TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Arthur FONTAINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01111 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656Q

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 27 novembre 2025

DEMANDERESSES

S.C.I. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

Société WAKAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE

Madame [I] [D] [M], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Arthur FONTAINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0540

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01111 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656Q

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 30/ 05/ 2022 à effet au 8/ 08/ 2022, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail meublé pour un an à Mme [M] [I] [D] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 723.66 euros TTC et 73,97 euros TTC de provisions sur charges mensuelles, dans le cadre de sous location , soumise expressément à la loi du 06/07/89.

Par acte séparé en date du 5/ 08/ 2022, la SA WAKAM s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, du forfait de service souscrit , indemnités d’occupations , frais , honoraires et débours afférents aux contentieux juridiques dus aux impayés sous réserve que la procédure soit confiée à Garantme, pour une durée de 12 mois , dans la limite de 36000 euros .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 6/ 09/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 1829,57 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17/ 01/ 2025, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SAS WAKAM ont fait assigner Mme [M] [I] [D] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges à compter du 06/11/2024 , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [M] [I] [D]

— en tout état de cause :

— voir condamner Mme [M] [I] [D] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES les clés du logement à compter de la date du jugement

— voir ordonner , à défaut d’avoir libéré les lieux dans le temps imparti, l’expulsion de Mme [M] [I] [D] ainsi que tous occupants de son fait , avec le concours de la force publique si besoin est ,

— voir dire que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

— voir condamner Mme [M] [I] [D] au paiement :

— d’une somme de 6 252,27 euros, au titre de l’arriéré dû au terme de janvier 2025 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation :

— soit 3386.41 euros à la SA BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES

— et 2865.86 euros à la SAS WAKAM , subrogée dans les droits de la SA BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à hauteur de ce montant

à la SA BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés – à la SAS WAKAM d’une somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 21/ 01/ 2025.

A l’audience du 07/10/2025, les demandeurs élèvent leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7 104,69 euros au terme de mai 2025 , soit 3386.41 euros à la SA BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et 3718.28 euros à la SAS WAKAM , subrogée dans les droits de la SA BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à hauteur de ce montant .

Ils se désistent de la demande en acquisition de la clause résolutoire et prononcé de la résiliation judiciaire du bail subsidaire, compte tenu du départ effectif des lieux le 30/05/2025 , après congé donné le 18 et 22/04/2025, et établissement d’un état des lieux de sortie le 30/05/2025.

Ils concluent au débouté de l’ensemble des demandes , fins et conclusions de Mme [M] [I] [D], notamment de dommages et intérêts , faute de preuve de troubles de jouissances , aucune déclaration de sinistre n’étant prouvée , seules des photos étant versées .

Mme [M] [I] [D] a été représentée . Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Se voir déclarer recevable et bien fondée A titre principal et reconventionnel :Voir condamner la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à payer à Mme [M] [I] [D] la somme de 6000 euros en réparation de son préjudice de jouissanceVoir condamner la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à restituer le dépôt de garantie à Mme [M] [I] [D] Voir ordonner compensation entre les dettes réciproque des parties En tout état de cause :Voir débouter la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM de l’ensemble de leurs demandes Voir octroyer un délai de 3 ans à Mme [M] [I] [D] avec franchise d’un an à compter de la signification de la décision, pour payer toute condamnation pécuniaire mise à sa charge Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01111 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656Q

Voir condamner in solidum la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM à payer à Mme [M] [I] [D] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 10/09/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

En application de l’article 392 et suivants du code de procédure civile , il convient de constater le désistement de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES de sa demande en acquisition de la clause résolutoire et des demandes accessoires en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation , tacitement accepté par Mme [M] [I] [D] , laquelle ne s’y est pas opposée dans ses conclusions.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [M] [I] [D] reste devoir une somme de 7 104,69 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 30/ 05/ 2025, date de sortie des lieux .

