TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

C.C.C.

délivrées le :

à M^e WEDRYCHOWSKI (E1053)

M^e SAGET (R0197)

Mme [D]

Mme [L]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/11775

N° Portalis 352J-W-B7F-CVEZC

N° MINUTE : 4

Assignation du :

13 Septembre 2021

EXPERTISE

[Z] [D]

[Adresse 1]

[Courriel 11]

01 84 25 04 10

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2025

DEMANDERESSE

E.U.R.L. ATELIER [Z] [X] (RCS de [Localité 13] 481 143 790)

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Laurent WEDRYCHOWSKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1053

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [I]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Monsieur [B] [I]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Décision du 27 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/11775 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVEZC

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 5]

[Localité 10]

S.A.S. FURGÉ MULHAUSER – MSG (RCS de [Localité 13] 552 023 368), en qualité de représentante de l’indivision [I]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentés par Maître Laure SAGET de l’A.A.R.P.I. SAGET – FORESTIER, Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0197

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 5 novembre 1998, M. [R] [I], aux droits duquel viennent M. [B] [I], M. [Y] [I], M. [A] [I], a donné à bail commercial à « Atelier [Z] [X] » aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] un local situé [Adresse 2] à [Localité 14]. Le bail a été consenti pour l’exercice exclusif de l’activité de restauration de tableaux.

Ce bail aurait été renouvelé par acte sous signature privée du 26 mars 2012 à effet du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2019 ; aucun exemplaire de ce contrat daté et signé n’est cependant versé aux débats.

Par acte d’huissier du 17 juin 2019, la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] a fait signifier à Mme [G] [I] (décédée le 4 octobre 2014), M. [B] [I], M. [Y] [I] et M. [A] [I] (ci-après : les consorts [I]) une demande de renouvellement de bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2019.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2019, les consorts [I] ont refusé le renouvellement sollicité et déclaré à la locataire entendre lui verser une indemnité d’éviction.

Par actes d’huissier du 13 septembre 2021, la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] a assigné M. [B] [I], M. [Y] [I], M. [A] [I] et la S.A.S. Furgé Mulhauser – MSG en sa qualité de représentante de l’indivision [I] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation du refus de renouvellement et subsidiairement de fixation de l’indemnité d’éviction.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 5 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 19 mars 2025 et mise en délibéré au 27 mai.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 10 mai 2023, la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] demande au tribunal :

À titre principal :

— de déclarer nulle la réponse à sa demande de renouvellement signifiée le 13 septembre 2019,

— de constater que le bail commercial s’est renouvelé pour une période de neuf ans à effet du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2028,

— de débouter les consorts [I] de leurs demandes,

À titre subsidiaire :

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 150 000 euros, sauf à parfaire,

— à défaut, de désigner un expert, aux frais avancés des bailleurs, avec pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction qui lui est due,

En toute hypothèse :

— de débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner les consorts [I] à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner les consorts [I] aux dépens.

La S.A.R.L. Atelier [Z] [X] ne développe aucun moyen de droit ni de fait relativement à sa prétention principale. Subsidiairement, elle souligne qu’elle est spécialisée dans la restauration de peintures et de tableaux ce qui nécessite un emballage et un déménagement réalisés par une entreprise spécialisée, outre que sa réinstallation dans un nouveau local est conditionnée à l’installation d’un système d’alarme.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 juillet 2023, les consorts [I] demandent au tribunal :

À titre principal :

— de débouter la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] de l’ensemble de ses demandes,

Décision du 27 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/11775 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVEZC

À titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande d’expertise :

— de prendre acte de leurs protestations et réserves d’usage,

— de fixer à l’expert la mission d’usage aux fins de déterminer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2019,

En tout état de cause :

— de condamner la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] à leur payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

Les consorts [I] exposent en premier lieu que le refus de renouvellement qu’ils ont fait signifier est valable. Ils soulignent en second lieu que la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] ne justifie aucunement du quantum de sa prétention au titre de l’indemnité d’éviction.

MOTIVATION

Sur la validité du refus de renouvellement

Selon les articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

L’article L. 145-14 du même code précise que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, par acte d’huissier du 17 juin 2019, la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] a fait signifier aux consorts [I] une demande de renouvellement de bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2019.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2019, les consorts [I] ont refusé le renouvellement sollicité et offert à la locataire le versement d’une indemnité d’éviction. Dans leur réponse, les bailleurs ont visé l’article L. 145-14 suscité et procédé aux rappels obligatoires.

Le refus de renouvellement opposé par les bailleurs, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, est donc régulier. En conséquence, et en application de ce qui précède, le bail a pris fin le 30 septembre 2019. La demande d’annulation formée par la S.A.R.L. Atelier [Z] [X], infondée et injustifiée, sera par suite rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l’article L. 145-28 du même code prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent par ailleurs que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] ne produit aucun élément permettant d’étayer sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction dont elle est créancière. Il en va de même pour les consorts [I], créanciers d’une indemnité d’occupation statutaire depuis le 1er octobre 2019.

Il convient donc d’ordonner une expertise judiciaire avec mission d’usage, précisée au dispositif de ce jugement.

La provision à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la locataire qui a davantage intérêt à voir l’expertise prospérer.

Par ailleurs, l’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer, ce à l’issue de l’établissement par l’expert judiciaire de sa note de synthèse.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera donc commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Il sera sursis à statuer sur les demandes des parties relatives notamment aux frais irrépétibles.

Les dépens seront pour leur part réservés.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ATELIER [Z] [X] de sa demande d’annulation du refus de renouvellement signifié le 13 septembre 2019,

CONSTATE qu’en conséquence, le bail commercial a pris fin le 30 septembre 2019,

SURSOIT à statuer sur les demandes des parties,

ORDONNE, avant-dire droit, une mesure d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation et commet en qualité d’expert :

Madame [Z] [D]

[Adresse 1]

[Courriel 11]

01 84 25 04 10

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 14], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l’éviction,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

3) déterminer, à la date du 1er octobre 2019, la valeur locative du local commercial loué par la S.A.R.L. Atelier [Z] [X] et de proposer une estimation de l’indemnité d’occupation due par cette dernière,

* de tout dresser rapport en faisant toutes observations et suggestions utiles à la solution du litige,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

FIXE à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. ATELIER [Z] [X] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 30 juillet 2025, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DEMANDE à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

RAPPELLE que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 mai 2026,

DÉSIGNE la juge de la mise en état de la 18ème chambre – 3ème section, aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [T] [L]

[Adresse 4]

01 42 22 81 09

[Courriel 12]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

RAPPELLE l’affaire à l’audience de mise en état du 15 septembre 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation et du démarrage des opérations d’expertise,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 27 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA