N° RG 25/00299 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGQP

REPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LA FONCIERE DI01-2006, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître SUHAS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [C], demeurant [Adresse 2]

comparant assisté de Maître Johann BIOCHE, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Mars 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 14 Avril 2026

copie délivrée à M^e FRANCOIS

M^e BIOCHE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 février 2010 à effet du 1er mars suivant, la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 représentée par son mandataire la société LAMY a donné à bail à Monsieur [B] [C] un local à usage d’habitation principale avec emplacement de stationnement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 20 euros et loyer de l’emplacement de stationnement de 45 euros inclus, de 505,93 euros payable à terme échu, ainsi qu’un dépôt de garantie de 440,93 euros.

De nombreux loyers et charges étant restés impayés, la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 a fait délivrer à Monsieur [B] [C], le 17 mars 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 10 542,14 euros, outre 750,77 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 a assigné Monsieur [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025 et sur le fondement des articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1 343-2 et 1728 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail depuis le 19 mai 2025 et que Monsieur [B] [C] est depuis occupant sans droit ni titre de son bien,

ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de corps et de biens de Monsieur [B] [C] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamner Monsieur [B] [C] à lui payer et porter la somme de 9 529,14 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer, ou augmentées des termes postérieurs également restés impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, date du commandement de payer,

ordonner la capitalisation des intérêts,

fixer à la somme de 1 200 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [C] à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complet délaissement des lieux,

condamner Monsieur [B] [C] à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner Monsieur [B] [C] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [B] [C] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites et qui incluront notamment le coût du commandement de payer du 17 mars 2025.

Monsieur [B] [C] a pris des écritures en réplique aux fins de voir le tribunal judiciaire de céans :

À TITRE PRINCIPAL, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014

dire que les sommes dues avant le 23 mai 2022 sont éteintes par la prescription extinctive triennale,

dire et juger que la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 ne justifie d’aucun impayé de sa part au titre des loyers et charges dus et qu’il n’est dès lors débiteur d’aucune somme envers elle,

EN CONSÉQUENCE, débouter la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,

À TITRE RECONVENTIONNEL, sur le fondement de l’article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile

condamner par provision la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 à lui payer la somme de 1 439,48 euros,

À TITRE SUBSIDIAIRE, sur le fondement de l’article 1345-2 du Code civil

ordonner qu’il s’acquittera des sommes restant dues à la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 en 24 mensualités d’égal montant,

prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à complet paiement des sommes restant dues et bénéficiant des délais de grâce ordonnés,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

condamner la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 à lui payer une somme de 2 000 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédurecivile,

condamner la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 aux entiers dépens.

Il constate que la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 lui réclame des impayés de loyers et charges qui ont pourtant été effacés dans le cadre de la procédure de surendettement dont il a bénéficié, déplore qu’elle ne tienne pas davantage compte de la prescription triennale et certifie qu’elle lui est redevable d’une somme de 1 439,48 puisqu’il lui a réglé plus qu’il ne lui devait depuis le 23 mai 2023, c’est-à-dire au cours de la période de trois ans ayant précédé la signification de l’assignation et qui n’est donc pas concernée par la prescription.

Aprés plusieurs renvois à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 3 mars 2026.

Représentée par Maître Guillaume FRANCOIS substitué par Maître Matthieu SUHAS, la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 a repris ses dernières écritures pour entendre le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance :

débouter Monsieur [B] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

constater qu’elle abandonne ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de paiement d’indemnités mensuelles d’occupation, de paiement de la dette locative qui est soldée, de dommages et intérêts, de paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamnation de Monsieur [B] [C] aux entiers dépens,

À TITRE SUBSIDIAIRE, sur la demande reconventionnelle

constater que la somme qu’elle doit à Monsieur [B] [C] s’élève à 978,48 euros.

Représenté par Maître Johann BIOCHE, Monsieur [B] [C] a maintenu le montant de sa demande reconventionnelle, soit 1 439,48 euros.

Le délibéré a été fixé au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient tout d’abord de constater que la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 abdique, sans aucune ambiguïté, ses demandes relatives au constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti à Monsieur [B] [C] le 12 février 2010, à l’expulsion du défendeur, à sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif, d’indemnités mensuelles d’occupation, de dommages et intérêts, de frais irrépétibles et des entiers dépens ;

Il est dès lors loisible de constater que le litige opposant la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 et Monsieur [B] [C] est circonscrit au montant de la créance que le défendeur détient éventuellement sur la demanderesse, qui en conteste tout autant la matérialité que le montant ;

Sur la demande reconventionnelle

En application de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ;

Conformément à l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ;

Aux termes de l’article 82-II-2° de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux contrats des locations mentionnées, en particulier, au deuxième alinéa de son article 2, autrement dit aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation et qui constituent la résidence principale des prenneurs ;

Il résulte de ces différents articles que l’action engagée par le locataire en répétition de loyers et charges indûment perçus par le bailleur pour un bien relevant de la loi du 6 juillet 1989, laquelle s’impose en toutes ses dispositions, se prescrit par trois ans, comme la Cour de cassation l’a d’ailleurs jugé dans un arrêt assez récent rendu le 6 mai 2021 par sa 3e chambre civile (pourvoi n° 20-11.707) ;

Monsieur [B] [C] brigue la condamnation de la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 à lui payer une somme de 1 439,48 euros au titre de celles qu’il lui a trop versées pour les loyers et charges depuis le mois de mai 2022 ;

La SCI FONCIÈRE DI 01/2006 querelle cette demande en soutenant principalement que ces sommes qu’elle a perçues en trop sont des paiements volontaires dès lors insusceptibles de répétition, subsidiairement que sa dette envers le défendeur n’est que de 978,48 euros ;

Selon l’article 1100 du Code civil créé par l’article 2 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, et qui consacre la jurisprudence de la Cour de cassation jusque-là fondée sur l’ancien article 1235 du même code, les obligations naissent d’actes juridiques, de faits juridiques ou de l’autorité seule de la loi, et peuvent naître de l’exécution volontaire ou de la promesse d’exécution d’un devoir de conscience envers autrui ;

En vertu du premier alinéa de l’article 1235 ancien du Code civil, en vigueur lors de la conclusion du contrat de bail d’habitation liant la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 et Monsieur [B] [C], tout paiement supposant une dette, ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition ;

Cet alinéa, ainsi, caractérise l’obligation civile par deux éléments bien précis, l’existence d’une dette et un pouvoir de contrainte ;

En revanche, le second alinéa du même article selon lequel la répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées, ne soumet pas à la contrainte l’exécution d’une obligation naturelle, traditionnellement fondée sur le “devoir de conscience” du débiteur, puisqu’elle ne peut être poursuivie en justice ;

Or, au cas de l’espèce, Monsieur [B] [C] était juridiquement tenu, en vertu des articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de payer le prix du bail, loyer et charges récupérables, aux termes convenus, sous peine d’une action en paiement engagée à son encontre par sa bailleresse sur le fondement de l’article 1134 ancien du Code civil ;

Dès lors, les paiements qu’il a effectués au-delà du montant du loyer et charges contractuellement fixé ne correspondent à aucune obligation naturelle qu’il aurait volontairement acquittée ;

En ce qui concerne le second argument de la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 il convient de rappeler, de jurisprudence aussi ancienne que constante, que les conclusions reconventionnelles déposées au greffe interrompent à leur date la prescription dès lors que le concluant a comparu ou a été représenté à l’audience ;

Monsieur [B] [C], qui a engagé son action reconventionnelle en répétition de l’indu de loyers et charges par conclusions du 31 octobre 2025, peut ainsi réclamer le remboursement des loyers et charges trop versés au cours des trois années précédant cette date, soit depuis le 31 octobre 2022, et non depuis le 23 mai 2022, date du début de la période de trois ans antérieure à l’assignation ;

Le décompte qu’elle verse aux débats prouve que la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 a perçu pour le loyer et charges des mois de novembre et décembre 2022 une somme de 580 euros agrégeant 500 euros qui lui ont été directement réglés par Monsieur [B] [C] et 80 euros qu’elle a perçus au titre de l’aide personnalisée au logement, alors que le montant du loyer n’était que de 533,81 euros ; Monsieur [B] [C], ainsi, lui a versé 46,19 euros en trop (580 – 533,81) pour chacun de ces deux mois, soit 92,38 euros pour 2022 (46,19 x 2) ;

Les parties conviennent par ailleurs que Monsieur [B] [C] a également réglé les sommes excédentaires de 374,46 euros en 2023, 1 559,42 euros en 2024 et 26,74 euros en 2025 ;

La créance qu’il détient sur la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 au titre de la répétition des loyers et charges du 31 octobre 2022 au 31 octobre 2025 s’élève ainsi à 2 053,20 euros (92,38 + 374,66 + 1 559,42 + 26,74), un montant dont doivent toutefois être déduits 1 074,72 euros pour les charges dues en 2021, 2022 et 2023, soit respectivement 208,85 euros, 483,39 euros et 381,98 euros ;

La SCI FONCIÈRE DI 01/2006 sera donc condamnée à payer à Monsieur [B] [C], au titre de la répétition de l’indu de loyers et charges, une somme de 978,48 euros (2 053,20 – 1 074,72) assortie des intérêts au taux légal à compter de cettte décision.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 qui a engagé une action judiciaire en paiement de loyers et charges à l’encontre de Monsieur [B] [C] alors que toutes les sommes qu’elle lui réclamait à ce titre avaient été effacées dans le cadre d’une procédure de surendettement ou étaient prescrites ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [C] les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour se défendre en justice ;

La SCI FONCIÈRE DI 01/2006 sera par conséquent condamnée à lui payer une somme de 1 200 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens ;

La SCI FONCIÈRE DI 01/2006, qui succombe, sera par conséquent condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qu’elle a fait délivrer à Monsieur [B] [C] le 17 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Constate que la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 abdique ses demandes tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu avec Monsieur [B] [C] le 12 février 2010, à l’expulsion du défendeur, à sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif, d’indemnités mensuelles d’occupation, de dommages et intérêts, de frais irrépétibles et des entiers dépens.

Dit que les sommes versées en trop par Monsieur [B] [C] au titre des loyers et charges ne correspondent pas à des obligations naturelles qu’il aurait volontairement acquittées mais sont des indus susceptibles de répétition.

Condamne la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 à payer à Monsieur [B] [C], au titre de la répétition des indus de loyers et charges, une somme de NEUF CENT SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS et QUARANTE-HUIT CENTIMES (978,48 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter de cettte décision.

Condamne la SCI FONCIÈRE DI 01/2006 à payer à Monsieur [B] [C] une somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.