TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e LOIR

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e AGAMI

■

Charges de copropriété

N° RG 22/06412

N° Portalis 352J-W-B7G-CW7KG

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. OLLIADE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0874

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Eric AGAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0334

Décision du 10 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06412 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7KG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant au lot 12 sont impayées et que le propriétaire de ce lot est M. [I] [J], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] l’a assigné devant le tribunal par acte d’huissier de justice du 30 mai 2022.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de l’article 10, 10-1, 14-1, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967

Vu les dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

Vu les causes sus énoncées, vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal de bien vouloir :

Dire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic la société OLLIADE recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit,

Décision du 10 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06412 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7KG

Débouter Monsieur [I] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Monsieur [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 12.089,05 euros au titre des charges arrêtées au 6 février 2024 soit appel du 1er trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 1er septembre 2021 et à défaut de l’assignation ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner Monsieur [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 48,80 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner Monsieur [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamner Monsieur [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [I] [J] au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître Vincent Loir avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui est de droit ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 31 janvier 2024, M. [I] [J] demande au tribunal de :

«  Vu les présentes conclusions,

Vu les pièces produites aux débats,

DIRE recevable et bien-fondé Monsieur [I] [J] en ses constitution et moyens,

CONSTATER que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la notification des procès-verbaux des assemblées générales des 15 janvier 2020, 9 septembre 2020, 13 avril 2021 et 12 juillet 2021,

A titre principal,

JUGER en conséquence inopposables les appels de fonds tirés des budgets votés lors de ces assemblées et débouter le syndicat de toutes ses prétentions et fins.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Subsidiairement,

JUGER que le montant de la créance du syndicat devrait être réduite des appels de fonds au titre du budget provisionnel 2019 non justifié et de l’appel de fonds du 1er trimestre 2023, acquitté par M. [J], soit à la somme de 11.632,06 €

ASSORTIR toute condamnation d’un délai de grâce de 6 mois pour un règlement en 6 mensualités égales à compter du 1er mois suivant la notification du jugement à intervenir, avec intérêt au taux légal

Très subsidiairement,

REDUIRE le montant de toute condamnation au profit du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles à de plus justes proportions.

En tout état de cause,

LIMITER la condamnation au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à 40 € correspondant à la mise en demeure du 30 novembre 2021

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à des dommages-intérêts ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 23 mai 2024 et l’affaire a été plaidée le 16 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

A l’appui de sa demande au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— malgré diverses relances et mises en demeure, M. [J] n’a pas réglé ses charges ;

— la demande est fondée sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application ;

— M. [J] est redevable de la somme de 12.089,05 € au titre des charges arrêtées au 6 février 2024 et dont l’origine remonte au 1er avril 2019 ;

— les comptes ont été régulièrement approuvés et les travaux et budget prévisionnel votés ;

— rien n’impose de produire les avis de réception des procès-verbaux des assemblées générales ;

— il verse aux débats les pièces justifiant de sa créance ;

— M. [J] était en outre présent et non opposant aux assemblées générales des 9 septembre et 15 janvier 2020 ;

— le syndicat ne fonde pas ses demandes sur les appels de fonds trimestriels correspondant aux budgets prévisionnels des exercices 2019 à 2022, mais réclame le solde débiteur du compte suite à l’approbation des budgets 2019 à 2022 ;

— tous les comptes des exercices ont été approuvés ;

— les comptes de l’exercice 2019 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 15 janvier 2020 ;

— il n’est pas tenu d’accepter les délais de paiement sollicités par M. [J] et doit faire face à ses propres engagements contractuels ;

— la dette de M. [J] représente la moitié du budget de la copropriété.

En défense, M. [J] fait valoir que :

— il est propriétaire du lot 12 de l’immeuble représentant 54/1000e ;

— il exerce la profession de marchand de biens et s’est trouvé dans une situation financière difficile ;

— les budgets prévisionnels ne sont opposables aux copropriétaires qu’à condition d’avoir été régulièrement notifiés au copropriétaire poursuivi;

— le demandeur ne produit pas les avis de réception de M. [J] des procès-verbaux des assemblées générales de la période en cause ;

— à défaut d’envoi en recommandé des procès-verbaux, les résolutions ne sont pas définitives et donc pas exécutoires ;

— les délais de recours ouverts à M. [J] contre les résolutions de ces budgets prévisionnels ne sont pas échus ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale fixant le budget prévisionnel 2019 n’est pas produit ;

— la résolution d’approbation des comptes 2019 se trouve dans le procès-verbal de l’assemblée du 9 septembre 2020 ;

— les contestations sur les comptes individuels ne sont pas soumis au délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— il n’est pas possible de vérifier la conformité des appels 2019 au budget prévisionnel ;

— la somme correspondant à ces appels non fondés doit être déduite de la créance ;

— il a réglé l’échéance de charges du 1er trimestre 2023 de 364,90 € ;

— il justifie de difficultés financières et de sa bonne volonté lui permettant d’obtenir des délais de paiement au titre de l’article 1343-5 du code civil ;

— il a procédé à des règlements ce qui démontre sa bonne foi ;

— le créancier ne démontre pas la nécessité du règlement immédiat.

*

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, M. [J] ne conteste pas être le propriétaire du lot 12 de l’immeuble.

Pour justifier de sa créance de charges allant du 1er avril 2019 au 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 14 février 2019, 15 janvier 2020, 9 septembre 2020, 12 juillet 2021, 13 avril 2022, 24 mai 2023 comportant approbation des comptes 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et votant des budgets prévisionnels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et le fonds travaux ainsi que les travaux.

Il produit également les appels de charges ou provisions et décomptes.

Contrairement à ce qu’affirme M. [J], les budgets sont opposables aux copropriétaires dès qu’ils ont été adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires et jusqu’à une hypothétique annulation de l’assemblée générale les ayant adoptés. La notification des procès-verbaux par lettre recommandée avec accusé réception n’est pas une condition d’opposabilité des budgets aux copropriétaires concernés.

En outre, il n’est même pas démontré que les assemblées générales précitées aient été contestées par le défendeur.

Contrairement à ce qu’affirme M. [J], le budget prévisionnel 2019 a été voté lors de l’assemblée générale du 14 février 2019 par une résolution 10. Ce procès-verbal est versé à la procédure. Les sommes réclamées à ce titre sont donc justifiées.

Par ailleurs, si le défendeur indique avoir déjà réglé l’échéance de charges du 1er trimestre 2023 de 364,90 €, ce point n’est pas contesté et ce règlement est bien mentionné dans le décompte du syndicat des copropriétaires figurant dans ses écritures.

M. [J] ne fait état d’aucune autre contestation pour s’opposer à la créance invoquée.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété pour la période justifiée du 1er avril 2019 au 1er février 2024 est établie à hauteur de 12.089,05 €.

M. [J] sera condamné à régler cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation puisque l’envoi de la mise en demeure du 1er septembre 2021 invoquée n’est pas justifié.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme globale de 48,80 € à ce titre pour trois relances.

M. [J] reconnaît dans ses écritures que la mise en demeure du 30 novembre 2021 entre dans ce cadre pour une somme de 40 €.

Pour les autres courriers, le justificatif d’envoi n’est pas versé aux débats.

Dès lors, la condamnation de M. [J] au titre des frais de recouvrement sera limitée aux 40 € qu’il ne conteste pas.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les besoins financiers du syndicat des copropriétaires sont justifiés par les procès-verbaux des assemblées générales à la procédure, notamment des travaux à financer, outre les dépenses courantes.

M. [J], qui est un investisseur immobilier qui n’habite pas l’immeuble, ne justifie pas suffisamment des mesures prises pour honorer ses dettes vis à vis du syndicat des copropriétaires dans un délai raisonnable, notamment la mise en vente du bien concerné.

En tout état de cause, compte-tenu de la durée des impayés et de la procédure, M. [J] s’est lui-même octroyé, sans autorisation, les délais de paiement qu’il sollicite.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Décision du 10 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06412 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7KG

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que le défendeur présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, de nombreux impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de cette petite copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Il résulte des procès-verbaux des assemblées générales versés aux débats que le syndicat des copropriétaires devait régler de nombreux travaux en plus des dépenses courantes sur la période litigieuse, ce alors que plusieurs copropriétaires ne règlent pas leurs charges.

La dette du défendeur est particulièrement significative au regard du budget annuel de cette copropriété.

En outre, M. [J] est un investisseur immobilier qui ne justifie pas suffisamment des mesures prises pour honorer ses dettes vis à vis du syndicat des copropriétaires dans un délai raisonnable. Sa mauvaise foi est donc établie.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.000 €.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens.

Maître Vincent Loir, avocat, est autorisé à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Décision du 10 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06412 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7KG

M. [J] sera condamné à payer au syndicat demandeur une somme de 3.000 € à ce titre.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE recevables l’ensemble des demandes des parties ;

CONDAMNE M. [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes :

12.089,05 € au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 6 février 2024, avec intérêts à compter de l’assignation ;

40 € au titre des frais nécessaires ;

1.000 € à titre de dommages-intérêts ;

3.000 € au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande au titre des délais de paiement ;

CONDAMNE M. [I] [J] aux dépens ;

AUTORISE Maître Vincent Loir, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 10 Avril 2025.

La Greffière Le Président