TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/58429 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ORK

N° :

Assignation du :

05 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 novembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société BALTICAP 31 S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e François-genêt KIENER, avocat au barreau de PARIS – #R098, avocat postulant et par M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, SELAS ANGLE DROIT, [Adresse 5], avocat plaidant

DEFENDERESSE

La société GRS S.A.R.L. exerçant sous l’enseigne LA FAMILLE& CIE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS – #E0775

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte du 1er octobre 2019, la société De Saxe Investissements, aux droits de laquelle vient la société Balticap 31, a donné à bail commercial à la société GRS des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du1er octobre 2019, moyennant un loyer en principal de 38.400 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 21 octobre 2024, à la société GRS, pour une somme de 23.416,46€ en principal.

Par acte délivré le 5 décembre 2024, la société Balticap 31 a fait assigner la société GRS devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la société GRS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la société GRS à lui payer la somme provisionnelle de 23.066,53€ au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 22 novembre 2024,

— condamner la société GRS à lui payer la somme provisionnelle de 221,52 euros au titre des frais de commandement de payer,

— condamner la société GRS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à la somme journalière de 133,56 euros, outre 5,16 euros par jour en ce qui concerne les charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire et juger que le dépôt de garantie à hauteur de 9.600 euros sera appréhendé par la société Balticap 31 à titre d’indemnité de résiliation,

— condamner la société GRS au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 23 septembre 2025, la société Balticap 31 a, par l’intermédiaire de son conseil, réitéré, par voie de conclusions, les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, sollicitant subsidiairement dans l’hypothèse de l’octroi de délais de paiement, que la suspension des effets de la clause résolutoire prenne fin à défaut de régler l’une quelconque des échéances fixées par la juridiction, en sus des loyers et charges courants, que l’expulsion puisse être mise en œuvre sans délai et que l’entièreté de la dette devienne immédiatement exigible.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société GRS demande au juge des référés de :

déclarer la société GRS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; En conséquence,

A titre principal

dire que les demandes de Balticap 31 se heurtent à des contestations sérieuses ;

se déclarer en conséquence incompétent pour statuer sur les demandes de la société Balticap 31 et inviter les parties à mieux se pourvoir au fond ; débouter la société Balticap 31 de ses demandes manifestement irrecevables devant le juge des référés ; A titre subsidiaire

déclarer la société GRS recevable en ses fins, moyens et conclusions accorder à la société GRS des délais de paiement et dire qu’elle pourra s’acquitter du solde de la dette locative, arrêtée à la somme de 4.416,02 € TTC, en dix mensualités à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir; ordonner la suspension rétroactive à la date du commandement du 21 octobre 2024 des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;En tout état de cause

condamner la société Balticap 31 à payer à la société GRS la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ; condamner la société Balticap 31 aux entiers dépens.

Elle soutient que le commandement délivré le 21 octobre 2024, dépourvu de tout décompte des sommes dues est irrégulier et que les charges facturées ne sont pas justifiées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Il convient de rappeler qu’a été jugé irrégulier un commandement de payer :

portant sur une somme globale ne permettant pas d’apprécier le bien-fondé du commandement et plaçant le locataire dans l’impossibilité de déterminer à concurrence de quelle somme précise il doit l’exécuter et à concurrence de quelle autre il peut contester (Cass. 3e civ. 10-2-1988 n° 86-18.453) ; qui ne donne aucun décompte des sommes réclamées, ne fait pas référence aux dates et au montant des échéances impayées et n’est accompagné d’aucune pièce justificative, laissant le locataire dans l’incertitude sur les causes exactes des créances alléguées (Cass. 3e civ. 19-7-1988 n° 87-12.554).

Par ailleurs, l’imprécision du commandement de payer ne peut pas être régularisée par la production ultérieure d’un décompte.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cependant, la société défenderesse conteste la régularité du commandement délivré faisant valoir qu’aucun décompte n’y a été annexé et elle produit la pièce n°6 adverse composée du commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 ne comportant aucun décompte détaillé des sommes dues.

Le bailleur pour sa part soutient qu’un décompte a bien été annexé au commandement de payer délivré par huissier de justice le 21 octobre 2024 et produit deux exemplaires dudit commandement de payer :

en pièce 6, un exemplaire du commandement de payer auquel est inclus un décompte détaillé annexé en fin d’acte après le feuillet précisant les modalités de remise par l’huissier,

en pièce 17, un exemplaire du commandement de payer auquel est inclus un décompte détaillé annexé en milieu d’acte, avant le feuillet de remise par l’huissier, un mail de l’huissier instrumentaire datant du 19 février 2025, postérieur à la délivrance de l’assignation indiquant « Je vous prie de trouver ci-joint l’acte signifié dans cette affaire ».

Dès lors, il ressort clairement des différents exemplaires du commandement de payer délivré le 21 octobre 2024, produits aux débats que le décompte détaillé est soit absent, soit positionné en différentes positions. Au surplus, alors que l’huissier a précisé que l’acte comporte 4 feuilles, selon comment est positionné ledit décompte et si les impressions sont recto-verso ou non, le décompte annexé comporte plus de 4 feuilles. Par conséquent, il existe un doute sur le fait que ledit décompte a été dûment annexé au commandement de payer lors de sa délivrance le 21 octobre 2024.

Par ailleurs, les éléments précisés dans le seul commandement de payer, hors décompte, sont insuffisants pour permettre au preneur de comprendre clairement le quantum de la somme demandée dès lors qu’est uniquement précisé « Loyers et charges impayés selon décompte annexé au présent acte », sans date d’arrêté de la créance et sans détails de cette cernière. Au surplus, il convient d’observer que le commandement de payer et le décompte annexé incluent les loyers jusqu’au 31 décembre 2024, alors que le commandement de payer a été délivré le 21 octobre 2024 et qu’aux termes du bail, les loyers sont payables par terme d’avance le premier jour de chaque mois.

Dès lors, le commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 présente plusieurs irrégularités :

— il vise partiellement des loyers non exigibles au jour de sa délivrance, nécessitant a minima de réduire la somme visée au commandement,

— il est insuffisamment précis quant aux sommes visées au commandement en l’absence de toute précision sur la date d’arrêté de la créance et de détail dans le corps du commandement ainsi qu’en raison du doute existant sur le décompte annexé.

Dès lors, la contestation ainsi soulevée par la société GRS à l’encontre du commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 apparaît suffisamment sérieuse pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnisation étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En application de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R.145-35 du code de commerce précise que « Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

La société GRS conteste les sommes réclamées au titre des charges faisant valoir que :

l’inventaire prévu à l’article L.145-40-2 du code de commerce n’a pas été annexé au bail, la clause relative à la prise en charge par le preneur de la taxe foncière doit être réputée non écrite, dès lors qu’elle prévoit un transfert sur le preneur de l’impôt foncier de l’immeuble entier et non uniquement de la quote-part afférente aux locaux,

les régularisations de charges ne sont justifiées par aucun justificatif ni relevé de copropriété, les documents établis par le bailleur lui-même et produits en pièces n°4 à 6 ne pouvant valoir justificatifs, justifiant de déduire de la provision demandée à la somme de 15.849,55 euros.

Au surplus, la société GRS demande la déduction de la somme de 1.746 euros de sa dette de loyers, faisant valoir qu’elle a pris à sa charge les frais de reprise d’étanchéité de la gaine d’extraction du restaurant non-conforme.

En réponse, la société Balticap 31 fait valoir que la refacturation de la taxe foncière au preneur est expressément prévue par l’article 4-3-1 du bail, qu’elle produit aux débats les avis de taxes foncières des années 2021 à 2023 et que la conséquence de l’absence d’inventaire au sens de l’article L.145-40-2 du code de commerce n’est pas clairement posée en jurisprudence.

En l’espèce, l’absence d’inventaire au sens de l’article L.145-40-2 du code de commerce ne peut suffire à remettre en question l’exigibilité des charges telles que stipulées au bail. Il convient de se référer à l’article 4-3-1 du bail, qui stipule clairement que le locataire supportera notamment les charges d’enlèvement des ordures ménagères, l’impôt foncier, ce que n’interdit pas l’article R.145-35 du code de commerce ainsi qu’à l’article 8 du bail relatif aux charges, qui stipule que le locataire règlera au bailleur la quote-part afférente aux locaux, des charges et prestations.

La société Balticap 31 produit au soutien de sa demande de provision les avis de taxe foncière des années 2021 à 2024 et les décomptes de charges de copropriété adressés à son attention pour les années 2021 à 2023.

Il ressort des décomptes versés aux débats qu’ont été facturées les sommes suivantes :

129 euros au titre de la provision sur charges mensuelle de janvier à décembre 2024, 1.260,67 euros au titre de la refacturation PNO et taxe foncière 2023, facturée le 11 octobre 2023, 1.334,97 euros au titre de la refacturation PNO et taxe foncière 2024, facturée le 23 octobre 2024, 1.078,80 euros au titre de la taxe foncière 2024, facturée le 15 octobre 2024.

Concernant les taxes foncières 2023 et 2024, les sommes facturées sont supérieures aux justificatifs produits soit 873 euros pour la taxe foncière 2023 et 899 euros pour la taxe foncière 2024, sommes qu’il conviendra de retenir dans le calcul de la créance finale.

Il ressort également des documents produits par la société GRS que les régularisations de charges des années 2021, 2022 et 2023 ont été réalisées tandis que la régularisation de charges de l’année 2024 n’est pas encore intervenue.

Concernant les années 2021 à 2023, la société GRS sollicite le remboursement des sommes facturées en l’absence de justificatifs. Il ressort cependant des que le bailleur a produit ses propres décomptes de charges de copropriété mais qu’il ne précise pas quelles sommes ont été imputées à son locataire. En effet, les différents montants apparaissant sur les relevés de charges de copropriété ne correspondent pas aux montants apparaissant sur les factures de reddition des charges. Il convient donc de déduire les sommes imputées à la locataire au titre des redditions sur charges pour les années 2021 à 2023 en l’absence d’éléments détaillés sur les calculs opérés par le bailleur, soit la somme de 2.247,13 euros.

Concernant l’année 2024, aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, pour les immeubles en copropriété, la régularisation des charges doit intervenir dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. En l’espèce, le décompte de charges de copropriété pour l’année 2024 n’est pas produit aux débats, ne permettant pas de faire courir le délai de trois mois octroyé au bailleur pour réaliser la reddition des charges de l’année 2024. Par conséquent, les provisions sur charges demeurent dues dans l’attente de la régularisation des charges pour l’année 2024.

En revanche, les sommes facturées au titre de l’assurance propriétaire non-occupant doivent être exclues de la créance, dès lors que cette charge n’est pas clairement stipulée au bail comme relevant du preneur.

Par ailleurs, concernant les travaux d’entretien de la gaine d’extraction, le bail stipulant à l’article 4-2 que le preneur supportera les charges entraînées par les services et les éléments d’équipement des locaux ainsi que la mise en conformité des locaux, les travaux payés par la société GRS devront rester à sa charge.

Par conséquent, l’obligation de la société GRS au titre des loyers, charges, taxes et accessoires au 29 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19.995,76 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société GRS.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, accorder des délais de paiement. L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’absence de tout règlement de la dette de loyers et des loyers courants depuis le mois de juillet 2024, la société GRS ne justifiant pas par ailleurs d’une situation financière particulièrement obérée, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement. La demande à ce titre est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société GRS, la société GRS condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société GRS ne permet d’écarter la demande de la société Balticap 31 formée sur le fondement des dispositions susvisées et il est fait droit à la demande de condamnation de la société GRS à hauteur de la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes ;

Condamnons la société GRS à payer à la société Balticap 31 la somme par provision de 19.995,76 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 29 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, après déduction des redditions des charges des années 2021 à 2023 ;

Rejetons la demande de délais de paiement formée par la société GRS ;

Condamnons la société GRS à payer à la société Balticap 31 la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société GRS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 04 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN