACTEOSERVICES, pour un montant de 1.639,00 €. Mais seulement 330 € HT correspondent à la demande (joint) soit retenu 370 € HT ».

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble conteste le chiffrage retenu par l’expert, aucun élément n’est produit de nature à valablement remettre en cause les explications détaillées et précises fournies par l’expert ainsi que ses évaluations chiffrées, ce dernier expliquant, pour chaque devis, les raisons exactes de sa réévaluation du coût des travaux à accomplir.

Dès lors, il convient de dire que la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 26.985,62 euros TTC, correspondant au coût des travaux devant être accomplis en réparation des treize points retenus par l’expert.

4- Sur la demande relative aux travaux supplémentaires

Aux termes de l’article 1793 du code civil, lorsqu’un architecte ou un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment, d’après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l’augmentation de la main-d’œuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n’ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire.

Selon l’articles 3-1-1 intitulé « Caractère des prix » et 3-1-2 intitulé « Contenu du prix » du CCAP, « le marché est passé à prix ferme et définitif, global et forfaitaire, non révisable et non actualisable. Le prix est celui indiqué sur l’acte d’engagement rempli par l’entrepreneur » ; «le prix est réputé comprendre toutes dépenses résultant de l’exécution de travaux y compris les frais généraux, frais d’assurances, impôts et taxes et assurer à l’entrepreneur une marge pour risques et bénéfices». L’article 3-1-4 intitulé « Augmentation ou réduction de la masse de travaux » du CCAP stipule que « Au cours de l’exécution des travaux et à la seule volonté du maitre de l’ouvrage, le prix global souscrit sera éventuellement rectifiable par augmentation ou diminution dans la masse des travaux provenant e modifications dans les projets ayant servi de base à sa fixation, dans la limite de 25% des travaux conformément à l’article 11-1 du CCAG ».

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En l’espèce, la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION demande le versement de la somme de 100.037,52 euros HT, soit 110.041,27 euros TTC au titre des travaux supplémentaires nécessaires à la bonne exécution de sa mission et du marché conclu concernant la réfection des chappes, de sorte que ces travaux s’inscrivent dans l’objet du marché ; que l’état de l’immeuble avant les travaux était dégradé ; et que la réfection a donné lieu à des surcoûts.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande soulignant que les travaux supplémentaires ne sont pas justifiés ; que la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION est intervenue dans le cadre d’un marché à forfait dont le prix convenu est fixe et définitif ; et que le syndicat des copropriétaires n’a jamais donné son accord pour les travaux supplémentaires accomplis.

Il n’est pas contesté que les travaux confiés à la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION ont été fixés entre les parties au prix global de 713.998 euros HT, soit 785.397,80 euros TTC ; et que le règlement à hauteur de de 100.037,52 euros HT, soit 110.041,27 euros TTC, sollicité par la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION correspond à des travaux qui n’étaient pas compris dans le marché initial convenu entre les parties en date du 17 décembre 2018.

Force est de relever que la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION n’apporte pas la preuve du consentement donné par le syndicat des copropriétaires pour la réalisation de ces travaux supplémentaires, qui n’étaient pas prévus dans le marché initial. Aux termes de son rapport, l’expert indique que la demande au titre des travaux supplémentaires de 100 037, 52 euros n’est justifiée par aucune pièce et conclut n’y avoir lieu de retenir cette somme.

En conséquence, la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION sera déboutée de sa demande sur ce point.

5- Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes et qu'?elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Selon l’article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

L’article 1348 du même code prévoit que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si la compensation entre les sommes retenues au titre de la retenue de garantie et le montant des travaux de reprise est sollicitée par le défendeur, sans que le demandeur ne formule d’observation sur ce point, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne développe ni aucun moyen de droit ni aucun moyen de fait au soutien de sa demande de compensation, de sorte qu’il convient de rejeter cette dernière.

En conséquence, le défendeur sera débouté de sa demande de compensation.

6- Sur les demandes accessoires

Compte tenu des condamnations prononcées à l’encontre des deux parties, les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties.

Conformément aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, et en considération des condamnations prononcées à l’encontre de chacune des parties, il ne saurait être fait droit aux demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement contradictoire rendu par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] à verser à la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION la somme de 39.270,23 euros TTC au titre du solde du marché conclu ;

CONDAMNE la SAS PATRIMOINE ET RENOVATION à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11] la somme de 26.985,62 euros TTC au titre des travaux de reprise ;

DIT que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 04 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente