Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01769 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AYM

JUGEMENT

DU : 03 Avril 2025

S.C.I. MESSADENE

C/

[V] [J]

[H] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Avril 2025

Jugement rendu le 03 Avril 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. MESSADENE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de Boulogne sur mer ;

ET :

DÉFENDEURS

Mme [V] [J]

née le 20 Septembre 1959, demeurant [Adresse 3]

Comparante ;

M. [H] [E]

né le 06 Mars 1960, demeurant [Adresse 3]

Comparant ;

DÉBATS :06 Février 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01769 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AYM et plaidée à l’audience publique du 06 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Avril 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 31 janvier 2017, la SCI Messadene a consenti un bail d’habitation à M. [H] [E] et à Mme [P] [J] sur des locaux situés [Adresse 4], à Boulogne-sur-Mer (62200) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500,00 euros, net de charges.

En présence de loyers impayés la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 24 avril 2024 fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 9421,15 euros au titre des loyers résiduels impayés arrêtés au 22 avril 2024, outre 172,12 euros de frais, en se prévalant des dispositions des articles 1217, 1224 et suivants du code civil.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 25 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 novembre 2024, la SCI Messadene a fait citer M. [H] [E] et Mme [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer , lui demandant, sous le rappel de l’exécution provisoire :

— de constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location consenti à M. [H] [E] et à Mme [P] [J], pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [H] [E] et de Mme [P] [J] de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du logement occupé [Adresse 4], à [Localité 8] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

— de condamner solidairement M. [H] [E] et Mme [P] [J] au paiement de la somme de 10546,93 euros suivant décompte en date du 30 octobre 2024, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024, date du commandement de payer les loyers au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi par le requérant du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

— de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— d’autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux risques et périls des défendeurs ;

— condamner in solidum M. [H] [E] et Mme [P] [J] suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’ instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le cout du commandement de payer du 24.04.2024, de la notification CCAPEX et du présent acte.

L’assignation a été dénoncée le 7 novembre 2024 aux services de la Préfecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 février 2025 où elle a été retenue.

La SCI Messadene, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative au mois de février 2025 à la somme de 11 421,33 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que les paiements des locataires sont irréguliers.

M. [H] [E] et Mme [P] [J], comparants en personne, sollicitent des délais de paiement pour apurer leur dette locative. Ils précisent avoir repris le paiement de leur loyer et offre de verser la somme complémentaire de 297,00 euros par mois pendant 30 mois.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayés par courrier électronique du 25 avril 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 7 novembre 2024 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur la demande du prononcer de la résiliation du bail:

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Encore, selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

La résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire qui la prononce.

En l’espèce, il résulte du commandement de payer du 24 avril 2024 et du décompte de loyer produits par la bailleresse en date du 5 février 2025 que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 11 421,33 euros soit l’équivalent de plus de vingt mois de loyers

La dette en son principe et en son montant n’est pas contestée par les défendeurs.

Ceci constitue une violation suffisamment grave de l’obligation essentielle du locataire de payer ses loyers et justifie la résiliation du bail litigieux, qu’il échet de prononcer à compter de la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le bail du 31 janvier 2017, un commandement de payer en date du 24 avril 2024 et un décompte de créance au 5 février 2025.

En conséquence et au vu des pièces versées aux débats M. [H] [E] et Mme [P] [J] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 11 421,33 euros au titre des loyers impayées arrêtées au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 9421,15 euros et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais :

Aux termes de l’article 1228 du code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [H] [E] et Mme [P] [J] qui ont sollicité des délais de paiement, justifient avoir repris le paiement de leur loyer courant. Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que le locataire a rencontré des difficultés durant l’année 2020 à la suite d’une perte d’emploi de l’un d’eux et par un retard dans le paiement de sa retraite pour l’autre, le tout conjugué avec des problèmes de santé ayant généré des dépassements d’honoraires. Par ailleurs les locataires ont accepté un accompagnement FSL et sont désormais suivis dans leur démarche par les services sociaux.

Compte tenu de ces éléments, de la reprise du paiement du loyer courant et malgré l’opposition du bailleur, il y a lieu de considérer que M. [H] [E] et Mme [P] [J] sont en situation de régler leur dette locative et qu’ils devront apurer celle-ci en 36 mensualités 317,00 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière des débiteurs, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par M. [H] [E] et Mme [P] [J] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, les locataire devront payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur le sort du mobilier :

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la bailleresse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages et intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi,

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, la demanderesse se limite à énoncer, sans en justifier, que le non-paiement des loyers et des charges par les locataires constitue une résistance abusive, sans même invoquer leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas, ni davantage d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers.

Cette demande est en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes :

sur les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant au principal, M. [H] [E] et Mme [P] [J] seront condamnés au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 avril 2024 et des notifications.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées au regard de la situation économique des défendeurs.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action tendant au prononcé de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [H] [E] et Mme [P] [J] à payer à la SCI Messadene la somme de 11 421,33 euros au titre des loyers impayées arrêtées au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 9421,15 euros et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à M. [H] [E] et à Mme [P] [J] un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette par échéances mensuelles de 317,00 euros en plus du loyer courant, la 36ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que les mensualités versées par M. [H] [E] et Mme [P] [J] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

CONSTATE que les conditions de la résiliation judiciaire du bail sont réunies à la date du présent jugement

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si M. [H] [E] et Mme [P] [J] s’acquittent de leur dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résiliation sera réputée ne pas avoir été prononcé ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

1- la résiliation judiciaire du bail produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par M. [H] [E] et par Mme [P] [J] d’avoir libéré les lieux loués [Adresse 5] à [Localité 8], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4- que M. [H] [E] et Mme [P] [J] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SCI Messadene de sa demande en paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

RENVOIE la SCI Messadene à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

DEBOUTE la SCI Messadene de sa demande en paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [E] et Mme [P] [J] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et des diverses notifications ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,