TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 30]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/10837

N° Portalis 352J-W-B7F-CVCOW

N° MINUTE : 6

Assignation du :

06 Août 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 04 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT LYONNAIS

[Adresse 12]

[Localité 20]

représentée par Maître Nicole-Marie POIRIER GALIBERT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0228

DEFENDERESSE

S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE

[Adresse 14]

[Localité 19]

représentée par Maître Catherine FAVAT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1806

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 23 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2011, la S.C.P.I INVESTIPIERRE, aux droits de laquelle est venue la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE, a donné à bail en renouvellement à la S.A CREDIT LYONNAIS, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 10] dans le [Localité 16] [Adresse 21] [Localité 30], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 110.000 euros hors charges, hors taxes. Au 1er octobre 2018, le loyer s’élevait à 120.358 euros hors charges et hors taxes.

La destination est la suivante : usage exclusif de bureaux.

La description des locaux est la suivante :

Au 1er étage : 210 m² environ à usage de bureaux ;

Au 7ème étage : deux chambres de service n°12 et n°15 (20 m² environ) ;

Au sous-sol : une cave portant le numéro 5.

Par acte extrajudiciaire du 22 mars 2019, la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE a fait délivrer à la S.A CREDIT LYONNAIS un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019, moyennant un loyer annuel de 121.889,92 euros en principal.

Par courrier notifié le 18 septembre 2019, la S.A CREDIT LYONNAIS a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2019 tout en sollicitant la fixation du montant du loyer renouvelé à la somme de 103.000 euros hors charges et hors taxes.

Par mémoire préalable notifié le 17 mai 2021, la S.A CREDIT LYONNAIS a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 75.241,44 euros en principal à compter du 1er octobre 2019.

Par exploit d’huissier du 6 août 2021, la S.A CREDIT LYONNAIS a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris, la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE aux fins d’obtenir la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2019 à la somme de 80.384,94 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 7 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a en substance :

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2019 ;

— ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [E] [I] afin de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2019 ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Par ordonnance du 11 avril 2022 du juge chargé du contrôle de l’expertise, l’expert initialement désigné a été remplacé par Monsieur [V] [W].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 17 juillet 2023, retenant une valeur locative au 1er octobre 2019 à hauteur de 94.800 euros (hypothèse d’une accession en fin de bail) et 89.900 euros (hypothèse d’une accession en fin de jouissance).

Par mémoire après expertise notifié le 21 janvier 2025, la S.A CREDIT LYONNAIS demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer de renouvellement au 1er octobre 2019 à 1a somme de 75.200 euros par an hors taxes et hors charges ;

— juger que les intérêts de retard sur les trop-perçus de loyer ont couru à compter rétroactivement du 1er octobre 2019, par application de l’article 1231-6 du code civil ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, par application de l’article 1343-2 du code civil ;

— juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conformément aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris, le coût des opérations d’expertise.

Par mémoire en réponse régulièrement notifié le 30 octobre 2024, la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 101.650 euros hors taxes et hors charges ;

— condamner la S.A CREDIT LYONNAIS aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’audience de plaidoirie a eu lieu le 23 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement du 7 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2019, la valeur locative doit donc être appréciée à cette date.

Sur la valeur locative

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il résulte de l’article R.145-11 du code de commerce que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Les deuxième et troisième alinéa de l’article R.145-7 du même code disposent en substance qu’à défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

S’agissant de l’implantation des locaux, il ressort du rapport d’expertise judiciaire non contesté sur ce point par les parties que les locaux se situent, [Adresse 10] dans le [Localité 17], dans un quartier d’habitation central, animé et touristique, où réside une population disposant d’un pouvoir d’achat très élevé et dans lequel les activités tertiaires sont bien représentées, à environ 1.000 mètres de la Gare [28].

La [Adresse 33] est un axe commerçant majeur de la capitale, à circulation automobile en double sens, présentant de larges trottoirs sans arbre, s’étendant sur environ 1.200 mètres du [Adresse 22] au [Adresse 24]. Les lieux loués sont situés sur un tronçon compris entre le [Adresse 23] et la [Adresse 35] qui est un peu moins prisé par les enseignes nationales, qui représentent environ la moitié des commerces, que le tronçon compris entre le [Adresse 22] et le [Adresse 23].

Les stations de métro " [Localité 32] « , sur la ligne 12, et » Saint Placide ", sur la ligne 4, sont respectivement situées à environ 100 et 200 mètres des lieux loués. Les locaux sont bien situés et bien desservis par les transports.

Le bailleur souhaite souligner la proximité des locaux avec la station [27], mais cet élément ne saurait être pris en compte sans donnée chiffrée à dire d’expert sur la distance des locaux considérés avec ladite station, permettant de la situer dans un rayon maximal de 500 mètres par rapport aux locaux pris à bail.

Le bailleur allègue une proximité des locaux avec un parking. Cette information ne saurait être prise en compte sans confirmation expertale de la distance à laquelle ledit parking se trouve par rapport aux locaux considérés, et sans autre précision sur la nature publique ou privée du parking, étant précisé qu’un parking éloigné et/ou non accessible à l’exploitant des locaux considérés, pour être totalement privatif est indifférent au présent examen.

S’agissant des caractéristiques des locaux, ils dépendent d’un immeuble gardienné ancien de belle facture, à façade en pierres de taille, avec bandeaux et frontons ornementés, balcons linéaires sur corbeaux en pierre à certains étages, les garde-corps étant en ferronnerie ouvragée.

Les locaux se composent comme suit :

— A l’entresol desservi par un escalier principal avec ascenseur et par un escalier de service : un vestibule (aveugle), 3 bureaux (éclairés sur rue) et 4 bureaux (éclairés sur cour), un dégagement, une réserve (aveugle) et des sanitaires (éclairées sur courette), une cuisine (éclairée sur cour) et un local technique (éclairé sur courette);

— Au 7ème étage desservi par un escalier de service relativement étroit : deux pièces (dont une visitée par l’expert), mansardée (éclairée par lucarne) ;

— Au sous-sol : une cave (non localisée et non visitée par l’expert).

L’expert souligne, s’agissant des éléments favorables :

un quartier d’habitation central, animé et touristique, où réside une population disposant d’un pouvoir d’achat très élevé et dans lequel les activités tertiaires sont bien représentées, à 100-200 mètres des stations de métro " [Localité 32]« et »Saint- Placide ", 400 mètres du [Localité 26] du Luxembourg et 1.000 mètres de la Gare [28] ; la belle facture de l’immeuble disposant d’un ascenseur et bénéficiant d’une distribution rationnelle des bureaux qui disposent d’aménagements standards et bénéficient d’un éclairement général d’assez bon niveau malgré leur situation à l’entresol.

S’agissant des éléments défavorables, l’expert retient :

une faible capacité d’accueil de l’ascenseur qui ne dessert pas les deux pièces au 7ème étage uniquement accessibles par l’escalier de service relativement étroit ; des fenêtres équipées de simple vitrage ; l’inaccessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite du fait de l’ascenseur en contre-haut de trois marches dans le hall d’entrée de l’immeuble ; l’absence de climatisation (seul le bureau central sur rue bénéficie de la climatisation).

L’expert judiciaire retient en termes de surface celles figurant au bail :

— pour les bureaux à l’entresol : 197,30 m² ;

— pour les pièces de service n°12-15 au 7ème étage : 20 m².

Celles-ci n’étant pas discutées par les parties, il convient de les retenir.

Au titre des éléments de comparaison, l’expert cite :

[Adresse 29] [Localité 11] [Adresse 13]

Surface : 309 m2

Voisinage immédiat de la gare [28]

280 €/ m2 (1er trim. 2019)

[Adresse 29] [Localité 18] [Adresse 1]

Surface : 110 m2

A environ 200 m du métro « [Localité 37] »

382 €/ m2 (4ème trim. 2018)

[Adresse 29] [Localité 11] [Adresse 4]

Surface : 81 m2

Voisinage immédiat de la gare [28]

250 €/ m2 (4ème trim. 2018)

[Adresse 29] [Localité 15] [Adresse 7]

Surface : 217 m2

Voisinage de la [Adresse 33] et du métro « [Localité 32] »

490 €/ m2 (1er trim. 2018)

[Adresse 29] [Localité 15] [Adresse 5]

Surface : 100 m2

A environ 200 m du métro « [Localité 36] [Adresse 25] »

450 €/ m2 (1er trim. 2018)

[Adresse 29] [Localité 18] [Adresse 8]

Surface : 176 m2

A environ 100 m du métro « [Adresse 34] »

420 €/ m2 (1er trim. 2018)

[Adresse 29] [Localité 15] [Adresse 2]

Surface : 125 m2

Voisinage du métro « Odéon »

500 €/ m2 (1er trim. 2018)

[Adresse 29] [Localité 15] [Adresse 6]

Surface : 135 m2

A environ 200 m du métro « [Localité 37] »

519 €/ m2 (1er trim. 2019)

[Adresse 29] [Localité 15] [Adresse 9]

Surface : 82 m2

A environ 100 m du métro « Odéon »

439 €/ m2 (2ème trim. 2018)

[Adresse 29] [Localité 15] [Adresse 3]

Surface : 470 m2

A environ 100 m du [Adresse 31]

306 €/ m2 (2ème trim. 2018)

L’expert estime la valeur locative avant abattement comme suit :

— pour les bureaux à l’entresol : (475 €/m² x 197,30 m² =93.718 €), soit 93.718 euros ;

— pour les pièces de service n°12-15 au 7ème étage : (150 €/m² x 20 m² = 3.000 €), soit 3.000 euros ;

Soit un total de 96.718 euros, avant abattement.

Le preneur adhère aux estimations expertales sur la valeur locative avant abattement.

Le bailleur sollicite que le loyer unitaire du bail renouvelé soit porté à 500 € /m², aux motifs que l’expert consulté à titre amiable par le preneur proposait un loyer unitaire de 480 € /m² , que celui consulté par ses soins retenait 500 €/m², et que les loyers unitaires les plus élevés cités en références sont situés à proximité des locaux pris à bail.

L’estimation de l’expert unilatéralement sollicitée par le bailleur (LCI Banque Privé) paraît devoir être écartée, en ce qu’il est relevé que l’expertise a « tenu compte dans le choix du prix unitaire appliqué aux surface du premier étage de l’avantage de la jouissance de la cave », sans justifier de l’intérêt pour le preneur de la jouissance de ladite cave. Il appert que cet élément a biaisé à la hausse le prix unitaire estimé amiablement.

Il ressort de l’estimation de l’expert unilatéralement sollicitée par le preneur (cabinet de Monsieur [K]) que la fourchette pertinente avant abattement se trouve entre 460 euros et 500 euros/m², ce qui corrobore l’expertise judiciaire.

En conséquence, il y a lieu d’entériner l’estimation de l’expert judiciaire en fixant la valeur unitaire à 475 €/m² pour les bureaux à l’entresol et 150 €/m² pour les pièces de service n°12-15 au 7ème étage, soit une valeur locative totale avant abattement fixée à la somme de 96.718 euros au 1er octobre 2019.

Sur les abattements

Aux termes du premier alinéa de l’article R.145-8 du code de commerce, « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ».

L’expert estime la valeur locative en cas d’accession en fin de bail, à la somme de à 94.800 euros après abattement résiduel de 2 %.

L’expert estime la valeur locative à la somme 89.900 euros en cas d’accession en fin de jouissance, après abattement résiduel de 7 %.

Le bailleur estime que les abattements ne s’appliquent pas aux locaux à usage exclusif de bureaux, en ce que, seuls devraient être utilisés, pour tempérer la référence aux prix habituellement pratiqués, les deux derniers alinéas de l’article R.145-7 du code de commerce. Subsidiairement, il considère que les éléments de majoration et de minoration se neutralisent.

Le preneur sollicite que soient pratiqués trois abattements sur la valeur locative, à savoir :

— une déduction de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux à l’euro;

— un abattement de 5 % au titre du transfert des travaux de mise en conformité ;

— un abattement de 10 % au titre du report en fin de jouissance de l’accession du bailleur des travaux et améliorations réalisés par le preneur.

Il ne ressort d’aucun texte que l’article R.145-8 du code de commerce est inapplicable aux locaux à usage exclusif de bureaux, c’est donc à tort que le bailleur entend exclure tout correctif à ce titre.

S’agissant du correctif au titre de la taxe foncière et la taxe sur les bureaux :

Le montant prétendument acquitté au titre de la taxe foncière n’est pas contesté par le bailleur, il convient donc de retenir la somme de : 3.267 euros, au titre de la taxe foncière.

S’agissant de la taxe sur les bureaux, c’est une taxe additionnelle à la taxe foncière, elle doit également être déduite. Le montant prétendument acquitté au titre de cette taxe additionnelle n’est pas contesté par le bailleur, il convient donc de retenir la somme de 4.916,40 euros.

Il est vain pour le bailleur de vouloir écarter ce correctif au motif que la taxe foncière et la taxe sur les bureaux ont déjà été prises en compte dans les loyers données en références, alors que l’application de l’article R.145-11 du code de commerce n’est pas exclusif de celle de l’article R.145-8 du code de commerce.

S’agissant de l’abattement au titre de la clause « environnement » stipulée comme suit :

« En conséquence, à compter de la prise d’effet du renouvellement du bail, le preneur fera son affaire personnelle des contrôles périodiques nécessaires pendant toute la durée du présent renouvellement de bail et de ses autres renouvellements éventuels pour que les locaux loués soient toujours en conformité avec toute règlementation en vigueur, le tout de telle sorte que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet, notamment des contrôles de l’eau, des eaux usées, de la légionellose, sans que cette liste soit limitative. Par ailleurs, le preneur sera également tenu de faire réaliser à ses frais exclusifs tous travaux rendus nécessaires par la réglementation en vigueur, ou par l’administration et ce, même si ces travaux ont la caractère de la force majeure, pendant toute la durée du présent renouvellement du bail et de ses autres renouvellements éventuels pour que les locaux loués soient toujours en conformité avec toute réglementation en vigueur, le tout de telle sorte que la bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet ».

L’expert a retenu 3 % de minoration à ce titre. Le preneur ne justifie pas sa demande de fixer à 5 % le correctif au titre de cette clause (notamment, par la production d’éléments justifiant le coût effectif de sa mise en œuvre au cours du bail expiré).

S’agissant de l’abattement au titre de la clause d’accession stipulée comme suit :

« Tous embellissements, améliorations et installations effectués par le preneur dans les lieux loués, resteront enfin de bail, et sans indemnité la propriété du bailleur à moins que ce dernier ne préfère exiger le rétablissement des lieux en leur état primitif aux frais du preneur ».

Cette clause ambiguë doit être interprétée comme prévoyant que les travaux réalisés dans les lieux par le preneur ne feront accession au bailleur qu’en fin de jouissance ; en effet, par son libellé, cette clause relie l’accession à la faculté détenue concomitamment par le bailleur d’exiger la remise en état des locaux, laquelle ne se conçoit elle-même qu’au départ des lieux du preneur, en fin de jouissance.

En conséquence, il y a lieu de retenir la majoration de 5 % au titre de la clause d’accession, le preneur ne justifiant pas de sa demande de fixer à 10 % le correctif au titre de cette clause (notamment, par la production d’éléments justifiant le coût effectif de sa mise en œuvre au cours du bail expiré).

S’agissant de la majoration :

L’expert retient une majoration de 1 % fondée sur l’autorisation donnée au preneur de sous-louer partiellement les locaux aux sociétés de son groupe. Il convient de retenir cette majoration sur le principe et le quantum estimé.

C’est à tort que le preneur estime que cette autorisation ne produit aucun avantage à son profit, alors que les sociétés membres de son groupe ont une personnalité juridique distincte, et que dès lors en sa qualité de titulaire du bail, il peut potentiellement obtenir le paiement d’un prix à son profit par une opération de sous-location partielle.

Il s’en infère que la valeur locative après correctifs doit être fixée à la somme suivante :

82.000 euros, calculée comme suit : [(96.718 * 0,93 = 89.948) – 4.916,40 – 3.267 euros = 81.764, arrondis à 82.000].

Le loyer annuel renouvelé au principal sera donc fixé à la somme de 82.000 euros, à compter du 1er octobre 2019.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme en principal de 82.000 euros à compter du 1er octobre 2019, le montant du loyer du bail renouvelé entre la S.C.P.I FRANCE INVESTIPIERRE et la S.A CREDIT LYONNAIS, portant sur les locaux situés [Adresse 10] dans le 6ème arrondissement à [Localité 30] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dus, à compter du 6 août 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne chacune des parties à prendre en charge chacun par moitié les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 30], le 4 avril 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON