Du 20 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00076 – N° Portalis DBX6-W-B7I-2AA3

[L] [W], [H] [Z] épouse [W]

C/

[J] [C], [S] [T]

— Expéditions délivrées à

Maître [D] [O] de l’AARPI [O] – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

[J] [C], [S] [T]

— FE délivrée à

Maître [D] [O] de l’AARPI [O] – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

Le 20/06/2025

Avocats : Maître [D] [O] de l’AARPI [O] – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [W]

né le 02 Février 1957 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître [D] [O] de l’AARPI [O] – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

Madame [H] [Z] épouse [W]

née le 04 Février 1961 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître [D] [O] de l’AARPI [O] – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Présent

Madame [B] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Avril 2025

Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2022, M. [L] [W] et Mme [H] [Z] épouse [W] ont consenti un bail d’habitation à M. [J] [C] et Mme [B] [T], bail portant sur un logement situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 820 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 70 euros).

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, M. [L] [W] et Mme [H] [Z] épouse [W] ont fait délivrer à M. [J] [C] et Mme [B] [T] un commandement de payer la somme de 12.524,44 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 19 décembre 2024, M. [L] [W] et Mme [H] [Z] épouse [W] ont fait assigner M. [J] [C] et Mme [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail, et obtenir leur expulsion et celle de tous occupants à défaut pour eux de libérer volontairement les lieux avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1, L.412-8 et suivants, et R.411-3, R.412-1 à R.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que leur condamnation au paiement :

— solidaire d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 12.480,61 euros à valoir sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— des intérêts au taux légal assortissant les sommes allouées à compter de la délivrance du commandement de payer

— d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 avril 2025, a fait l’objet d’un report au 4 avril 2025 pour reprise du loyer courant et en l’attente de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers.

M. [L] [W] et Mme [H] [Z] épouse [W], représentés par avocat, ont maintenu leurs demandes à l’audience du 4 avril 2025, en indiquant que M. [J] [C] et Mme [B] [T] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, et que les mesures imposées envisagées par la commission s’étant révélées inadaptées à la situation nouvelle des défendeurs dont l’un a perdu son emploi, les modalités de remboursement ne sont pas pour l’instant définies.

M. [J] [C] et Mme [B] [T] ont confirmé ne pas avoir repris le paiement du loyer et qu’ils envisagent de partir au 30 juin 2025. Ils indiquent que M. [C] a perdu son emploi et que la Commission de Surendettement des Particuliers doit proposer de nouvelles mesures.

Le diagnostic social et financier, établi sans le concours de M. [J] [C] et Mme [B] [T], a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 11 juin 2024.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 21 mars 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 12.524,44 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde M. [L] [W] et Mme [H] [Z] épouse [W] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 22 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Par ailleurs, il ressort des débats que M. [J] [C] et Mme [B] [T] n’ont toujours pas repris le paiement du loyer courant, sans doute inadapté à leur situation, dans la mesure où Mme [T] a indiqué percevoir 1.100 à 1.200 euros par mois et M. [C] environ 900 euros par mois, alors que le montant du loyer et des charges (hors assurance) s’élève à 939,58 euros.

Or l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

L’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonné à la reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience.

M. [J] [C] et Mme [B] [T] n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer, alors qu’ils ont bénéficié d’un report de l’audience, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 22 mai 2024 et ne peut qu’être constatée.

M. [J] [C] et Mme [B] [T] et tout occupant de leur chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce M. [J] [C] et Mme [B] [T] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, M. [L] [W] et Mme [H] [Z] épouse [W] sont fondés à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [J] [C] et Mme [B] [T], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs l’existence d’une procédure de surendettement, si elle suspend les voies d’exécution, ne prive pas le créancier du droit d’obtenir un titre exécutoire pour garantir le recouvrement de sa créance, notamment dans l’hypothèse où les mesures de désendettement ne seraient pas respectées.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées M. [J] [C] et Mme [B] [T] sont redevables de la somme de 13.786,89 euros à la date du 31 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, M. [J] [C] et Mme [B] [T] seront condamnés solidairement à payer la somme de 13.786,89 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance.

Ils seront en outre condamnés au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’avril 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. .

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [J] [C] et Mme [B] [T] seront condamnés à payer à M. [L] [W] et Mme [H] [Z] épouse [W] la somme de 250 euros.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à effet du 22 mai 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [J] [C] et Mme [B] [T] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [J] [C] et Mme [B] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (939,58 euros par mois hors assurance à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement M. [J] [C] et Mme [B] [T] à payer à M. [L] [W] et Mme [H] [Z] épouse [W] la somme de 13.786,89 euros , à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 31 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [J] [C] et Mme [B] [T] à payer à M. [L] [W] et Mme [H] [Z] épouse [W] les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS M. [J] [C] et Mme [B] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS M. [J] [C] et Mme [B] [T] à payer à M. [L] [W] et Mme [H] [Z] épouse [W] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection