TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [K] [L]

Monsieur [N] [G] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05593 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BYK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 janvier 2025

DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [N] [G] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 09 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05593 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BYK

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 mars 2003, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) a donné en location un appartement d’une superficie de 94 m2 sis [Adresse 4], à M. [J] [L] et Mme [O] [E], moyennant un loyer initial de 489,03 euros.

M. [J] [L] a conservé la jouissance du logement à l’issue de sa séparation d’avec Mme [O] [E].

M. [J] [L] est décédé le 8 novembre 2021.

Par courriel du 28 septembre 2023, M. [P] [F] [L] a sollicité le transfert du bail à son profit, précisant que son demi-frère, M. [M] [L] s’était installé dans le logement et l’en avait expulsé le 26 septembre 2023 suite à une altercation.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2023, la RIVP a fait sommation à M. [M] [L] d’avoir à justifier de son identité ainsi que celle des personnes vivant avec lui.

Autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 10 novembre 2023, un commissaire de justice a, le 12 décembre 2023, constaté la présence dans les lieux de M. [K], [M] [L], qui a déclaré vivre dans le logement avec ses deux filles, âgées de 5 et 6 ans, accueillies en résidence alternée. Il a précisé avoir emménagé dans les lieux avec ses filles au moment du décès de son père. Le commissaire de justice a constaté que les lieux, propres et bien entretenus, étaient occupés par deux adultes et deux enfants, le second adulte se nommant M. [N] [G] [L], et une troisième chambre ayant été laissée vacante par M. [P] [L].

Par actes de commissaire de justice signifiés selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile le 13 mai 2024, la RIVP a assigné M. [K] [L] et M. [N] [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :

Constater la résiliation du bail consenti à M. [J] [L] au 8 novembre 2021, date de son décès ;Dire que M. [K] [L] et M. [N] [G] [L] sont occupants sans droit ni titre du logement loué à M. [J] [L] ;En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [K] [L] et M. [N] [G] [L] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé, ou, à défaut, de la signification de la présente décision,Dire que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit;Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [K] [L] et M. [N] [G] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30%, et des taxes et charges, jusqu’à son départ effectif des lieux;Ordonner la capitalisation des intérêts,Condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [K] [L] et M. [N] [G] [L] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre aux entiers dépens ;Sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

A l’audience du 5 novembre 2024, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, ajoutant qu’existait, au jour de l’audience, un arriéré locatif d’un montant de 1559,58 euros, arrêté au 21 octobre 2024, dont elle sollicite le paiement.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, la RIVP soutient que les critères légaux de transfert du bail ne sont pas satisfaits. Elle explique que les défendeurs ne justifient pas avoir cohabité avec leur père, locataire en titre, au cours de l’année précédant son décès. Elle ajoute que M. [N] [G] [L] ne réside pas à titre principal dans le logement, dont la taille est au surplus inadaptée à la taille du foyer de M. [K], [M] [L].

M. [K], [M] [L], comparant en personne, sollicite:

— le transfert de bail à son profit, et, en conséquence, le rejet des demandes formées aux termes de l’assignation de la bailleresse,

— le rejet de la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Il conteste le montant de la dette, expliquant avoir réglé l’intégralité des loyers. Il ajoute avoir emménagé dans les lieux 18 mois avant le décès de son père, précisant y habiter avec ses deux filles, accueillies en résidence alternée, ainsi qu’avec son frère, M. [N] [G] [L], lequel n’y réside toutefois de façon intermittente, qu’à l’occasion de ses passages en France.

A la fin des débats, M. [K], [M] [L] a indiqué qu’il souhaitait être assisté d’un avocat mais n’a pas sollicité de renvoi ou de réouverture des débats.

M. [N] [G] [L] n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 janvier 2025.

Autorisés à produire en délibéré les pièces justificatives au soutien de leurs demandes, la bailleresse n’a pas transmis le décompte actualisé demandé et M. [K], [M] [L] n’a pas transmis les justificatifs de sa situation et de son occupation des lieux depuis un an à la date du décès, qu’il avait été autorisé à produire en délibéré.

MOTIFS

Suivant l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [N] [G] [L] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur le transfert du bail

Il ressort de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que "Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ".

S’agissant des logements HLM, l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 dispose qu’ « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

Le transfert de bail portant sur un logement HLM est donc soumis à deux conditions cumulatives s’ajoutant au critère de la cohabitation prévu à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Quant à l’adaptation du logement à la taille du ménage, elle est prévue par l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation,en vertu duquel les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En l’espèce, M. [K], [M] [L] ne justifie pas d’une durée d’occupation supérieure à un an avec son père, à la date du décès de ce dernier. En effet, aucun des documents qu’il a fait parvenir à la RIVP au soutien de sa demande de transfert de bail ne permet d’attester d’une cohabitation effective antérieure ou égale à la date du 8 novembre 2020, M. [J] [L] étant décédé le 8 novembre 2021. Ses avis d’imposition sur les revenus 2021 et 2022 font état d’une domiciliation au [Adresse 2], tout comme ses bulletins de paie, pour la période du 1er août 2021 au 31 décembre 2021. Si l’attestation titulaire de contrat EDF du 4 novembre 2022, sa carte d’identité, délivrée le 26 septembre 2022, et une attestation de paiement des indemnités journalières mentionnent pour adresse celle du logement donné à bail à son père, elles sont postérieures à la date du décès, et donc insuffisantes à attester de son hébergement dans le local litigieux entre le 8 novembre 2020 et le 8 novembre 2021.

M. [N] [G] [L], non comparant, ne produit aucune pièce permettant d’établir la date de son installation dans le logement.

S’agissant du critère de la taille du logement, il sera considéré que ses occupants sont au nombre de trois (M. [K], [M] [L] et ses deux enfants), M. [N] [G] [L], dont il est constant qu’il réside à titre principal en Côte d’Ivoire, ne pouvant être considéré comme y ayant sa résidence principale. Or, le logement dont il est question est un logement de type F5, selon contrat de bail, comprenant, ainsi qu’il en résulte du constat d’huissier, un salon et quatre chambres.

Le nombre de pièces du logement est donc supérieur de plus d’un au nombre de personnes y ayant effectivement leur résidence principale.

Dès lors, les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies, de sorte que ce dernier s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, M. [J] [L], soit au 8 novembre 2021.

M. [K], [M] [L] et M. [N] [G] [L] étant depuis cette date occupants sans droit ni titre de ce logement, il y a lieu d’ordonner leur expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Il résulte en outre de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Aucune circonstance ne justifiant la suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux.

La résistance des défendeurs à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie, il y a lieu de rejeter la demande d’astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Sur l’arriéré d’indemnités d’occupation

la RIVP verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il en ressort qu’au 31 octobre 2024, la dette s’élève à la somme de 1559,58 euros au titre des charges et indemnités d’occupation impayés (octobre 2024 inclus).

M. [K], [M] [L] a contesté le montant de la dette, mais n’a apporté aucun justificatif de paiement de la somme réclamée.

M. [K], [M] [L] et M. [N] [G] [L] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation due à compter du mois de novembre 2024

Il est en l’espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle sera fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les taxes et provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

En conséquence, à compter du 1er novembre 2024, M. [K], [M] [L] et M. [N] [G] [L] seront condamnés in solidum à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des taxes et charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 13 mai 2024.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

M. [K], [M] [L] et M. [N] [G] [L], qui succombent, seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la RIVP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant M. [J] [L] à la RIVP relativement au logement sis [Adresse 4] à la date du décès du locataire soit au 8 novembre 2021

DIT que M. [K], [M] [L] et M. [N] [G] [L] sont, depuis cette date, occupants sans droit ni titre ;

ORDONNE l’expulsion de M. [K], [M] [L] et de M. [N] [G] [L] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE M. [K], [M] [L] et M. [N] [G] [L] in solidum à payer à la RIVP la somme de 1559,58 € au titre des charges et indemnités d’occupation impayées au 31 octobre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 13 mai 2024,

CONDAMNE M. [K], [M] [L] et M. [N] [G] [L] in solidum à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1 novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux

CONDAMNE M. [K], [M] [L] et M. [N] [G] [L] in solidum aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [K], [M] [L] et de M. [N] [G] [L] à payer à la RIVP la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 09 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05593 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BYK