TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/55143 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE4Q

N° : 12

Assignation du :

17 Juillet 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 octobre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. CHAOUL, société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Franck BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS – #B1099

DEFENDERESSE

S.A.S. PRIMEUR DE LA VILLE

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2024, la société SCI CHAOUL a donné à bail à la société PRIMEUR DE LA VILLE des locaux commerciaux situés dans un centre commercial au [Adresse 3] à PARIS.

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, à la société PRIMEUR DE LA VILLE, pour une somme de 5.562,92 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 24 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la société CHAOUL a fait assigner la société PRIMEUR DE LA VILLE devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société PRIMEUR DE LA VILLE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer et condamner la société PRIMEUR DE LA VILLE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle journalière d’un montant de 90,88 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la société PRIMEUR DE LA VILLE à lui payer la somme provisionnelle de 7.410,88 euros au titre de l’arriéré locatif,

— juger acquis le dépôt de garantie,

— condamner la société PRIMEUR DE LA VILLE au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 26 septembre 2025.

A cette audience, la SCI CHAOUL soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation et indique que le montant de l’arriéré locatif comprenant les loyers, indemnités d’occupation dues depuis la résiliation du bail ainsi que les taxes et accessoires s’élève à la somme de 14.725,93 euros au 1er juillet 2025 (échéance due au mois de juillet 2025 comprise).

La société PRIMEUR DE LA VILLE n’est pas représentée à l’audience de réouverture des débats, en sorte que conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par ailleurs, le bail commercial précité en date du 31 janvier 2024 prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. La société bailleresse produit notamment le compte de sa locataire ouvert en ses livres pour l’année 2025.

Un commandement de payer, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 16 mai 2025, détaille le montant de la créance soit la somme de 5.562,92 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 24 avril 2025.

Au vu des éléments énoncés dans ce commandement, il n’existe aucune contestation sérieuse sur sa régularité en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, dès lors qu’il apparaît notamment sur le dernier arrêté de compte de la société locataire dans les livres de la société SRI GESTION, en charge de la gestion locative des locaux litigieux pour le compte de la demanderesse à l’instance, que la société PRIMEUR DE LA VILLE n’a procédé à aucun paiement dans le mois qui a suivi la délivrance de cet acte extrajudiciaire.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 16 juin 2025 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort de ses meubles.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société PRIMEUR DE LA VILLE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise) augmenté des charges, taxes et accessoires.

Toute demande plus ample sera rejetée, dès lors que toute clause prévoyant la majoration de l’indemnité d’occupation due s’analyse en une clause pénale, laquelle est par nature, susceptible de modération par le juge du fond et échappe aux prérogatives du juge des référés.

En effet, contrairement à ce que demande la société demanderesse à l’instance, la majoration de cette indemnité d’occupation, eu égard à la clause le prévoyant dans le bail précité, s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond. Elle sera, par suite, rejetée.

En l’espèce, au vu du décompte arrêté au 1er juillet 2025 produit par la société CHAOUL, soit pour une période antérieure à la délivrance de l’assignation, l’obligation de la société PRIMEUR DE LA VILLE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 14.725,93 euros à la date du 1er juillet 2025 (échéance trimestrielle due au 1er juillet 2025 comprise), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société défendresse.

Enfin, s’agissant de la conservation du dépôt de garantie en vertu des stipulations du contrat de bail commercial, il sera relevé que cette clause s’analyse en une clause pénale, laquelle par nature est susceptible de modération par le seul juge du fond.

Dans ces conditions, il convient de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société PRIMEUR DE LA VILLE, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

Les dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société PRIMEUR DE LA VILLE, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à la société CHAOUL au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 juin 2025 à 24h00 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société PRIMEUR DE LA VILLE et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société PRIMEUR DE LA VILLE à payer à la société CHAOUL une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel (indexation contractuellement prévue comprise), outre les taxes, charges et accessoires à compter du 17 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société PRIMEUR DE LA VILLE à payer à la société CHAOUL la somme de 14.725,93 euros à la date du 1er juillet 2025 (échéance trimestrielle due au 1er juillet 2025 comprise) au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, les indemnités d’occupation ains que les charges, taxes, accessoires dues en application du contrat de bail ;

Rejetons le surplus des demandes de la société CHAOUL ;

Condamnons la société PRIMEUR DE LA VILLE à payer à la société CHAOUL la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société PRIMEUR DE LA VILLE aux entiers dépens;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 31 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI