TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/51913 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C63JH

N° : 7

Assignation du :

05 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mai 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIERE 18èME

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN69

DEFENDERESSE

La S.A.S. BAR [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 08 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse,

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2019, la SCI Foncière 18ème a donné à bail commercial à la société Dounia des locaux situés [Adresse 1] à Paris 19ème arrondissement (75019), pour une durée de neuf années à compter du 22 novembre 2019, moyennant un loyer annuel de 38 400 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2024, la société Dounia a cédé à la société Bar [Localité 7] son fonds de commerce, en ce compris le bail commercial.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Foncière 18ème a fait délivrer à la société Bar Paris, par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 13 583, 29 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 27 janvier 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Foncière 18ème, a, par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, fait assigner la société Bar [Localité 7] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 700, 834 et 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 1134 du code civil et L. 145-1 du code de commerce :

« – Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti à la société BAR [Localité 7];

— Ordonner l’expulsion de la société BAR [Localité 7] ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 2], et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la [Localité 6] Publique ;

— Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls, de la société BAR [Localité 7] ;

— Condamner, à titre de provision, la société BAR [Localité 7] à verser à la société SCI FONCIERE 18EME au titre des loyers et charges, la somme de 17 930,74 €, somme arrêtée au 3 mars 2025;

— Condamner la société BAR [Localité 7] à verser, à titre de provision, à la société SCI FONCIERE 18EME une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

— Condamner la société BAR [Localité 7] à payer à la société SCI FONCIERE 18EME la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société BAR [Localité 7] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28.01.2025 ainsi que les frais pour lever le Kbis et l’état d’endettement du bailleur. »

L’assignation a été dénoncée à la société Caisse d’épargne Ile-de-France, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 8 avril 2025, la SCI Foncière 18ème, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Bar [Localité 7] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 28 janvier 2025 par la SCI Foncière 18ème à la société Bar Paris pour avoir paiement de la somme de 13 583, 29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 janvier 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 3 mars 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 février 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Bar Paris jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la SCI Foncière 18ème.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI Foncière 18ème sollicite la condamnation de la société Bar Paris à lui régler la somme de 17 930, 74 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 3 mars 2025.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 3 mars 2025 qu’ont été facturées le 1er novembre 2024 et le 1er février 2025 les somme de 159, 17 et de 190, 65 euros au titre de « PLL AFF/SAS Bar [Localité 7] ». Or les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que ces sommes sont effectivement dues par la société Bar [Localité 7]. Elles seront, en conséquence, déduites.

En outre, il a été facturé le 27 janvier 2025 la somme de 80 euros au titre des frais de mise à l’huissier. Or, ces frais ne sont d’une part établis par aucun justificatif et correspondent, d’autre part, vraisemblablement aux frais du commandement de payer qui sont inclus dans les dépens. La somme de 80 euros sera, en conséquence, également déduite.

La société Bar [Localité 7] sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme, non sérieusement contestable, de 17 500, 92 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 3 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse).

Sur les demandes accessoires

La société Bar [Localité 7], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la SCI Foncière 18ème une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 février 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Bar [Localité 7] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Bar Paris à la SCI Foncière 18ème, à compter de la résiliation du bail, soit du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, ;

Condamnons, par provision, la société Bar [Localité 7] à payer à la SCI Foncière 18ème la somme de 17 500, 92 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 3 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) ;

Condamnons la société Bar [Localité 7] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Bar Paris à payer à la SCI Foncière 18ème la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 13 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