N° RG 25/00081 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5X6V 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

Madame [C] [Z] épouse [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par sa fille, Madame [F] [L], munie d’un pouvoir

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-56121-2025-000361 du 04/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LORIENT)

représenté par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, substituée par Maître Hélène BERNARD, avocats au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : Mme [L] [C]

Copie à : M^e PEMPTROIT Edith, M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2022, Madame [C] [L] a donné à bail à Monsieur [X] [I] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 470 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, Madame [C] [L] a fait assigner Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 13 mars 2025 pour voir:

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour non paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dès que le délai légal sera expiré,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail sous seings privés qui a été consenti à Monsieur [X] [I] pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dès que le délai légal sera expiré,

Dans tous les cas,

— condamner Monsieur [X] [I] à lui payer :

— la somme de 1249 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 11 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus) avec intérêts légal à compter de la date d’assignation,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des révisions ultérieures à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération formelle des lieux

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, de la notification à la CCAPEX et de la présente assignation,

— rappeler si nécessaire que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit nonobstant appel ou opposition.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 3 juillet 2025, Madame [C] [L] , représentée par sa fille, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 1336 euros, mois de juin 2025 inclus.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [X] [I], représenté par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de :

— débouter Madame [C] [L] de ses demandes, fins et conclusions,

— limiter le montant de dette locative à la somme totale de 1340 euros,

En conséquence,

— s’il devait être fait droit à la demande d’expulsion, lui accorder des délais de grâce les plus larges possibles pour lui permettre de se reloger dans des conditions normales au sens des dispositions précitées,

— condamner Madame [C] [L] à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires afin que le logement donné à bail soit conforme aux normes de décences,

— juger que le logement donné à bail est insalubre et ne permet pas une jouissance normale et paisible du preneur,

— condamner Madame [C] [L] à lui régler une somme de 660 euros en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions et après compensation des créances entre la demande de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros au titre du préjudice de jouissance et le montant de la dette locative limité à la somme de 1340 euros,

A titre subsidiaire,

— lui accorder les délais les plus larges pour s’acquitter de la dette locative dans l’hypothèse où les dommages et intérêts alloués ne devraient pas couvrir le montant de la dette locative,

En tout état de cause,

— juger que chacune des parties conservera les frais irrépétibles exposés par elle,

— débouter toute partie de toute demande plus ample et contraire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs stipule que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2234 du Code civil dispose que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

Madame [C] [L] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [X] [I] à lui verser la somme de 1336 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [X] [I] s’oppose au montant réclamé. Il précise que le montant de l’allocation logement était de 274,37 euros et non 274 euros pour la période de janvier à septembre 2024 puis de 283,42 euros et non 283 euros. Il ajoute que la somme comprend une somme forfaitaire de 60 euros pour la box internet alors que cette somme est déjà comprise dans les charges mensuelles de 120 euros. Il sollicite dès lors que la somme réclamée à ce titre soit déduite du montant réclamé.

En l’espère, il ressort des pièces produites aux débats par Monsieur [X] [I] que la MSA a bien indiqué que le montant versé était de 274,37 euros et non 274 euros et 283,42 euros et non 283 euros. Il convient donc de modifier le décompte de la propriétaire en tenant compte des versements effectifs de la MSA.

S’agissant du montant réclamé au titre de la BOX INTERNET, la lecture du contrat de bail laisse apparaître que la freebox et l’abonnement NETFLIX pour un montant de 60 euros sont indiqués comme étant à la charge du locataire et non compris dans les charges contrairement aux affirmations du locataire. C’est donc à bon droit que Madame [C] [L] en réclame le paiement.

Monsieur [X] [I] sera donc condamné à payer à Madame [C] [L] la somme de 1330,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d”occupation impayés, suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Si Monsieur [X] [I] sollicite l’octroi de délais de paiement, force est de relever qu’il ne justifie pas de la reprise avant l’audience du versement intégral du loyer courant. Dès lors, il ne remplit pas les conditions posées par l’article V de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Au vu de ces éléments, Monsieur [X] [I] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les allégations d’indécence des lieux loués:

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Monsieur [X] [I] fait valoir qu’en application de la législation susvisée, Madame [C] [L] ne peut se prévaloir d’une quelconque résiliation du contrat de bail, les lieux loués étant selon lui impropre à leur usage.

Madame [C] [L] s’oppose aux affirmations du locataire contestant l’existence de désordres affectant le bien loué.

En l’espèce, il appartient à Monsieur [X] [I], qui affirme que les lieux loués présentent plusieurs désordres, de justifier du bien fondé de ses affirmations. Or, force est de relever qu’il n’est produit aux débats aucun constat de commissaire de justice ou rapport d’expertise. De simples photographies qui ne peuvent ni être datées ni localisées géographiquement ne permettent pas de démontrer l’existence de désordres affectant les lieux loués. De même, le fait qu’il ait pris attache avec l’ADIL est insuffisant à démontrer l’état d’indécence des lieux loués.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, il convient de constater que les désordres affectant le logement allégués par le locataire ne sont pas démontrés. Ce prétendu état d’indécence ne saurait dès lors faire obstacle à la résiliation du contrat de bail sollicitée par la propriétaire.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire:

En l’espèce, Madame [C] [L] produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 1336 euros, mois de juin 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois.

Monsieur [X] [I] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 7 novembre 2024.

Monsieur [X] [I] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois. Il n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience, ce qui interdit toute suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [C] [L] à la date du 7 janvier 2025.

Sur l’expulsion du locataire:

Monsieur [X] [I] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux:

Selon l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Monsieur [X] [I] forme une demande pour obtenir les délais les plus larges avant d’être expulsé afin de pouvoir se reloger dans des conditions normales.

En application du texte sus visé, l’octroi de délais supplémentaires avant de quitter les lieux est justifié par l’existence de circonstances particulières. Or Monsieur [X] [I] ne verse aucun élément démontrant l’existence de telles circonstances alors qu’il ne peut qu’être relevé qu’il a déjà bénéficié de fait de larges délais puisque le contrat de bail est résilié depuis le 7 janvier 2025.

Aussi, il convient de débouter Monsieur [X] [I] de sa demande sur ce fondement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 7 janvier 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 470 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

L’ndemnité d 'occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation de cette indemnité.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [X] [I] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que l’état d’insalubrité allégué par Monsieur [X] [I] n’est pas démontré. Dès lors, en l’absence de démonstration d’un préjudice de jouissance, Monsieur [X] [I] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux:

Si Monsieur [X] [I] sollicite la condamnation de sa bailleresse à réaliser des travaux, force est de relever qu’il n’a pas justifié de l’existence de désordres affectant le bien loué. Par ailleurs, il résulte des développements précédents que le contrat de bail est résilié.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de condamnation à réaliser des travaux.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [I] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX et sera condamné à payer à Madame [C] [L] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [X] [I] à verser à Madame [C] [L] la somme de 1330,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [C] [L] à la date du 7 janvier 2025.

Dit que l’expulsion de Monsieur [X] [I] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 470 euros charges comprises, à compter de la date du 7 janvier 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Déboute Madame [C] [L] de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation.

Condamne Monsieur [X] [I] à verser à Madame [C] [L] la somme mensuelle de 470 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [X] [I] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Monsieur [X] [I] de l’ensemble de ses demandes.

Condamne Monsieur [X] [I] à payer à Madame [C] [L] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [X] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et de sa notification à la CCAPEX conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle .

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE