TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/10450

N° Portalis 352J-W-B7I-C5WF6

N° MINUTE : 1

Assignation du :

24 Juillet 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [Y] [X] [I]]

[2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [A] [N]

[Adresse 11]

[Localité 5]

représenté par Maître Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2028

DEFENDERESSE

S.A. ETABLISSEMENTS [J]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 28 juillet 2014, Monsieur [D] [N] a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A. ETABLISSEMENTS [J] (qui a acquis le droit au bail suivant acte du 29 juin 1972) des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 14] pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2011, pour se terminer le 30 juin 2020, et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 15.067,87 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 février 2023, la société ETABLISSEMENTS [J] a sollicité le renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2023, Monsieur [A] [N] venant aux droits de Monsieur [D] [N], décédé, a signifié son acceptation du principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 proposant que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 42.700 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé en date du 31 mai 2023, la société ETABLISSEMENTS [J] a rappelé qu’en application de l’article L.145-12 du code de commerce, le renouvellement du bail prenait effet à compter du 1er avril 2023 et a indiqué ne pas accepter le quantum du loyer proposé, sollicitant qu’il soit fixé au montant du loyer actuel, soit 18.537,44 euros, hors taxes et hors charges.

Monsieur [A] [N] a signifié un mémoire préalable par acte extrajudiciaire du 4 janvier 2024 aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 52.700 euros.

Aux termes de son mémoire en réponse régulièrement notifié le 7 février 2024, la société ETABLISSEMENTS [J] demande, sur le fondement des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, de :

“ – Débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Juger que Monsieur [N] échoue à démontrer l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité survenue au cours du bail expiré et ayant eu une incidence positive sur le commerce exercé,

— Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle en principal de 18.325,98 euros hors taxes et hors charges,

A titre subsidiaire,

— Débouter Monsieur [N] de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 57.200 euros hors taxes et hors charges, laquelle excède largement la valeur locative des locaux loués,

— Juger que si par extraordinaire le loyer devait être fixé à un montant excédant la somme annuelle de 42.700 euros hors taxes et hors charges, il ne prendrait effet qu’à compter du 4 janvier 2024, date de la demande formulée en ce sens par le bailleur,

— Fixer le loyer provisionnel, dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée au loyer en cours pendant toute la durée de l’instance,

— Dans cette hypothèse, juger que les frais d’expertise seront à la charge du bailleur, demandeur,

— Juger qu’en cas de fixation du loyer à un montant supérieur au loyer acquitté, le preneur bénéficiera du lissage prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. ”

En l’absence d’accord des parties, Monsieur [A] [N] a, par acte délivré le 24 juillet 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société Etablissements [J] aux fins de :

“ – Recevoir Monsieur [A] [N] en son action et l’y déclarer bien fondé,

En conséquence,

— Débouter la société Etablissements [J] de l’intégralité de ses demandes en toutes fins qu’elles comportent,

Y faisant droit,

— Ordonner une mesure d’instruction au regard des deux avis estimatifs divergents établis par [O] [T] et par Monsieur [V] [E],

— Fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 57.200 euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

— Condamner la Société ETABLISSEMENTS [J] au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1343-1 Code Civil, outre leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an.

— Condamner la Société ETABLISSEMENTS [J] à payer à Monsieur [A] [N], la somme de 5.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Philippe de LA GATINAIS, Avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ”.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 février 2025 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le renouvellement du bail

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 14] à compter du 1er avril 2023.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du loyer du bail à renouveler est écarté s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

Ces éléments sont :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

Le bailleur sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, en invoquant notamment une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité exercée par la locataire. Il se prévaut du rapport d’expertise unilatérale de Monsieur [O] [T], expert judiciaire, qu’il a mandaté et qui conclut le 16 octobre 2023 à une telle modification “ résultant pour l’essentiel de la ZAC Clichy-Batignolles ” avec “ la réalisation de nombreux programmes immobiliers principalement à vocation résidentielle et de bureaux ces dix dernières années, organisés autour du Parc Martin Luther King et, plus au nord, du nouveau Palais de Justice de Paris, ouvert en avril 2018 ”. Monsieur [T], sur la base d’une surface de la boutique de 130,20 m² pondérée à 69,18 m² et d’un prix unitaire de 650 euros / m² P, d’une surface du logement au 1er étage d’une surface de 43,40 m² et d’un prix unitaire de 23,40 euros / m² / mois, évalue la valeur locative des locaux au 1er avril 2023 à 44.980 euros par an pour la boutique et à 12.186 euros par an pour le logement, soit une valeur locative totale de 57.200 euros par an, hors taxes et hors charges.

La société ETABLISSEMENTS [J], en se fondant notamment sur un avis non contradictoire réalisé à sa demande par Monsieur [V] [E], expert judiciaire, datant du 15 septembre 2023, conteste l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré. Aux termes de sa note, Monsieur [E] relève que le nombre de résidents dans le 17ème arrondissement a légèrement baissé entre 2011 et 2023, sans modification notable du revenu moyen de la population ; que la fréquentation de la station de métro “[10]”, située à 110 mètres environ de la boutique, a diminué de 12,27 % entre 2011 et 2019; que dans le rayon de 400 mètres autour des locaux, les constructions neuves ne représentent que 155 m², ce qui n’est pas notable ; que “l’examen des commerces dans la section considérée dont dépend la boutique [J] ne souligne aucun renouvellement significatif ni implantation d’enseigne attractive entre 2012 et 2023 (seules années disponibles)” et qu'“On dénombre par ailleurs trois cavistes concurrents dans un rayon très restreint de 400 mètres des locaux sous expertise”. La locataire qui se prévaut également de décisions judiciaires n’ayant pas retenu de modification notable des facteurs locaux de commercialité tenant à la [Adresse 15] pour des locaux aux emplacements proches de celui qu’elle exploite, sollicite donc que le loyer du bail renouvelé soit fixé au loyer plafonné qu’elle calcule ainsi:

15.067,87 € x 126,05 (ILC 4ème T 2022) / 103,64 (ILC 1er T 2011) = 18.325,98 euros hors taxes et hors charges.

* * *

En l’état des pièces produites et des avis contradictoires des experts mandatés par les parties, le tribunal ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

Il convient donc, en application des dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce, de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur est précisée au dispositif, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer, notamment, s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité visée à l’article L. 145-33 et d’évaluer la valeur locative des locaux au 1er avril 2023, aux frais avancés de Monsieur [A] [N], demandeur à la présente instance et qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant Monsieur [A] [N] d’une part, et la S.A. ETABLISSEMENTS [J] d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 14] , à compter du 1er avril 2023,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [Y] [X]

[Adresse 3]

01.47.66.59.00 – [Courriel 12]

avec pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 14] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— donner notamment son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2026,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [A] [N] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 13 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 juin 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [M] [S]

[Adresse 7]

06 09 18 14 32 – [Courriel 9]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13], le 13 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER M. ESCRIVE