En effet seule un manquement total à l’obligation de délivrance se traduisant par une impossibilité de jouir des lieux loués justifie une exception d’inexécution. Or les pièces produites de photos des lieux , non datées et de mails avec le bailleur ne démontrent pas une telle impossibilité.

La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a délivré à la SA WAKAM quittances subrogatives le 26/06/2024, 21/11/2024, 24/12/2024 et 29/01/2025 pour un total de 3718.28 euros et l’a subrogée dans tous ses droits et actions en application des articles 2306 et 1346 et suivants du code civil .

Il convient en conséquence de condamner Mme [M] [I] [D] au paiement de :

La somme de 3386.41 euros à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation La somme de 3718.28 euros à la SA WAKAM , avec intérêts au taux légal à compter du 07/10/2025 , date de la demande

Sur la demande reconventionnelle de Mme [M] [I] [D] au titre du trouble de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89 , le bailleur doit délivrer un logement décent au locataire.

L’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur est continue pendant le bail.

Il doit en outre effectuer l’entretien des lieux conformément à leur usage d’habitation, le locataire devant assurer les réparations de nature locatives, l’entretien courant , les menues réparations selon le décret 87-712 du 26/08/1987 .

Ainsi l’article 6 alinéa 1 et 2 de la loi du 06/07/89 dispose :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En application de l’article 7 de la loi du 06/07/89, le locataire doit procéder aux menues réparations et réparations d’entretien courant dans les lieux loués de nature locative, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; il répond des pertes et dégradations survenues pendant le bail, sauf force majeure.

L’obligation de délivrance d’un logement décent ne nécessite pas de mise en demeure préalable du locataire pour qu’il obtienne réparation du trouble de jouissance subi , en cas de manquement du bailleur , s’agissant d’une obligation légale .

L’obligation d’entretien des lieux par le bailleur a pour conséquence une nécessité de mise en demeure préalable par le locataire , avant toute indemnisation, sauf urgence .

Selon le décret du 30/01/2002, le logement décent est défini ainsi  :

Article 2 :

? 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Article 3 :

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Mme [M] [I] [D] soutient que la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent , en raison d’un dégât des eaux subi le 24/06/2024 , que la réparation du 28/06/2024 n’a pas mis fin à la fuite , réparée seulement mi-juillet , si bien que l’eau s’est infiltrée dans les sols et murs, que sa demande de traitement des dégâts n’a pas été suivie d’effet , qu’elle a dû se reloger chez des amis . Elle ajoute avoir saisi le conciliateur de justice et précise que lors de la 2ème réunion, le bailleur ne s’est pas déplacé. Les travaux étant réalisés seulement en décembre 2024 , elle explique avoir réintégré son logement en janvier 2025 . Elle demande une somme de 6000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice financier et moral subi .

La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES soutient que la fuite a été réparée le 28/06/2024 , qu’elle n’a pu ensuite intervenir que le 08/07/2024 pour réparer les éléments endommagés , soit un délai raisonnable , et que la défenderesse n’apporte pas la preuve du trouble empêchant la jouissance du logement . Elle précise que son service contentieux n’a pas reçu dans son service la 2ème convocation en conciliation , ce qui est le motif de son absence . En l’absence d’insalubrité elle considère que la locataire n’était pas fondée à ne plus payer ses loyers , faute d’autorisation judiciaire. Elle relève que les frais de relogement ne sont pas démontrés par les pièces produites , et que des attestations émanent de locataires avec lesquelles elle est en litige.

