TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pauline BINET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08114 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XRW

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [N] épouse [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pauline BINET, avocat au barreau de PARIS,

Toque : G0560

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS,

Toque : A449

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08114 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XRW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2023, Mme [T] [N] épouse [W] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] – 6ème étage, porte droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 796 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3288 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [J] le 5 mars 2024.

Par assignation du 1er juillet 2024, Mme [T] [N] épouse [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de 100 euros par jours de retars à compter du jugement de M. [S] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-6944 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 22 novembre 2024, Mme [T] [N] épouse [W], représentée par son conseil se référant à ses conclusions déposées à l’audience, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 novembre 2024, s’élève désormais à 10806 euros, hors augmentation de loyers. Mme [T] [N] épouse [W] expose qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [J], représenté par son conseil, se référant à ses conclusions déposées à l’audience demande au juge de :

A titre liminaire,

— DECLARER IRRECEVABLE l’assignation pour défaut de notification de l’assignation dans le délai légal ;

A titre principal,

Vu l’existence de contestations sérieuses,

— SE DECLARER INCOMPETENT au profit du juge du fond;

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER Madame [T] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— JUGER que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à Monsieur [J] le 1er mars 2024, ne peut produire ses effets et DEBOUTER Madame [T] [W] de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de Monsieur [J] ;

— ACCORDER à Monsieur [S] [J] un délai de trente-six mois pour apurer l’arriéré des loyers et charges dus ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire prévue au bail conclu entre les parties, pendant le cours des délais accordés; et dire qu’en cas de respect de ces délais et d’apurement de la dette locative, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En toute état de cause,

— DEBOUTER Madame [T] [W] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile ;

— LAISSER les dépens à la charge de Madame [T] [W]

Il fait valoir que l’augmentation du loyer en date du 1er janvier 2024 est irrégulière à défaut pour la bailleresse de produire un diagnostic de performance énergétique à jour, le document annexé datant du 19/12/2020.

Il indique qu’il était entrepreneur et gérant d’une société placée en redressement judiciaire suivant jugement du 21 septembre 2023 et ne plus percevoir de salaire depuis le mois de septembre 2023. Il précise percevoir le RSA et avoir effectué des démarches pour bénéficier d’une demande de logement et du soutien du FSL.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [S] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation

Aux termes du III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il est constaté que, contrairement aux allégations du défendeur, Mme [T] [N] épouse [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience 22 novembre 2024.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur l’existence de contestation sérieuse

M. [J] demande au juge de constater l’existence de contestations sérieuses et de se déclarer incompétent au profit du juge du fond.

Il fait valoir que l’augmentation du loyer en date du 1er janvier 2024 est irrégulière à défaut pour la bailleresse de produire un diagnostic de performance énergétique à jour, le document produit datant du 19/12/2020.

En application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’existence de l’obligation de règlement du loyer n’est pas sérieusement contestable. Seule l’augmentation du montant du loyer à compter de janvier 2024 fait l’objet de discussion. La demanderesse ne produit pas le diagnostic de performance énergétique justifiant que le logement ne relève pas de la catégorie G et qu’elle est donc admise à augmenter le montant du loyer.

Il est constaté des contestations sérieuses formulées par M. [S] [J] pour la partie de la dette constituée par l’augmentation de loyer prenant effet à compter de janvier 2024. En conséquence, il ne sera pas fait droit au référé sur cette partie de la dette locative s’élevant à 308 euros, (28 euros x 11 mois ) pour la période courant de janvier à novembre 2024. Les parties seront renvoyées à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3288 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 mai 2024.

Il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette. Les contestations relatives à l’augmentation du loyer en l’absence de D.P.E sont en conséquence sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et des propos tenus lors de l’audience, que les revenus du foyer de M. [S] [J], bénéficiaire du RSA, ne lui permettent pas d’assumer le paiement d’une somme 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande visant à lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En outre, M. [S] [J] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Il ne peut dans ces conditions être fait droit à une demande visant à voir suspendre la résiliation du bail.

Il convient en conséquence d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [T] [N] épouse [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [T] [N] épouse [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 novembre 2024, M. [S] [J] lui devait la somme de 10806 euros, soustraction faite de la somme contestée de 308 euros.

M. [S] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 3288 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3656 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 914 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [T] [N] épouse [W] ou à son mandataire.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [T] [N] épouse [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le délai de six semaines avant l’audience du 22 novembre 2024,

REJETTE en conséquence la demande de M. [S] [J] visant à voir déclarer irrecevable la demande de Mme [T] [N] épouse [W] de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

DISONS n’y avoir lieu à référé en présence de contestations sérieuses formulées par le défendeur, sur la partie de la dette locative constituée par l’augmentation de loyer entrée en vigueur à compter du 1er janvier 2024, soit la somme de 308 euros ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur ce point ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 janvier 2023 entre Mme [T] [N] épouse [W], d’une part, et M. [S] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] – 6ème étage, porte droite est résilié depuis le 2 mai 2024,

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à Mme [T] [N] épouse [W] la somme de 10806 euros (dix mille huit cent six euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024,avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 3288 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3656 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE à M. [S] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] – 6ème étage, porte droite ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [S] [J] à payer à Mme [T] [N] épouse [W] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er mars 2024 et celui de l’assignation du 1er juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE