TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HERVÉ

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e HERVÉ

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02939 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOR

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet LEPINAY MALET, société par actions simplifiée, agissant elle-même en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDERESSE

La S.A.R.L. IMMOBILIERE BLANC, prise en la personne de son représentant légal, son gérant, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 11 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02939 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOR

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 11 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL IMMOBILIERE BLANC est propriétaire des lots n° 10 et 119 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 12 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SARL IMMOBILIERE BLANC au paiement de la somme de 13.305,21 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2019 (3ème appel trimestriel 2019 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 3 février 2017 sur la somme de 10.689,7 euros et à compter du 28 mars 2019 pour le surplus, outre la somme de 2.000 euros au titre des frais de irrépétibles.

Par jugement en date du 9 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a de nouveau condamné la SARL IMMOBILIERE BLANC au paiement notamment de la somme de 2.603,73 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2019 au 12 avril 2021 (incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2021), avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2021 sur la somme de 2.199,63 euros, ainsi que la somme de 326,75 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2021 sur la somme de 180 euros, outre la somme de 300 euros au titre de dommages et intérêts.

Se plaignant de nouveaux impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] a, par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, fait assigner la SARL IMMOBILIERE BLANC, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 61-1 du décret du 17 mars 1967, afin de :

« Condamner la SARL IMMOBILIERE BLANC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 7.598,46 €, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer du 16 mars 2023 jusqu’à parfait paiement,

Condamner la SARL IMMOBILIERE BLANC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner la SARL IMMOBILIERE BLANC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVE par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL IMMOBILIER BLANC n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 7 novembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 12 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Décision du 11 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02939 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOR

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 7.598.46 € au titre des charges de copropriété impayées postérieurement au 12 avril 2021 et arrêtées au 1er janvier 2024 (appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2023.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SARL IMMOBILIERE BLANC est propriétaire des lots n° 10 et 119 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Ensuite, il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 octobre 2020 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2019 ainsi que le budget prévisionnel 2020 et 2021 et ayant voté la réalisation de travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2023 et ayant voté la réalisation de travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 et 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 et 2024 et ayant voté des travaux,

— une attestation de non recours concernant l’ensemble de ces assemblées générales des copropriétaires,

— le contrat de syndic,

— les appels individuels de fonds et travaux émis.

Il produit également un commandement de payer en date du 16 mars 2023 portant sur un montant d’arriérés de charges de 2.254,27 € ainsi que le décompte des sommes dues depuis le 12 avril 2021 et arrêtées au 1er janvier 2024 (appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus), qui montre une dette du copropriétaire d’un montant de 6.133,35 € (hors frais de recouvrement d’un montant de 1.465,11 €).

Dès lors, il résulte de ces éléments, déduction faite des frais de recouvrement, que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 6.133,35 € que la SARL IMMOBILIERE BLANC est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété depuis le 12 avril 2021 et arrêtées au 1er janvier 2024 (appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 2.254,27 € et à compter de l’assignation du 28 février 2024 pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat sollicite le paiement de la somme de 1.465,11 euros au titre des frais de recouvrement sans toutefois produire un justificatif des frais sollicités. Seuls les frais d’huissier du commandement de payer à hauteur de 136,64 euros sont justifiés et la SARL IMMOBILIERE BLANC sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 11 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02939 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOR

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, la SARL IMMOBILIERE BLANC ne paie pas ses charges de manière récurrente depuis plusieurs années et a déjà été condamnée par deux précédentes décisions de justice. Ces manquements répétés sont non seulement constitutifs d’une faute de la part du copropriétaire mais engendre un préjudice au syndicat des copropriétaires caractérisé par des perturbations dans la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. La SARL IMMOBILIERE BLANC sera condamnée à réparer ce préjudice à hauteur de 700 euros compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété de la société défenderesse.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL IMMOBILIERE BLANC, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Aurélie HERVE.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SARL IMMOBILIERE BLANC sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 11 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02939 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOR

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SARL IMMOBILIERE BLANC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] les sommes de :

—  6.133,35 euros au titre des charges de copropriété depuis le 12 avril 2021 et arrêtées au 1er janvier 2024 (appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 2.254,27 € et à compter de l’assignation du 28 février 2024 pour le surplus ;

—  136,64 euros au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la SARL IMMOBILIERE BLANC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL IMMOBILIERE BLANC au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Accorde à Maître Aurélie HERVE le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL IMMOBILIERE BLANC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 8] le 11 Septembre 2025.

La Greffière Le Président