Dans le cadre d’un dégât des eaux initial du 24/06/2024, il est justifié par la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES d 'une recherche de fuite et d’une réparation le 09/07/2024 par l’entreprise SADEX , qui a détecté que le tube de cuivre passant dans la dalle béton était percé . Mais selon les explications de Mme [M] [I] [D] , il s’est produit une persistance des infiltrations d’eau : il est justifié de son mail à la SA WAKAM du 27/08/2024 notamment pour faire part des photos et vidéos en témoignant et des informations données à son bailleur . Il est produit des photos où des moisissures des murs ou plinthes sont visibles mais non datées ; selon des attestations de proches, Mme [M] [I] [D] a dû se reloger chez eux en raison de fuites persistantes entre juillet et octobre 2024 puis d’octobre à décembre 2024 . Aucune déclaration de sinistre n’est produite par Mme [M] [I] [D] ni expertise d’assurance . L’état des lieux de sortie du 30/05/20225 ne porte pas de mention des moisissures visibles , mais néanmoins de nombreuses taches ; pourtant aucune retenue n’est opérée sur le dépôt de garantie . Et le mail du 07/10/2024 du service relation client du bailleur , mentionne que « l’entreprise a essayé de contacter le propriétaire au lieu du bailleur » , et qu’il doit y avoir en conséquence une reprise de contact pour les « embellissements », c’est-à-dire les travaux de réfection . Il s’en déduit qu’entre août et octobre 2024 au moins, il n’a pas été effectué de travaux de reprise et le bailleur est particulièrement taisant sur les déclarations opérées envers son propre assureur et les indemnisations proposées à la locataire. Il n’a pas justifié de l’impossibilité de se présenter en conciliation, pour une deuxième réunion, alors qu’il invoque une erreur de réception de la convocation dans ses services, mais a participé à la première .

Les facturations EDF en baisse entre août et septembre ne peuvent démontrer une impossibilité de jouir des lieux loués. Il n’est pas possible de déterminer une impossibilité de jouir des lieux loués pendant toute la période de juillet à décembre 2024, mais un trouble de jouissance est démontré, qui sera réparé par une somme de 466 euros sur 3 mois , sur la base d’un loyer de 778 euros hors charges .

Le préjudice moral n’est pas suffisamment démontré par les pièces aux débats , et la demande sera rejetée.

Il convient de condamner la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à payer à Mme [M] [I] [D] la somme de 466 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance d’août 2024 à octobre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [M] [I] [D] au titre du dépôt de garantie :

Dans le décompte ( p.14) du bailleur il n’est pas déduit le dépôt de garantie de 797.63 euros payé lors de l’entrée dans les lieux.

Il convient de déduire cette somme de la créance de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, si bien que Mme [M] [I] [D] sera condamnée à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 2588.78 euros, par compensation ordonnée avec les sommes précitées d’arriéré locatif au 30/05/2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [M] [I] [D] :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

Mme [M] [I] [D] sollicite trois ans de délais de paiement, alors que ce délai dérogatoire à l’article précité ne peut être accordé qu’en cas de suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Mme [M] [I] [D] indique avoir un titre de séjour temporaire recherche d’emploi ou création d’entreprise du 27/02/2025 dont elle justifie, mais après sa convention de stage , n’a pas indiqué ses revenus et charges actuels. Faute de preuve des éléments de solvabilité, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, chacune des parties conservant la charge de ses frais exposés non compris dans les dépens.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [M] [I] [D] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES recevable à agir,

CONSTATE le désistement de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES de sa demande en acquisition de la clause résolutoire et des demandes accessoires en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation , tacitement accepté par Mme [M] [I] [D] pour le bail portant sur les lieux situés au [Adresse 2],

CONDAMNE Mme [M] [I] [D] à payer à :

— la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 2588.78 euros au titre des loyers et charges dus au 30/ 05/ 2025, déduction opérée du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la SA WACAM la somme de 3718.28 euros à la SA WAKAM , avec intérêts au taux légal à compter du 07/10/2025 , date de la demande,

CONDAMNE la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à payer à Mme [M] [I] [D] la somme de 466 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance d’août 2024 à octobre 2024 , avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE Mme [M] [I] [D] de sa demande au titre du préjudice moral,

DEBOUTE Mme [M] [I] [D] de sa demande de délais de paiement,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [M] [I] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 6/ 09/ 2024.

LAISSE à la SA WAKAM et Mme [M] [I] [D] la charge de leurs frais en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT