TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [X] [U]

Monsieur [H] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03688 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [U]

Monsieur [H] [P]

demeurant ensemble chez Feue Mme [O] [T] veuve [U], [Adresse 2]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03688 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 septembre 1970 à effet au 1er octobre 1970, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de Paris a consenti à Monsieur [Y] [U] un bail d’habitation, portant sur un ensemble immobilier composé d’un appartement et d’une cave n°81, sis [Adresse 2], porte n°0081 pour un loyer initial de de 841,80 francs.

Par arrêté du Préfet de la région d’Ile de France en date du 15 juillet 2008, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de Paris a changé d’appellation et a pris la dénomination suivante : PARIS HABITAT-OPH.

Suite au décès de Monsieur [Y] [U] le 23 décembre 2012, par avenant au contrat de bail du 12 août 2015, le bail a été transféré à Madame [O] [T] veuve [U].

Suite à une hospitalisation en janvier 2024, Madame [O] [T] veuve [U] est décédée le 23 mars 2024.

Monsieur [X] [U] s’est installé dans le logement de la défunte et a sollicité le transfert de bail.

Par courrier du 30 mai 2024, PARIS HABITAT OPH a sollicité la restitution des lieux précisant que Monsieur [X] [U] ne remplissait pas les conditions de transfert de bail.

Suite à une requête du 18 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection de Paris a, par ordonnance du 19 juillet 2024, autorisé l’intervention d’un commissaire de justice afin de déterminer les conditions réelles d’occupation du logement.

Suivant procès-verbal en date du 27 août 2024, après plusieurs visites, Maitre [K] [L], commissaire de justice, a constaté que Monsieur [X] [U], fils de la locataire défunte, occupait les lieux. Il a précisé qu’il résidait seul dans le logement et a sollicité le transfert de bail, et que le bailleur lui a refusé le transfert de bail sans justification.

L’auxiliaire de justice a par ailleurs constaté un logement dans un état de saleté important, avec une forte odeur de renfermé.

Le bailleur a par ailleurs eu connaissance de la présence d’un autre occupant du logement, Monsieur [H] [P], titulaire d’un bail dans le même immeuble au 11ème étage.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, Maitre [K] [L] a dressé un procès-verbal constatant la présence de Monsieur [H] [P] dans le logement, et ce dernier précisant y résider depuis septembre 2024, et y occupant une chambre.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, PARIS HABITAT OPH a fait délivrer à Monsieur [X] [U] une sommation d’avoir à quitter les lieux auxdits occupants immédiatement et sans délai, en vain.

C’est dans ces conditions que par acte du 1er avril 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] pour :

A titre principal

— juger que Monsieur [X] [U] ne réunit pas les conditions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pour obtenir le transfert des droits au bail à titre principal ;

A titre subsidiaire

— juger que Monsieur [X] [U] ne réunit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail de l’appartement avec cave objet du présent litige ;

— juger que le bail en date du 16 septembre 1970 de Madame [O] [T] veuve [U] a été résilié à son décès ;

En conséquence

— juger que Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] et des occupants de leur chef, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force armée s’il y a lieu ;

— supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives récupérables, majorée de 30% à titre de dommages et intérêts, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 4 818, 59 euros au titre des arriérés de loyers et charges locatives, échéance de février 2025 incluse selon décompte arrêté au 8 mars 2025 ;

— condamner in solidum Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 800 euros pour frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat sur ordonnance ;

— l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 13 mai 2025, PARIS HABITAT OPH représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

PARIS HABITAT OPH fait valoir que le bail litigieux a été résilié par le décès de la locataire en titre et que Monsieur [X] [U] ne remplit pas les conditions pour le transfert du bail.

Il actualise par ailleurs le montant de la dette locative à la hausse pour un montant de 5 862,85 euros au 2 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P], bien que régulièrement assignés par assignation délivré à étude de commissaire de justice, ne sont ni présents ni représentés sans motif légitime de sorte que le présent jugement susceptible d’appel est réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le transfert du bail

Aux termes de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, modifié par la loi du 13 juillet 2006, I. le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.

Le maintien reste acquis au conjoint, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou au concubin de l’occupant, lorsque cet occupant a fait l’objet d’une condamnation devenue définitive, assortie d’une obligation de résider hors du domicile ou de la résidence du couple, pour des faits de violences commis sur son conjoint, son concubin, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou sur leurs enfants.

I bis. – Nonobstant les dispositions de l’article 1742 du code civil, même en l’absence de délivrance d’un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d’abandon du domicile par le locataire, même en l’absence de délivrance d’un congé.

Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article.

II. – Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi.

Il convient de préciser que depuis la loi du 13 juillet 2006, le droit au bail ne se transmet plus aux héritiers.

En l’espèce, à titre liminaire il convient de confirmer que le présent contrat de bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Il n’est contesté que suite au décès de Madame [O] [T] veuve [U] le 23 mars 2024, Monsieur [X] [U] a sollicité le transfert de bail relatif au logement objet du présent litige, et que la commission d’attribution de PARIS HABITAT OPH a refusé ce transfert.

Monsieur [X] [U], absent à la présente procédure, et qui se prévaut auprès de la bailleresse d’être le fils de Madame [O] [T] veuve [U], ne justifie pas de ses liens de filiation avec la locataire défunte. Quand bien même il en justifierait, l’établissement de lien de filiation ne permet pas de bénéficier d’un éventuel transfert de bail, la liste établie par le législateur étant limitative et ne mentionnant que le conjoint, le partenaire de PACS, les personnes en situation de handicap et les enfants mineurs du défunt jusqu’à leur majorité.

Enfin, le procès-verbal du 27 août 2024 et la sommation interpellative du 19 février 2025 établis par commissaire de justice joints à la procédure confirment le maintien dans les locaux litigieux de Monsieur [X] [U], ainsi que la présence d’un autre occupant, Monsieur [H] [P].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [X] [U] ne pouvait se prévaloir d’un transfert de bail.

En conséquence, il convient d’accueillir la demande de PARIS HABITAT OPH et de constater que le contrat de bail litigieux s’est trouvé résilié à la date du décès de Madame [O] [T] veuve [U], le 23 mars 2024.

Monsieur [X] [U], Monsieur [H] [P] se trouvent occupants sans droit ni titre du logement objet du présent litige à compter de cette date.

— Sur l’expulsion

Le bail étant résilié de plein droit depuis le 23 mars 2024 à 24 heures, date du décès de la locataire en titre, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P], ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

— Sur les délais de l’expulsion

PARIS HABITAT OPH sollicite la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 412-3 et L. 412-4 du même code que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée des délais ainsi prévus ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] ne sont pas entrés dans les lieux par voie de fait et PARIS HABITAT OPH n’établit pas les circonstances justifiant la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 précité, sa demande en ce sens sera en conséquence rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, la majoration n’étant pas justifiée, et de condamner in solidum Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] à son paiement, sans toutefois ordonner une majoration de cette indemnité, cette dernière apparaissant disproportionnée par rapport à la résolution du litige.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 1970 et de son avenant du 12 août 2015, et du décompte de la créance actualisé au 2 mai 2025 que PARIS HABITAT OPH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner in solidum à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 5 862,85 euros, au titre des sommes dues au 2 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il sera rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] qui succombent, supporteront in solidum les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de PARIS HABITAT OPH les sommes exposées par elle dans la présente instance.

Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] seront condamnés in solidum à verser à EPIC PARIIS HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel,

Constate la résiliation du contrat de bail en date du 16 septembre 1970 et de son avenant en date du 12 août 2015, liant PARIS HABITAT OPH et Madame [O] [T] veuve [U] à la date du 23 mars 2024 ;

Dit qu’à compter de cette date, Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] se trouvent occupants sans droit ni titre des lieux loués situés sis [Adresse 2], porte n°0081 ainsi qu’une cave n°81 à la même adresse ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue du délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et à l’issue du délai de grâce;

Rappelle que, le cas échéant, le sort du mobilier garnissant les lieux loués sera réglé, conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] à payer à PARIS HABIATAT OPH la somme de 5 862,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi, à compter du 23 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute PARIS HABITAT OPH de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation au titre des dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] à payer à PARIS HABITATION OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [U] et Monsieur [H] [P] aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples prétentions ;

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et jugé à Paris, le 24 juillet 2025.

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 24 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03688 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SFI