TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/00996 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YYTL

Minute n°

Grosse délivrée

le : 15 Octobre 2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 03 Septembre 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Octobre 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [B] [R]

née le 14 Mai 1958 à [Localité 11], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. LA CUENTA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 16 novembre 2011, madame [N] [Y] veuve [J], et madame [B] [J] épouse [R], ont donné à bail commercial à la SARL LE TREGEY, pour une durée de neuf ans à compter du 15 novembre 2011, un local situé à l’angle des n°[Adresse 2] et n°[Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel initial de 9.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

La société LE TREGEY a cédé le 1er avril 2016 le fonds de commerce en ce compris le droit au bail, à la SARL LA CUENTA.

Le 19 octobre 2023, la société LA CUENTA a fait signifier à madame [B] [J] épouse [R], venant aux droits de madame [N] [Y] veuve [J], une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, madame [B] [R] a consenti au renouvellement du bail commercial au bénéfice de la société LA CUENTA mais a sollicité la fixation du loyer annuel à la somme de 21.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 21 décembre 2023, madame [B] [R] a, par acte du 1er février 2024, fait assigner la SARL LA CUENTA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024.

Par jugement du 03 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [S] [F].

L’expert a déposé son rapport le 30 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, madame [B] [R], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 02 juin 2025 et déposé au greffe le 30 mai 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

débouter la société LA CUENTA de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 19.050 euros hors taxes et hors charges,juger que la SARL LA CUENTA est tenue au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance le 1er février 2024, ainsi que leur capitalisation, condamner la SARL LA CUENTA au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, madame [B] [R] fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le principe de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est pas discuté par les parties, et qu’elle doit être fixée, conformément à l’expertise judiciaire à la valeur unitaire de 150 euros par m2 appliquée à une superficie pondérée de 126,98m2.

Pour s’opposer à la prétention de la SARL LA CUENTA de voir appliquer un abattement de 30% au titre de la clause acquisitive du bailleur, madame [R] soutient qu’il n’est pas applicable dès lors que la clause contractuelle d’accession joue en fin de bail, et non en fin de jouissance. Elle ajoute que la SARL LA CUENTA a fait réaliser les travaux sans solliciter son autorisation, y compris ceux prétendument réalisés suite à l’acquisition du fonds de commerce, et qu’elle ne s’est pas plainte d’un manquement à l’obligation de délivrance faisant relever les travaux de la responsabilité du bailleur. Selon elle, les travaux réalisés sont des travaux d’aménagement du local à sa convenance, supprimant les aménagements extérieurs pourtant existants. Pour contester la demande d’abattement à hauteur de 5% au titre de la clause de destination, madame [R] fait valoir qu’une destination propre à l’activité n’entraine pas d’abattement sur la valeur locative, et qu’en tout état de cause la destination est large. S’agissant de la demande d’abattement à hauteur de 10% au titre des clauses exorbitantes de droit commun, madame [R] soutient que le bail comporte les clauses usuelles, que la clause « frais » n’est pas à la charge du preneur mais les partage par moitié et que c’est uniquement l’éventuelle surprime d’assurance imposée au bailleur à raison de l’activité du preneur qui doit être remboursée et non la prime.

A l’audience, la SARL LA CUENTA soutenant son mémoire signifié le 24 mars et déposé au greffe le 25 mars, demande au juge des loyers commerciaux de :

débouter madame [J] épouse [R] de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 10.477,50 euros,condamner madame [J] épouse [R] au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LA CUENTA soutient, qu’il n’est pas contesté que le loyer renouvelé doit être fixé à sa valeur locative, écartant la règle du plafonnement.

Sur la détermination de la valeur locative, la société LA CUENTA fait valoir, au visa de l’article L145-33 du code de commerce qu’il convient d’appliquer un abattement à la valeur locative proposée par l’expert, applicable à une superficie sur laquelle elle s’en remet. A ce titre, elle prétend en premier lieu, au visa de l’article R145-8 du code de commerce qui neutralise le sort des aménagements lors du premier renouvellement pour autoriser le bailleur à s’en prévaloir uniquement dans le cadre du second renouvellement, à un abattement de 30 % au titre de l’état des locaux, sans qu’il ne soit nécessaire de s’intéresser à l’incidence de la clause d’accession, exposant avoir dû entreprendre, afin de pallier la carence de la bailleresse dans son obligation de délivrance conforme des lieux loués des travaux importants car les locaux étaient vétustes et entièrement à rénover lors de la prise d’effet du bail. En deuxième lieu, la société LA CUENTA prétend à l’application d’un abattement de 5%, au visa de l’article R145-5 du code de commerce, au motif que le bail comporte une destination exclusive de bar, brasserie, produits fins, restreignant le champ des acquéreurs potentiels de son fonds. En troisième lieu, au visa de l’article R145-8 du code de commerce, la société LA CUENTA sollicite l’application d’un abattement de 10% au titre des restrictions de jouissance et transfert de charges contenues dans le bail (clause de souffrance sans indemnisation, transfert de l’impôt foncier, mise à la charge du locataire des travaux de conformité en raison de l’activité, d’une surprime d’assurance en raison de l’activité, et des frais et honoraires supportés par le bailleur dans le cadre de l’exécution du bail).

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté lorsque par l’effet de la tacite prolongation le bail aura duré plus de douze ans.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 03 juillet 2024 que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé, compte tenu de de la durée du bail effective suite à sa tacite prolongation, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

La prise en compte des travaux réalisés par le preneur pour l’estimation de la valeur locative dépend d’une part des modalités d’accession prévues par le bail et, d’autre part, de leur qualification ou non d’amélioration. En présence d’une clause d’accession en fin de bail, l’accession intervient au profit du bailleur à l’expiration du bail au cours duquel les travaux ont été réalisés, sauf si les travaux sont qualifiés d’amélioration. Dans ce cas, les travaux ne seront pris en compte pour l’estimation de la valeur locative que lors du second renouvellement. En présence d’une clause d’accession en fin de jouissance, les travaux ne pourront pas être pris en compte dans l’appréciation de la surface ou de la valeur locative, et sont sans incidence sur la fixation du loyer jusqu’au départ définitif des lieux. Dans cette hypothèse la valeur locative des locaux est appréciée dans leur état avant les travaux, et si cela n’est pas possible en appliquant un abattement selon l’importance et le coût des travaux.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local, est en l’état, après réalisation des travaux par la SARL LA CUENTA en 2016, composé d’une salle de restaurant, d’un comptoir bar et d’une salle de restaurant dans une véranda, de sanitaires, d’une cuisine et d’une réserve, d’une cour intérieure, d’une cave. L’expert relève que les locaux sont en très bon état général, bien entretenus et fonctionnels.

S’agissant de l’état des locaux et des travaux réalisés, la SARL LA CUENTA a acquis le fonds de commerce le 1er avril 2016, suite à un jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 23 décembre 2015 ayant ordonné cette cession. Aucun état des lieux d’entrée en 2011 n’est produit. En revanche, il résulte du constat d’huissier établi le 22 janvier 2016 que l’ensemble du local était à cette date en cours de travaux de rénovation. Il ne peut toutefois valablement être soutenu que les constatations de ce document démontrent l’état du local au jour de l’acquisition du fonds de commerce, la société LA CUENTA ne produisant pas par exemple le rapport du commissaire-priseur judiciaire établi avant l’ordonnance autorisant la cession à son profit du fonds. En effet, les photographies produites ont été réalisées alors que les travaux de démolition avaient déjà été entrepris, comme mentionné par l’huissier de justice, ce qui ne permet pas de déterminer l’état du local avant cette date, et notamment si le local présentait ou non un état d’insalubrité.

Par ailleurs, le bail comporte une clause d’accession dite « en fin de bail » en ce qu’elle prévoit que « tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront à la fin du présent bail la propriété de ce dernier, sans indemnité », ce dont il résulte que le bailleur, madame [R] a acquis la propriété des aménagements réalisés par le preneur lors de son entrée dans les lieux.

Toutefois, cette clause d’accession ne saurait avoir produit d’effet à l’occasion du renouvellement litigieux du bail qui constitue le premier renouvellement postérieurement à la date de réalisation des travaux. En effet, et conformément à l’article R415-8 du code de commerce, lesdits travaux doivent être qualifiés au regard de leur nature, en ce qu’ils ne constituent pas une modification de la structure même de l’immeuble, de travaux d’amélioration.

Dans ces conditions, au regard de l’ampleur des travaux réalisés, il apparaît pertinent d’appliquer un abattement de 30%, conformément à la proposition de l’expert, au titre de l’état du local.

S’agissant de la superficie, il convient de retenir, conformément à l’expertise, non contestée par les parties une surface pondérée de 126,98 m2.

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, si le contrat de bail comporte une clause de destination prévoyant que « les locaux faisant l’objet du présent bail pourront être consacrés par le preneur à l’exploitation de l’activité de [Localité 5], BRASSERIE, VENTE DE PRODUITS [Localité 10] exclusivement », le caractère éventuellement restrictif de cette clause ne constitue pas un facteur permettant de retenir un abattement étant rappelé que le preneur dispose de la faculté de solliciter la déspécialisation du bail.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause exorbitante de droit commun constituée par le transfert sur le preneur du paiement du tiers de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Le montant de cette taxe s’établit, conformément à l’avis de taxe foncière de l’année 2024 à la somme totale de 1346 euros, soit 449 euros à la charge du preneur, qu’il convient de déduire du montant de la valeur locative

En revanche, la clause relative à la charge affectée au preneur des transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité ne constitue pas une clause exorbitante dès lors qu’elle porte uniquement sur les travaux liés à l’activité elle-même.

Il en est de même s’agissant de la clause de souffrance, qui ne modifie pas les conditions de la jouissance des lieux.

Concernant la clause relative aux frais, celle-ci comporte un partage des frais liés au bail lui-même, ce qui ne constitue pas une clause exorbitante du droit commun ni une atteinte à la jouissance des lieux.

S’agissant de la clause relative à l’assurance d’exploitation, elle ne prévoit le transfert de la charge d’assurance, mais uniquement celle d’une éventuelle surprime liée à l’activité exercée par le preneur. La SARL LA CUENTA ne démontre pas qu’une telle charge aurait été effectivement sollicitée, ni qu’il s’agisse d’une charge exorbitante dès lors qu’elle est liée à son activité.

Dès lors, il conviendra de prévoir un abattement à hauteur de 449 euros au titre du transfert d’une partie de la taxe foncière.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local est situé dans un secteur résidentiel ne comportant aucun commerce à proximité immédiate. Il en ressort également une facilité d’accès au local, situé à proximité immédiate du [Adresse 8].

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, les parties n’ont pas contesté les données retenues par l’expert qui a indiqué d’une part l’absence de local de référence dans le secteur et d’autre part, que dans les secteurs de l'[Adresse 4] situés à quelques centaines de mètres des locaux, les valeurs locatives s’établissent entre 200 et 300 euros par m²pondéré

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de la localisation du local dans un secteur à faible commercialité, il convient de fixer la valeur locative à 150 euros par m², soit la somme annuelle de 19.050 euros à compter du 1er janvier 2024, à laquelle il convient d’appliquer les abattements de 30% et de 449 euros, soit un solde de 12.886 euros.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 1er février 2024, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. […]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, sur le principe de laquelle elles s’entendaient, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre madame [B] [J] épouse [R] et la SARL LA CUENTA portant sur un local situé à l’angle des n°[Adresse 2] et n°[Adresse 1] à [Localité 7] renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 12.886 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 1er février 2024 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne madame [B] [J] épouse [R] à en payer la moitié et la SARL LA CUENTA à en payer l’autre moitié ;

Déboute madame [B] [J] épouse [R] et la SARL LA CUENTA de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE