TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [I] [X]

M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE

PREFFET DE [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04551 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4X3B

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 31 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [V] [U],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [X],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [L],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2379 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202415677 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 31 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04551 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4X3B

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2013 à effet au 1er avril 2013, Madame [Y] [E] Monsieur [N] [V] [U] ont donné à bail à Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], 3ème étage porte droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2070 euros, outre 230 euros de provision pour charges.

Monsieur [N] [V] [U] est aujourd’hui unique propriétaire du bien et vient aux droits de Madame [Y] [E].

Monsieur [R] [L] s’est porté caution solidaire.

Après une première procédure en acquisition de la cause résolutoire ayant abouti à un jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 9 juin 2023, de nouveaux loyers sont demeurés impayés.

Monsieur [N] [V] [U] a fait signifier par actes de commissaire de justice à Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] un commandement de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 15 323,46 euros, en principal, échéance de novembre 2023 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2024, Monsieur [N] [V] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] et Monsieur [N] [V] [U] par le jeu de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] tout occupant de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner la séquestration de tous meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner solidairement et in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] à payer la somme de 14 046, 95 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner solidairement et in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé, majoré des charges et taxes jusqu’à libération des lieux,

— condamner solidairement et in solidum Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] à payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 octobre 2024, Monsieur [N] [V] [U], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 31 911,30 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Le bailleur a précisé qu’il maintenait l’ensemble de ses demandes, qu’il s’opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement assignée à étude, Madame [J] [L] a été représentée par son conseil qui a confirmé que sa cliente, dont la profession est scénariste, avait des revenus irréguliers ne lui permettant pas d’honorer le paiement du loyer et qu’elle était endettée. Le conseil de Madame [L] a précisé que celle-ci cherchait activement un autre logement au loyer plus modeste. Vivant avec sa fille de 10 ans scolarisée, elle a sollicité des délais pour quitter les lieux.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [I] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025, prorogé au 31 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [V] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L]

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 novembre 2023 pour la somme en principal de 15 323,46 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Si deux virements de 10 000 euros et de 3000 euros ont été effectuées respectivement le 16 novembre 2023 et le 5 décembre 2023, ceux-ci se sont avérés insuffisants pour solder la dette dans le délai de 2 mois, de sorte que le commandement est demeuré infructueux pendant ce délai applicable et qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 janvier 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 10 janvier 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 9 janvier 2024 à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience (dernier virement en date du 5 décembre 2023 pour un montant de 3000 euros), et il ressort des débats que les revenus très irréguliers de Madame [L] ne lui permettent pas sérieusement d’espérer pouvoir régler la dette locative.

Dès lors, alors que rien ne permet d’établir que la locataire soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante, que le versement intégral du loyer n’a pas repris avant l’audience, il apparait que Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] ne peuvent bénéficier de délais de paiement ni de la suspension des effets de clause résolutoire et qu’ils se trouvent par conséquent sans droit ni titre à compter du 10 janvier 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable.

S’agissant de la demande accessoire portant sur la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, si Madame [L] justifie avoir déposé une demande de logement social en septembre 2023, soit avant la délivrance du commandement de payer, aucun règlement n’est intervenu depuis décembre 2023, soit depuis 10 mois à la date de l’audience. Il apparait qu’elle ne perçoit que des revenus très irréguliers dont les montants globaux sont inférieurs à l’échéance mensuelle courante (2500 euros), qu’elle est donc dans l’impossibilité d’acquitter, de sorte que faire droit à sa demande de délais pour quitter les lieux conduirait à une aggravation de la dette, déjà très importante, au préjudice de Monsieur [V] [U], bailleur privé. Enfin, et en tout état de cause, elle bénéficiera du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour libérer le logement. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires, en plus des délais légaux.

Néanmoins afin de faciliter son relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] sont redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] [U] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] restent lui devoir la somme de 30 155,56 euros (31 911,30 euros dont il convient de retrancher 1755,74 euros de frais intégrés dans le décompte) à la date du 4 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Madame [J] [L] ne conteste pas le montant de la dette et Monsieur [I] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 30 155,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 323, 46 euros à compter de la date du commandement de payer, et à compter de la signification du jugement à intervenir pour le surplus au regard de l’actualisation de la dette.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, charges et taxe qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L], partie perdante, seront condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [V] [U] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [N] [V] [U] et Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], 3ème étage porte droite, sont réunies à la date du 9 janvier 2024 à minuit,

DÉBOUTONS Madame [J] [L] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L], occupants sans droit ni titre depuis le 10 janvier 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [V] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport ou la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] à verser à Monsieur [N] [V] [U] la somme 30 155,56 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 15 323, 46 euros à compter de la date du commandement de payer, et à compter de la signification du jugement à intervenir pour le surplus au regard de l’actualisation de la dette,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] à verser à Monsieur [N] [V] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS aux dépens comme visé dans la motivation,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [X] et Madame [J] [L] à verser à Monsieur [N] [V] [U] une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT