TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître SAUVAIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CHAUVET LECA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03111 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LR2

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 25 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [W] [P],

domicilié : C/O CABINET L IMMOBILIERE GESTION, [Adresse 4]

représenté par Maître CHAUVET-LECA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0065

DÉFENDEURS

S.A.R.L. PW SPORT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Monsieur [D] [M],

Madame [E] [J] épouse [M],

demeurant [Adresse 1]

tous représentés par Maître SAUVAIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0251

S.A.S. L’IMMOBILIERE GESTION,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître CHAUVET-LECA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0065

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 avril 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03111 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LR2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15 avril 2023, Monsieur [O] [P] a donné en location à la SARL PW SPORT un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 4290 euros afin d’y faire habiter Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M].

Par actes de commissaire de justice délivrés le 6 mars 2024, Monsieur [O] [W] [P] a fait assigner la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire voire in solidum :

— à lui payer la somme de 5778,41 euros au titre des loyers, charges, réparations locatives et frais de constat d’état des lieux de sortie, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 4290 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— à lui payer la somme de 873,58 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— aux dépens, en ce compris le coût de la saisie conservatoire et de sa dénonciation, de l’assignation et de la signification du jugement à intervenir, et à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 juillet 2024, la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] ont fait assigner en intervention forcée la SAS L’IMMOBILIERE GESTION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :

— la jonction des instances ;

— à titre principal, le rejet des prétentions de Monsieur [O] [W] [P] et sa condamnation à payer à la SARL PW SPORT la somme de 3925,60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des frais d’établissement du constat d’état des lieux de sortie ;

— à titre subsidiaire, la condamnation de la SAS L’IMMOBILIERE GESTION à les relever et garantir de toutes condamnations ;

— en tout état de cause, la condamnation solidaire de Monsieur [O] [W] [P] et de la SAS L’IMMOBILIERE GESTION aux dépens et à leur payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 4 février 2025, la jonction de ces deux instances a été ordonnée sous le numéro de RG 24/03111 et les parties ont plaidé.

Monsieur [U] [W] [P] et la SAS L’IMMOBILIERE GESTION, représentés, se sont référés à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles ils réitèrent leurs demandes initiales et sollicitent en outre que la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] soient :

— déclarés irrecevables en de leur demande de restitution du dépôt de garantie formée à l’encontre de la SAS L’IMMOBILIERE GESTION ;

— condamnés solidairement voire in solidum à payer à la SAS L’IMMOBILIERE GESTION la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] ont repris les termes de leur assignation en intervention forcée.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Monsieur [O] [W] [P] et la SAS L’IMMOBILIERE GESTION soutiennent que la demande en restitution du dépôt de garantie formée à l’encontre de la SAS L’IMMOBILIERE GESTION est irrecevable, celle-ci n’ayant pas reçu ce paiement. Toutefois, la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] sollicitent la condamnation de Monsieur [O] [W] [P] à restituer ce dépôt de garantie à la SARL PW SPORT.

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [O] [W] [P] et la SAS L’IMMOBILIERE GESTION.

Sur les sommes dues

L’article 1103 dispose : les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1734 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [O] [W] [P] et la SARL PW SPORT stipule un délai de préavis de 3 mois pouvant être rapporté à un mois en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi et de démission.

Par congé remis le 28 septembre 2023, la SARL PW SPORT a délivré congé en précisant qu’il prendrait « effet 1 mois après la date de remise de cette lettre ». Ainsi, le congé ne vise aucun motif justifiant le délai de préavis d’un mois mentionné.

La SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] soutiennent que ce délai de préavis écourté résulte d’un accord antérieur avec la SAS L’IMMOBILIERE GESTION. Cependant, ils ne justifient pas de cet accord. En outre, une société tierce, dotée d’une personnalité juridique distincte, serait à l’origine de l’accord indiqué de sorte qu’il ne saurait engager le bailleur, seulement représenté par la SAS L’IMMOBILIERE GESTION.

Ils invoquent également un courrier aux termes duquel la SAS L’IMMOBILIERE GESTION aurait renoncé au préavis de trois mois pour le compte de Monsieur [O] [W] [P]. La SAS L’IMMOBILIERE GESTION soutient avoir envoyé un courrier rectificatif mais n’en justifie pas. Toutefois, pour produire des effets, une renonciation à un droit doit être non équivoque. Le courrier indique : « Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le préavis court à compter de la date de réception du courrier notifiant la volonté du locataire de quitter son logement, par conséquent votre préavis court jusqu’au 30 octobre 2023 date à laquelle vous souhaitez quitter le logement ». D’une part, ce courrier n’indique pas expressément que le bailleur renonce au préavis de trois mois. D’autre part, ce courrier se réfère à la loi du 6 juillet 1989 alors que le bail litigieux stipule expressément qu’il n’est pas soumis à cette loi. Ainsi, le courrier produit ne constitue pas une renonciation non équivoque du bailleur au préavis de trois mois. Il en est de même de la régularisation d’un état des lieux de sortie et de la remise des clefs avant l’expiration de ce préavis.

Dès lors, les loyers et charges sont dus jusqu’au 28 décembre 2023, ce qui représente la somme totale de 8735,81 euros (4590 + 4590/31*28). Ces échéances n’ont pas été réglées par la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M]. Le bail stipule une clause de solidarité entre la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M].

S’agissant des réparations locatives, Monsieur [O] [W] [P] doit démontrer une dégradation de son bien imputable au preneur mais n’a pas à avancer les fonds nécessaires à la remise en état du bien de sorte qu’une facture n’est pas nécessaire.

Monsieur [O] [W] [P] sollicite la somme de 968 euros pour la remise en état du parquet et le remplacement d’une fenêtre.

Aux termes de son procès-verbal de constat en date du 2 novembre 2023, le commissaire de justice a noté :

— la présence d’une griffure sur le parquet côté droit à un mètre environ de la fenêtre droite de la pièce avec cuisine ouverte ;

— de légères griffures sur un carreau de l’imposte fixe de la fenêtre de cette même pièce.

L’état des lieux d’entrée en date du 14 avril 2023 et les photographies annexées ne font pas état de ces dégradations. La SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] ne démontrent pas que ces dégradations ont eu lieu sans leur faute.

Ils ont occupé les lieux du 14 avril 2023 au 2 novembre 2023, soit 6 mois et demi, de sorte que ces dégradations ne sont pas imputables, même partiellement à l’usure normale des lieux.

La SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] reconnaissent devoir la somme de 364,60 euros au titre de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Un dépôt de garantie d’un montant de 4290 euros a été payé au moment de l’entrée dans les lieux.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] à payer à Monsieur [O] [W] [P] la somme de 5778,41 euros (8735,81+968+364,60-4290), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur clause pénale

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le bail stipule : « en cas de non paiement à l’échéance de toutes sommes dues au titre du loyer ou des charges, le Bailleur sera en droit de majorer lesdites sommes d’un intérêt calculé aux taux de 10% par mois de retard ». Ainsi, le bail prévoit une clause pénale que le juge peut modérer ou augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La clause litigieuse est manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par le bailleur et des sommes prévues. Il convient donc de la réduire à 10% des sommes dues au titre des loyers et charges, sans prévoir que ces 10% seront dus pour chaque mois de retard, conformément à la demande de Monsieur [O] [W] [P].

Par conséquent, la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] sont condamnés solidairement à payer à Monsieur [O] [W] [P] la somme de 873,58 euros (8735,81*10/100), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’appel en garantie

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] sollicitent que la SAS L’IMMOBILIERE GESTION soit condamnée à les garantir de toutes condamnations au motif qu’elle les a trompé sur le délai de préavis. Toutefois, conformément à la solution précédemment retenue, la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] ne rapportent pas la preuve de l’accord conclu avec la SAS L’IMMOBILIERE GESTION avant la délivrance du congé. Le courrier erroné n’est pas en lien avec le préjudice subi puisqu’il a été envoyé après la délivrance du congé et que la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] n’étaient plus en capacité de délivrer un congé régulier susceptible de prendre effet au 30 octobre 2023.

Par conséquent, cette demande doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] sont condamnés solidairement aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification du jugement à intervenir.

Conformément à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, le coût de la saisie conservatoire et de sa dénonciation, entrepris sans titre exécutoire, restent à la charge du créancier, l’accomplissement de cet acte n’étant pas prescrit par la loi au créancier. L’éventuelle mise à la charge du débiteur de mauvaise foi devant résulter d’une décision du juge de l’exécution, son coût n’est pas inclus dans les dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] sont condamnés solidairement à payer la somme de 600 euros à Monsieur [O] [W] [P] et la somme de 600 euros à la SAS L’IMMOBILIERE GESTION.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la SAS L’IMMOBILIERE GESTION ;

CONDAMNE solidairement la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] à payer à Monsieur [O] [W] [P] la somme de 5778,41 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] à payer à Monsieur [O] [W] [P] la somme de 873,58 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] à payer à Monsieur [O] [W] [P] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] à payer à la SAS L’IMMOBILIERE GESTION la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement la SARL PW SPORT, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [J] épouse [M] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 25 avril 2025.

La Greffière La Juge