TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FRANCESCHI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e FISCHER

■

Charges de copropriété

N° RG 23/01973 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CY5O7

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société OPTIMMO GESTION, SARL, représenté par son représentant légal en exercice domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0750

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1525

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/01973 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5O7

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 18 Février 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [P] est propriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 4] du lot n°1 décrit comme suit au règlement de copropriété :

“Au rez-de-chaussée, une boutique, café-tabac donnant sur la [Adresse 13] et la [Adresse 14], formant : – une boutique, arrière boutique et quatre pièces d’une superficie totale de cent vingt mètres carrés trente-six décimètres carrés.

Au sous-sol : trois caves d’une superficie totale de quatre-vingt-trois mètres carrés soixante-quatre décimètres carrés

et les cent un/millièmes des parties communes 101/1.000”.

Il est également propriétaire, dans l’immeuble, du lot n°6 soit un appartement et les 20 millièmes des parties communes.

L’article 9 du règlement de copropriété “Répartition des charges communes” prévoit que :

“Les charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata des millièmes affectés à chaque lot tels que ces millièmes sont indiqués à l’article 2.

(…)

En outre, les propriétaires des lots n° 1, 2, 3, 43 et 44 ne participeront pas dans les dépenses de peinture, éventuellement de tapis et de lessivage à faire aux escaliers et couloirs des étages de l’immeuble”.

L’assemblée générale du 10 septembre 2020 a approuvé, à la résolution n°17, la réalisation de travaux de réfection de la cage d’escalier, suivant projet de M. [Y] joint à la convocation pour un budget maximum de 200.000 euros TTC, le coût global étant réparti entre les copropriétaires selon la clé de répartition des charges générales et financé selon des appels de provisions des 1er novembre 2020, 1er janvier, 1er mars, 1er mai et 1er juillet 2021.

À ce titre, les cinq appels de fonds ont été adressés à M. [P] pour un montant total chacun de 5.420 euros, réparti à hauteur de 4.524,36 euros pour la boutique (lot n°1) et de 895,91 euros pour l’appartement (lot n°6).

Décision du 15 Mai 2025

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M. [P] a contesté, le 30 novembre 2020, la demande au titre de la réfection de la cage d’escalier et a considéré qu’il devait y participer à concurrence de 3.000 euros. Le syndic, par courrier du 6 janvier 2021, a répondu “qu’à défaut de clés de répartition différentes, nous ne pouvons qu’appliquer les clés de répartitions prévues au règlement de copropriété”

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à Paris 7ème, représenté par son syndic la société Optimmo Gestion, a assigné, devant ce tribunal, M. [Z] [P] en paiement de la somme de 8.590,30 euros au titre des travaux et frais impayés du 16 septembre 2020 au 23 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation de ceux-ci, outre la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 2.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], aux termes de ses conclusions récapitulatives n°1 notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu les dispositions des articles 1153 et 1154 du code civil,

Vu les dispositions des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [P] de ses demandes fins et conclusions,

— le condamner à lui payer :

— la somme de 8.590,30 euros représentant les travaux et frais impayés du 16 septembre 2020 au 23 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation annuelle des intérêts,

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— le condamner en tous dépens,

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit sur le tout.

***

M. [Z] [P], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

— le déclarer bien fondé,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— le déclarer bien fondé en ses demandes reconventionnelles,

Y faisant droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires à annuler les frais de mise en demeure imputés sur son compte copropriétaire,

Décision du 15 Mai 2025

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— le condamner à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires et de M. [P] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 11 décembre 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 février 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des appels de charges et de travaux :

Le syndicat des copropriétaires expose que sa créance est certaine, liquide et exigible. Il se prévaut des assemblées générales, des décomptes de charges et des appels de fonds.

En réponse, il fait valoir que l’article 9 du règlement de copropriété, lequel prévoit une exonération du lot n°1 au titre des dépenses de peinture, de tapis et de lessivage des escaliers et couloirs des étages de l’immeuble, doit être interprété de manière stricte. Il souligne que les travaux en litige ont été votés dans le cadre d’assemblées générales qui, faute de toute contestation, sont définitives. Il ajoute qu’ils ont été votés en charges communes générales.

Il estime que la contestation de M. [P] revient à soulever une exception d’inexécution qui n’est pas justifiée. Il se prévaut d’arrêts de Cour de cassation et des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ajoute que le lot n°1 n’est pas dispensé de toute participation aux travaux de l’immeuble et que ceux votés lors l’assemblée générale du 10 septembre 2020 sont beaucoup plus larges que ceux objets d’une exonération. Il fait valoir que les devis en annexe de la convocation démontrent que les travaux excèdent ceux de simples “dépenses de peinture” de sorte que l’exonération dont M. [P] entend se prévaloir n’est pas applicable en l’espèce.

M. [P], pour demander le rejet des prétentions, considère que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des travaux n’est pas établie. Il expose que le règlement de copropriété peut, sans violer l’article 10 de la loi, établir une distinction entre les charges communes qui seront supportées par tous les copropriétaires et celles qui seront supportées uniquement par les propriétaires des appartements et des caves. Il souligne que le règlement de copropriété peut dispenser de contribuer à certaines catégories de charges, les copropriétaires dont les lots sont, par leur configuration, situation ou destination, étrangers aux prestations afférentes aux charges concernées. Il précise que le lot n°1 est un local commercial auquel on accède par la rue et qui n’a aucun accès à la cage d’escalier de l’immeuble.

M. [P] se prévaut de l’exonération prévue au règlement de copropriété.

Décision du 15 Mai 2025

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Il estime que les copropriétaires ont voté un budget global pour les travaux de réfection de la cage d’escalier alors qu’une distinction aurait dû être faite. Il estime que la clause exonératoire doit être appliquée purement et simplement. Il soutient que sa contestation n’est pas assimilable à une une exception d’inexécution. Il rappelle que, dans le cadre d’une procédure de recouvrement de charges de copropriété, le copropriétaire est en droit de demander la rectification des erreurs dans l’établissement de son compte individuel et ce, au regard, notamment, de la conformité avec le règlement de copropriété.

SUR CE,

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire, notamment, le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”. L’article 9 du code de procédure civile prévoit quant à lui qu'“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

***

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme globale de 8.590,30 euros sans juger utile de distinguer les appels de fonds d’une part et les frais qu’il réclame d’autre part.

Le décompte produit établit que les frais correspondent à une somme de 968,50 euros (41 + 42,50 + 43,50 + 43,50 + 43,50 + 94 + 188 + 247,50 + 225), et seront examinés ci-dessous du chef des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aussi, sa demande, au titre des appels de fonds, s’élève à la somme de 7.621,80 euros (8.590,30 – 968,50).

Décision du 15 Mai 2025

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Cette somme correspond uniquement au solde des travaux votés par la résolution n°17 de l’assemblée générale du 10 septembre 2020 à savoir la réalisation de travaux de réfection de la cage d’escalier.

Il ressort des décomptes et des 5 appels de fonds que la quote-part appelée au titre du lot n°1 s’élevait à la somme de 4.524,36 euros (44.930/1003x101), et que celle appelée pour le lot n°6 était de 895,91 euros (44.930/1003x20).

Il résulte des décomptes et du courrier de M. [P] du 30 novembre 2020 que celui-ci a réglé l’intégralité de la quote-part pour le lot n°6 et s’agissant, du lot commercial n°1 au rez-de-chaussée, a payé une somme de 3.000 euros, correspondant, selon lui, à sa quote-part de travaux, sous déduction des frais de peinture pour lesquels il a estimé que ce lot était exonéré.

Le montant en litige correspond, dès lors, à la différence sollicitée par le syndicat des copropriétaires du chef de ces 5 appels de travaux (4.524,36 – 3.000 x 5 = 7.621,80).

Il appartient au syndicat demandeur, conformément aux dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile précités, d’établir le bien fondé de sa réclamation.

Par ailleurs, M. [P] est en droit de critiquer son compte individuel et de se prévaloir, au soutien de sa contestation des sommes qui lui sont réclamées, d’une clause du règlement de copropriété qui n’aurait pas été appliquée.

Il convient en premier lieu de relever qu’aucune des parties ne se prévaut d’un éventuel caractère non-écrit d’une clause du règlement de copropriété, de sorte que celui-ci, loi des parties, doit être appliqué, certes strictement mais dans toute sa portée.

Il ressort de l’article 9 du règlement de copropriété que le lot n°1 ne participe pas aux “dépenses de peinture, éventuellement de tapis et de lessivage à faire aux escaliers et couloirs des étages de l’immeuble”.

Or, les devis annexés à la convocation révèlent que les travaux votés par l’assemblée générale du 10 septembre 2020 comprenaient, à tout le moins en partie, des travaux de peinture dans l’escalier et les étages de l’immeuble. Le fait que M. [P] n’ait pas contesté la résolution de l’assemblée générale et le fait que les travaux aient été votés sous la clé de répartition des charges communes générales sont indifférents dans la mesure où l’exonération précitée est prévue à l’article 9 du règlement de copropriété et où ledit article 9 concerne spécifiquement la répartition des charges communes, toute stipulation dont M. [P] sollicite seulement l’application.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas communiqué les factures des travaux effectivement exécutés dans la cage d’escalier, étant relevé que les devis des entreprises annexés à la convocation oscillaient, de ce chef, entre 74.170,10 euros (société Gouider) et 81.077,70 euros (société Marpierre) et que la base des appels de fonds était équivalente à 44.930 euros.

S’il est constant que les travaux dans la cage d’escalier excèdent ceux de peinture, M. [P] a, pour sa part, acquitté, sur chaque appel de 4.524,36 euros, une somme de 3.000 euros correspondant à son évaluation de la part imputable au lot n°1, déduction faite de l’exonération prévue à l’article 9 du règlement de copropriété et ce, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir procédé à la ventilation.

Or, le syndicat demandeur, à qui incombe la charge de la preuve, ne justifie pas que le coût des travaux, – au-delà de ceux de peinture bénéficiant de l’exonération -, excède la quote-part de 15.000 euros (3.000 x 5) payée par M. [P] sur la globalité de la réfection de la cage d’escalier. Il sera observé que le calcul opéré par le défendeur est compatible avec la part que représentaient des travaux de peinture dans les devis produits et que les montants acquittés par M. [P] sont dès lors cohérents.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que M. [P] reste devoir la somme de 7.621,80 euros au titre des travaux votés lors de l’assemblée générale du 10 septembre 2020. Il sera débouté de ses demandes.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de ses demandes ci-avant, les frais concernant un solde d’appels des travaux ne peuvent qu’être rejetés.

Décision du 15 Mai 2025

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Par ailleurs, les frais de “suivi contentieux” de 188 euros ou encore de “remise dossier avocat” pour 225 euros sont, en tout état de cause, injustifiés dans la mesure où, faute de démonstration de diligences exceptionnelles, ces démarches constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic. De plus, les honoraires de l’avocat 247,50 euros et de 94 euros ne relèvent pas, en toute hypothèse, des dispositions de l’article 10-1 précités mais de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, la nécessité des relances ou mises en demeure n’est pas établie et leur coût n’est pas justifié par les contrats de syndic des années considérées.

En conséquence, l’ensemble des frais facturés à hauteur de 968,50 euros sera rejeté. Ceux-ci étant écartés, le syndicat des copropriétaires ne peut les réclamer au copropriétaire et il appartiendra au syndic de, comptablement, les soustraire du compte du copropriétaire défendeur, sans qu’il soit nécessaire, spécifiquement, de les “annuler”.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de ses demandes, il ne peut avoir subi un quelconque préjudice. Il sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires succombant, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/01973 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5O7

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’ancienneté du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 12] de ses demandes :

*au titre des appels de travaux arrêtés au 23 janvier 2023,

* au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 968,50 euros entre le 16 septembre 2020 et le 23 janvier 2023, qui devront être soustraits, comptablement, du compte de M. [P],

* au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 12] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 7] à payer à M. [Z] [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 15 mai 2025.

La Greffière La Présidente