TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/52402 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67YH

N° : 7

Assignation du :

02 Avril 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 juin 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. CO & CO, Société Civile Immobilière

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS – #P0058

DEFENDERESSE

S.A.S. LE POINCONNEUR DU 20èME

[Adresse 2]

[Localité 6]

ayant pour avocat constitué Maître Laurent IBARA, avocat au barreau de PARIS – #C2068, non comparant à l’audience

DÉBATS

A l’audience du 02 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2014, la société S.C.I. CO&CO a consenti un bail à la société DES POINCONNEURS des locaux commerciaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8].

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2024, la société DES POINÇONNEURS a cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail sur les locaux précité qui avait été jusqu’alors renouvelé, à la société LE POINÇONNEUR DU [Localité 1].

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, à la société LE POINÇONNEUR DU [Localité 1], valant mise en demeure de payer la somme de 12.272,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la S.C.I. CO&CO a fait assigner la société LE POINÇONNEUR DU [Localité 1] devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société LE POINÇONNEUR DU [Localité 1] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

— autoriser la séquestration des meubles,

— condamner la société défenderesse à une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer appelé,

— condamner la société LE POINÇONNEUR DU [Localité 1] au paiement d’une provision d’un montant de 13.068,63 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025,

— dire et juger qu’elle conservera le dépôt de garantie,

— condamner la société S.A.S. au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été entendue à l’audience du 2 mai 2025.

A cette audience, la S.C.I. CO&CO soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation.

La société LE POINÇONNEUR DU [Localité 1] n’est pas représentée à l’audience, en sorte que conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité, lequel a été consenti pour une durée de 9 années, renouvelé puis cédé à la société défenderesse dispose d’une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société demanderesse justifie avoir délivré un commandement de payer, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 22 janvier 2025, détaille le montant de la créance soit la somme de 12.272,37 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025.

Au vu de ce commandement de payer des éléments qu’il contient et de sa rédaction, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 22 février 2025 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civiel dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant de la provision sollicitée, au vu du décompte en date du 24 mars 2025 tel que produit par la S.C.I. CO&CO, l’obligation de la société défenderesse à l’instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 12.405,14 euros à la date du 4 mars 2025, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner LE POINÇONNEUR DU [Localité 1]. En effet, la somme de 663,15 euros imputée aux termes du décompte au titre des frais d’huissier de justice n’est justifiée par aucun moyen ni aucune des pièces produites ; au surplus, la somme demandée semble relever, fautes d’éléments, des dépens. Raisons pour lesquelles, elle est présentement déduite des sommes dues au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 12.272,37 euros à compter du commandement de payer, valant mise en demeure au sens des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à compter du 22 janvier 2025 et pour le surplus à compter de l’ordonnance.

S’agissant de la conservation du dépôt de garantie par la société bailleresse, en application de la clause prévue à cet effet par le bail commercial précité, cette clause s’analyse en une clause pénale susceptible de modération, laquelle n’est que de la compétence du juge du fond.

Par suite, cette demande sera, au stade des référés, rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société LE POINÇONNEUR DU [Localité 1], partie perdante, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025.

La société LE POINÇONNEUR DU [Localité 1], partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la société S.C.I. CO&CO au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 février 2025 à 24h00 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société S.A.S. LE POINÇONNEUR DU [Localité 1] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.S. LE POINÇONNEUR DU [Localité 1] à payer à la société S.C.I. CO&CO une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel (indexation contractuellement prévue comprise), outre les taxes, charges et accessoires à compter du 23 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.S. LE POINÇONNEUR DU [Localité 1] à payer à la S.C.I. CO&CO au titre des arriérés de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 4 mars 2025 la somme de 12.405,12 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.272,37 euros à compter du 22 janvier 2025 et sur le surplus à compter de l’ordonnance ;

Rejetons le surplus des demandes de la société S.C.I. CO&CO ;

Condamnons la société S.A.S. LE POINÇONNEUR DU [Localité 1] à payer à la S.C.I. CO&CO la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société S.A.S. LE POINÇONNEUR DU [Localité 1] aux entiers dépens, lequel comprendra notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 12 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI