TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/54682 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7544

N° : 6

Assignation du :

30 Juin 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 janvier 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Anne BOURGEONNEAU de l’AARPI BONNIER SAINT-FELIX, avocats au barreau de PARIS – #D1944

DEFENDERESSE

La société MY 23 S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Estelle LEVI, avocat au barreau de PARIS – #C0804

DÉBATS

A l’audience du 15 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 2023, la société SCI [Adresse 5] a donné à bail commercial à la société MY23 des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 69.217,32 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

La société MY23 n’ayant pas réglé les loyers ou provisions appelés, la société SCI [Adresse 5] lui a fait délivrer, suivant exploit de commissaire de justice du 18 avril 2024, un commandement visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme en principal de 94.740,03 euros arrêtée au 10 avril 2024.

Par exploit délivré le 30 juin 2025, la société SCI Du Passage a fait citer la société MY23 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins principalement de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, ordonner l’expulsion du preneur et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 8 septembre 2025 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, celles-ci ayant par ailleurs reçu injonction de rencontrer un médiateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2025.

Par acte du 9 octobre 2025, la société SCI [Adresse 5] a fait délivrer à la société MY23 un commandement de payer la somme de 38.620,69 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif à compter de juin 2025 jusqu’au mois d’octobre 2025.

A l’audience du 12 décembre 2025, la société SCI [Adresse 5], aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, régularisées et soutenues à l’audience, demande au juge des référés de :

« Vu les articles L.145-1 et suivants, et plus particulièrement l’article L.145-41 du Code de Commerce,

Vu les articles 1103, 1225 et 1231-6 et 1733 du Code civil,

Vu les articles 696, 700, 834 et 835 du Code de Procédure civile,

A titre principal :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, visée aux termes du commandement de payer signifié le 18 avril 2024, au profit de la bailleresse, et, partant, la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial litigieux survenue le 18 mai 2024, ainsi que la qualité d’occupante sans droit ni titre de la société MY23 à compter de cette date,

A titre subsidiaire :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, visée aux termes du commandement de payer signifié le 9 octobre 2025, au profit de la bailleresse, et, partant, la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial litigieux survenue le 9 novembre 2025, ainsi que la qualité d’occupante sans droit ni titre de la société MY23 à compter de cette date,

En toute hypothèse :

— ORDONNER l’expulsion de la société MY23, ainsi que de tout occupant éventuellement dans les lieux, de son chef, de l’immeuble objet du contrat de bail résilié sis [Adresse 2], avec, si nécessaire, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées,

— FIXER l’indemnité d’occupation provisionnelle et mensuelle due à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, par référence au loyer, tel qu’il serait résulté de l’application du contrat de location s’il s’était poursuivi, majoré des charges et accessoires le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, et CONDAMNER la société MY23 au paiement de cette provision, et ce, au bénéfice de la société SCI [Adresse 5],

— CONDAMNER la société MY23 au paiement, au bénéfice de la société la société SCI [Adresse 5], de la somme provisionnelle de 240.259,59 euros à la date du 10 novembre 2025 au titre de l’arriéré de loyers et accessoires, indemnités d’occupation, et dommages-intérêts, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 avril 2024, sur la somme de 94.740,03 euros, et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus, en toute hypothèse,

— RETENIR en toute hypothèse que la condamnation provisionnelle ne pourra être inférieure à la somme de 46,017,96€ correspondant aux loyers et provisions pour charges dues à la date du 10 novembre 2025 depuis le 1er juin 2025,

— DEBOUTER la société MY23 de toutes ses demandes,

— En toute hypothèse, CONDITIONNER le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au respect de l’échéancier ainsi qu’au règlement, à bonne date, des échéances de loyer et accessoires courantes,

— CONDAMNER la société MY23 au paiement, au bénéfice de la société la société SCI [Adresse 5] de la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société MY23 aux entiers dépens incluant le coût des commandements de payer du 18 avril 2024 et du 9 octobre 2025. »

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2025, régularisées et soutenues oralement à l’audience du 12 décembre 2025, la société MY23, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 1721 et 1719 du Code civil

Vu les articles L.145-41 et 1343-5 du Code de commerce

Vu l’article 835 CPC

Vu la jurisprudence

A titre principal :

— Dire qu’il existe des contestations sérieuses ;

— Débouter la société SCI [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire :

— Constater l’absence de jouissance paisible et rejeter toute demande de provision.

A titre infiniment subsidiaire :

— Accorder à MY23 un délai de 24 mois ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire.

En tout état de cause :

— Condamner la SCI au paiement de 2.500 euros au titre de l’article 700 ;

— Mettre les dépens à sa charge. »

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement, ainsi qu’à la note d’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

La société SCI DU PASSAGE sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en faisant valoir que la société MY23 n’a pas apuré sa dette dans le délai légal d’un mois.

La société MY23 s’y oppose en soutenant que la survenance d’un incendie, moins d’un mois après la signature du contrat de bail, a rendu les locaux inexploitables, la privant ainsi de sa jouissance paisible. Elle expose que, malgré une réouverture en mai 2025, son activité n’a pu reprendre normalement en raison des dommages persistants causés par le sinistre. Elle impute ce dernier, sur la base d’une expertise technique, à un défaut de l’installation électrique située dans les parties communes de l’immeuble.

*

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail du 17 mai 2023 stipule en son article XIV des conditions générales une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, de charges ou de tout accessoire, ou plus généralement de toute somme due par le preneur, à son échéance exacte ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié à la société MY23 le 18 avril 2024 pour la somme en principal de 94.740,03 euros, selon décompte joint arrêté au 10 avril 2024, vise cette clause.

S’il n’est pas contesté que les causes des commandements de payer n’ont pas été apurées dans le mois de leur signification, la société MY23 oppose à la bailleresse une exception d’inexécution fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible (articles 1719 et 1721 du Code civil).

Il ressort des explications des parties et des pièces produites, notamment du rapport d’expertise technique, que la survenance d’un incendie d’origine électrique, dont le siège se situerait dans les parties communes de l’immeuble, a rendu les locaux inexploitables pendant une période prolongée et en a gravement perturbé la jouissance jusqu’à leur réouverture en mai 2025.

Ce lien de causalité direct entre un sinistre potentiellement imputable au bailleur et l’impossibilité pour le preneur d’exploiter son fonds de commerce soulève une contestation sérieuse quant à l’exigibilité de la créance de loyers et, par voie de conséquence, sur la validité même de la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Le juge des référés, qui est le juge de l’évidence, ne saurait trancher un débat nécessitant un examen au fond sur la responsabilité du sinistre et la proportionnalité de l’arrêt des paiements par le locataire.

En conséquence, il convient de constater qu’il existe un différend sérieux quant à l’acquisition de la clause résolutoire sur la base du commandement délivré le 18 avril 2024 échappant à la compétence de la présente juridiction.

En revanche, le commandement de payer signifié à la société MY23 le 9 octobre 2025 pour la somme en principal de 38.620,69 euros, selon décompte joint arrêté au 1er octobre 2025, vise expressément l’acquisition de la clause résolutoire pour des impayés nés postérieurement à la réouverture du commerce.

Il convient de relever que ce second commandement porte sur une période courant de juin 2025 à octobre 2025, soit une période durant laquelle la société MY23 reconnaît avoir repris son exploitation. Dès lors, si le grief relatif au sinistre initial peut constituer une contestation sérieuse pour la période d’indisponibilité totale des locaux, il ne saurait dispenser le preneur de son obligation de régler les loyers courants dès lors que la jouissance des lieux a été retrouvée.

Le preneur soutient que depuis la réouverture en mai 2025, une jouissance normale n’a pas été rétablie et que la reprise de l’activité a été progressive. Il fait valoir qu’il a continué de subir des nuisances résiduelles liées aux travaux.

Toutefois, ces nuisances ne sont pas établies au regard des seules photographies qu’il verse aux débats en pièce n°6.

De même sa contestation quant aux charges réclamées n’est étayée par aucune pièce versée aux débats.

Le défaut de paiement de ces sommes, alors même que l’activité a repris, ne se heurte dès lors à aucune contestation sérieuse. En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 9 novembre à 24h00 ne peut qu’être constatée.

Selon le décompte produit au débat, la créance s’élève désormais à la somme de 46,017.96 € correspondant aux loyers et provisions pour charges dues à la date du 10 novembre 2025.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société MY23 au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 9 octobre 2025 sur la somme de 38.348,30 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société MY23 explique son absence de paiement par des difficultés liées à l’incendie survenu en juin 2023, aux nuisances qu’ont causé les travaux nécessaires à la réhabilitation des locaux ainsi qu’à la fragilisation de l’exploitation du fait des deux ans d’inactivité. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et 24 mois de délai de paiement pour s’acquitter de sa dette locative.

La société SCI [Adresse 5] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

La reprise effective de l’activité commerciale en mai 2025, bien que récente, témoigne d’une volonté de poursuite de l’exploitation par la société MY23 et constitue le gage indispensable d’un retour à une capacité de financement des loyers courants.

En conséquence, alors qu’une résiliation immédiate du bail emporterait des conséquences économiques et sociales irrémédiables pour la société preneuse et au regard des perspectives de redressement offertes par cette réouverture, il y a lieu d’accorder à la société MY23 un délai de 12 mois pour s’acquitter de son arriéré locatif. Par voie de conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant l’exécution de cet échéancier, sous réserve du respect rigoureux des modalités de paiement fixées au présent dispositif.

Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société MY23 sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MY23, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, lesquels incluront le coût du commandement de payer du 9 octobre 2025 mais non celui du 18 avril 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MY23 ne permet d’écarter la demande de la société SCI [Adresse 5] formée sur le fondement des dispositions susvisées. La société MY23 sera condamnée à verser à la société SCI [Adresse 5] la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société SCI Du Passage relatives à l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement du 18 avril 2024 et sur la condamnation au paiement des loyers dus antérieurement à la reprise de l’activité du défendeur ;

Condamnons la société MY23 à payer à la société SCI [Adresse 5] la somme provisionnelle de 46,017.96 euros au titre de l’arriéré locatif à compter du 1er juin 2025 au 1er octobre 2025 (terme du mois d’octobre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur 38.348,30 euros et à compter la présente ordonnance sur le surplus ;

Disons que la société MY23 pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 12 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société MY23 de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société MY23 et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 2], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons la société MY23 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 9 octobre 2025 mais non celui du 18 avril 2024 ;

Condamnons la société MY23 à payer à la société SCI [Adresse 5] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 26 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON