TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 07 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 22/12398 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2WCF

AFFAIRE : S.A.R.L. ODALYS CITY ; SDC [Adresse 1] ( M^e Jean-claude SASSATELLI)

C/ S.A.S. SODEXAL (la SARL ATORI AVOCATS) et autres

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 07 Avril 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SGIT GESTION, inscrite au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 331 813 451 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

LA S.A.R.L. ODALYS CITY, inscrite au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 491 118 378 et dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

tous deux représentés par Maître Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

LA S.A. AXA FRANCE IARD, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro B722 057 460 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice (en sa qualité d’assureur de la société SOGITEC)

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.A.S. SODEXAL, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 060 803 335 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

et

LA SMABTP , inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 775 684 764 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.A.S. SIFER PROMOTION, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 480 075 563 et dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice, venant aux droits de la société CASSIS ROUET, à la suite d’un TUP à compter du 15/09/2020

représentée par Maître Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

LA S.A. ALLIANZ IARD, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 542 110 291 et dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice (prise en sa qualité d’assureur DO et CNR)

représentée par Maître Céline CONCA de la SELARL MARCHESSAUX-CONCA-CARILLO, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 9]

LA S.A.R.L. SOGITEC, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 377 673 793 et dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Michel MOATTI, avocat au barreau de MARSEILLE

LA S.A.R.L. SMBTR, inscrite au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 799 500 285 et dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice

ET

LA S.A. MAAF ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal en exercice (en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de la SARL SMBTR)

toutes deux représentées par Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

LA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, inscrite au RCS du Mans sous le numéro 775 652 126 et dont le siège social est sis [Adresse 13] [Localité 6] [Adresse 14]

et

LA SA MMA IARD, inscrite au RCS du Mans sous le numéro 440 048 882 et dont le siège social est sis [Adresse 15],

prises en la personne de leurs représentants légaux en exercice

toutes deux représentées par Maître Ahmed-chérif HAMDI de la SELAS FAURE-HAMDI-GOMEZ & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 16] en [Adresse 17]

LA S.A.S. [Q], inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 429 837 164 et dont le siège social est sis [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Christophe PINEL, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société CASSIS ROUET, promoteur immobilier, aux droits de laquelle vient désormais la société par actions simplifiée SIFER PROMOTION, a fait réaliser un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], situé au [Adresse 19] à [Localité 8], constitué d’une résidence de tourisme de 64 logements répartis sur neuf niveaux et deux niveaux de sous-sol. Elle a souscrit une police d’assurance dommages-ouvrage et constructeur-non-réalisateur auprès de la société anonyme ALLIANZ IARD.

Le lot n°5 « chauffage, plomberie, sanitaires et VMC » a été confié à la société par actions simplifiée SODEXAL, assurée auprès de la société d’assurance SMABTP et auprès de la société anonyme MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (les sociétés MMA). Le système de climatisation et de chauffage de la résidence est composé de pompes à chaleur extérieures ainsi que d’unités intérieures situées dans chaque studio. La société SODEXAL a sous-traité la réalisation des travaux du lot climatisation à la société à responsabilité limitée SOGITEC, assurée auprès de la société anonyme AXA FRANCE IARD, laquelle a acquis les installations de climatisation et de chauffage auprès de la société par actions simplifiée [Q], importateur. Les pompes à chaleur ont fait l’objet d’une mise en service en présence de la société [Q] au mois de novembre 2015.

La résidence a été livrée le 1er décembre 2015. La société SGIT a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble, exploité par ailleurs par la société à responsabilité limitée ODALYS CITY. Par contrat du 22 novembre 2016, la maintenance des pompes à chaleur ainsi que des unités intérieures a été confiée à la société à responsabilité limitée SMBTR, assurée auprès de la société anonyme MAAF ASSURANCES, puis à la société [I] [E] par contrat du 1er janvier 2020.

A la suite d’une panne du système de chauffage et de climatisation du sixième étage de la résidence survenue en 2018, le syndic a déclaré le sinistre au mois de mars 2019 auprès de l’assureur ALLIANZ IARD et fait voter des travaux de remplacement du compresseur et de nettoyage des conduits selon devis établi par la société SMBTR pour un montant de 17 561,50 euros le 2 janvier 2019. Suite à une expertise amiable et par lettre en date du 15 avril 2019, la société ALLIANZ IARD a refusé sa garantie aux motifs que les désordres portaient sur un élément d’équipement dissociable et ne compromettaient ni le bon fonctionnement de cet élément, ni la destination de l’ouvrage. La copropriété a procédé au remplacement de l’installation défectueuse au mois de juillet 2019, selon facture établie le 4 septembre 2019 par la société [I] [E] pour un montant de 15 125 euros TTC.

Une nouvelle panne est survenue à la fin de l’année 2019, affectant le dispositif de chauffage et de climatisation du cinquième étage de la résidence. Suite à la déclaration du sinistre et à une nouvelle expertise amiable, l’assureur a de nouveau refusé sa garantie en faisant état d’un défaut d’entretien. Les travaux réparatoires ont été effectués par la société [I] [E] au mois de juin 2020 pour un montant de 9 125,78 euros TTC selon facture établie le 21 août 2020.

Puis, au cours de l’année 2020, une nouvelle panne du système de chauffage et de climatisation est intervenue au quatrième étage de l’immeuble. Des travaux réparatoires ont été effectués par la société [I] [E] au mois d’octobre 2020, pour un montant de 8 881,81 euros TTC, selon facture établie le 9 novembre 2020.

Enfin, au début du mois de janvier 2021, la nouvelle installation de chauffage et de climatisation du sixième étage a fait l’objet d’une fuite rendant nécessaires de nouveaux travaux en urgence par la société [I] [E]. L’assureur a de nouveau refusé sa garantie au motif d’un défaut d’entretien.

***

Estimant la garantie due et alléguant d’un défaut de maintenance, le syndicat des copropriétaires et la société ODALYS CITY ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille. Par ordonnances rendues les 31 juillet 2020, 12 février 2021, 3 septembre 2021, 3 mars 2021, 22 octobre 2021 et 25 février 2022, la tenue d’une expertise a été ordonnée et M. [J] a été désigné en qualité d’expert, lequel a rendu un rapport le 24 octobre 2022.

Puis, par actes de commissaire de justice en date des 22 et 23 novembre et 1er décembre 2022, le syndicat des copropriétaires et la société ODALYS CITY ont fait assigner les sociétés SIFER PROMOTION, ALLIANZ IARD, SMBTR et MAAF ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance rendue le 2 mai 2023, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et ordonné, en cas d’accord des parties, une mesure de médiation. Par courrier reçu le 16 octobre 2023, le médiateur a informé la juridiction de l’absence d’accord des parties pour une mesure de médiation.

De son côté, par actes de commissaire de justice en date des 1er, 2, 7 et 17 août 2023, la société ALLIANZ IARD a fait assigner les sociétés SODEXAL, SMABTP, [Q], SOGITEC, AXA FRANCE IARD et MMA en intervention forcée aux fins de garantie.

Par ordonnance rendue le 17 décembre 2024, les procédures ont été jointes.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été ordonnée le 16 décembre 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SGIT, et la société à responsabilité limitée ODALYS CITY demandent :

— la condamnation in solidum des sociétés SIFER PROMOTION, ALLIANZ IARD, SMBTR et MAAF ASSURANCES à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  40 077,17 euros TTC au titre des frais de réparation avancés par le syndicat des copropriétaires

— et 49 000 euros TTC au titre de la réalisation des travaux à intervenir

avec intérêts au taux légal des particuliers à compter du 13 mars 2020,

— la condamnation in solidum des mêmes à payer à la société ODALYS CITY les sommes de :

—  10 000 euros au titre du préjudice de perte d’exploitation

— et 5 000 euros au titre du préjudice d’image,

— à titre subsidiaire, limiter à 5% la responsabilité de la société ODALYS CITY,

— le rejet des demandes adverses

— et la condamnation in solidum des sociétés SIFER PROMOTION, ALLIANZ IARD, SMBTR et MAAF ASSURANCES à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, le tout avec maintien de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, la société par actions simplifiée SIFER PROMOTION, venant aux droits de la société CASSIS ROUET, demande :

— le rejet des prétentions formées à son encontre par les demandeurs,

— subsidiairement, la condamnation solidaire des sociétés SODEXA et SMABTP à la garantir de toute condamnation prononcée au bénéfice des demandeurs et la condamnation de la société ALLIANZ IARD à la garantir de toutes condamnations,

— la condamnation de tout succombant sur ses demandes à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens et la condamnation de tout succombant à garantir la société CASSIS ROUET de toute condamnation aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 29 mars 2024, la société anonyme ALLIANZ IARD, prise en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur-non-réalisateur, demande :

— le rejet de toute demande de condamnation à son encontre,

— subsidiairement, limiter le préjudice du syndicat des copropriétaires à la somme de 35 849,59 euros, limiter sa condamnation à une part maximum de 30% du montant des désordres, le rejet de la demande formée au titre du préjudice d’image, la condamnation in solidum des sociétés SMBTR, MAAF ASSURANCES, SODEXAL, SMABTP, SOGITEC, AXA FRANCE IARD, MMA et [Q] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, être autorisée à opposer ses plafonds de garantie au titre des immatériels consécutifs pour ses police dommages-ouvrage et constructeur-non-réalisateur et sa franchise contractuelle opposable à tous au titre des immatériels consécutifs pour sa police constructeur-non-réalisateur et le rejet ou la réduction à de justes proportions du montant alloué au titre des frais de justice

— et la condamnation in solidum des sociétés SMBTR, MAAF ASSURANCES, SODEXAL, SMABTP, SOGITEC, AXA FRANCE IARD, MMA et [Q] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens des procédures de référé et de première instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au bénéfice du cabinet MARCHESSAUX CONCA CARILLO, avocats associés au barreau d’Aix-en-Provence, le tout avec retrait de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2025, la société à responsabilité limitée SOGITEC demande :

— le rejet des demandes formées à son encontre, le rejet de la demande formée au titre de la perte d’image et la limitation du préjudice du syndicat des copropriétaires à la somme de 35 849,59 euros,

— subsidiairement, la condamnation des sociétés [Q] et AXA FRANCE IARD à la garantir des condamnations prononcées à son encontre

— et la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître [T] [N].

Par dernières conclusions notifiées le 3 mars 2025, la société par actions simplifiée [Q] demande :

— le rejet des demandes formées contre elle

— et la condamnation des demandeurs et de la société ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 30 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2025, la société à responsabilité limitée SMBTR et la société anonyme MAAF ASSURANCES demandent :

— la mise hors de cause de la société SMBTR,

— le rejet des demandes formées à leur encontre,

— la condamnation in solidum des sociétés SIFER PROMOTION, ALLIANZ IARD, SODEXAL, SMABTP, SOGITEC et AXA FRANCE IARD à les garantir de toute condamnation mises à sa charge,

— la limitation du préjudice du syndicat des copropriétaires à la somme de 35 849,59 euros et le rejet de la demande formée au titre du préjudice d’image

— et la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, le tout avec retrait de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions notifiées le 5 mars 2025, de la société d’assurance SMABTP, prise en qualité d’assureur de la société SODEXAL, et la société par actions simplifiée SODEXAL demandent :

— le rejet des demandes de la société ODALYS,

— concernant les préjudices immatériels de perte d’image, la condamnation des sociétés MMA, SMBTR, MAAF ASSURANCES, SOGITEC et AXA FRANCE IARD à les garantir,

— concernant les préjudices matériels, la condamnation des sociétés SMBTR, MAAF ASSURANCES, SOGITEC et AXA FRANCE IARD à les garantir

— et la condamnation des sociétés SMBTR et MAAF ASSURANCES à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024, auprès de la société anonyme MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, recherchées en qualité d’assureurs de la société SODEXAL, demandent :

— le rejet des demandes adverses

— et la condamnation de la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

— subsidiairement, la condamnation solidaire des sociétés SOGITEC et AXA FRANCE IARD à les garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et dépens mise à leurs charges au titre du préjudice d’image – la condamnation solidaire de la société SOGITEC, son assureur et tout contestant et succombant à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens

— et, en tout état de cause, l’autorisation d’opposer les franchises souscrites, soit la somme de 3 200 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 25 avril 2025, la société anonyme AXA FRANCE IARD, prise en qualité d’assureur de la société SOGITEC, demande :

— le rejet des demandes adverses,

— subsidiairement, la limitation du préjudice matériel à la somme de 35 849,59 euros et de la part de responsabilité de la société SOGITEC à 15%, le rejet de la demande formée au titre du préjudice d’image, l’autorisation d’opposer sa franchise contractuelle de 1 308 euros pour toutes condamnations relevant des garanties facultatives et la condamnation de la société [Q] à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre

— et, en tout état de cause, la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes tendant à voir « dire », « dire et juger », « juger » et « procéder » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires et la société ODALYS CITY

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 24 octobre 2022 que les casses des compresseurs des installations des quatrième, cinquième et sixième étages sont dues à l’arrivée anormalement importante de liquide, de manière régulière, dans le carter desdits compresseurs.

L’expert relie, de façon certaine, les dommages à un encrassement des filtres dans la durée. Il relève à ce titre que la société ODALYS CITY n’a pas fait procéder à des opérations de maintenance entre la mise en service au mois de novembre 2015 et le 31 décembre 2016, le contrat d’entretien conclu avec la société SMBTR ayant pris effet au 1er janvier 2017. Il relève également que la fréquence de deux nettoyages par an est insuffisante et qu’il est de la responsabilité de l’entreprise de maintenance d’informer son client de la nécessité d’augmenter la fréquence de maintenance des filtres. Il ajoute qu’ayant pris en charge la maintenance à compter du mois de janvier 2020, la société [I] [E] n’a pas de responsabilité sur les désordres de casse des compresseurs, ladite société ayant procédé à un nettoyage des filtres en janvier 2020. Il souligne qu’il aurait été nécessaire de procéder au nettoyage des filtres après la signature du premier contrat d’entretien au mois de janvier 2017.

L’expert relie, également de façon certaine, l’apparition des dommages à un redémarrage des installations par coupure et réenclenchement du courant électrique suite à des alarmes. Il évoque une cause très probable et ayant contribué au désordre. L’expert estime que seule la société

ODALYS CITY et la société de maintenance ont pu procéder à ces redémarrages et observe que le contrat de la société SMBTR ne fait pas mention du traitement de défauts d’alarme et que le boîtier de contrôle avec les mentions d’alarme se trouve dans les bureaux de l’exploitant. L’expert estime également que, dans le cadre de son devoir de conseil, la société SMBTR aurait dû informer son client qu’il est nécessaire que le traitement des alarmes soit pris en charge par un professionnel.

L’expert judiciaire indique enfin qu’une casse des compresseurs en raison de la pose d’unités trop proches les unes des autres est possible mais que cette cause serait mineure dans l’apparition des dommages. Il évoque également une cause possible liée à un tirage à vide incomplet et indique que cette cause aurait pu contribuer à l’accélération du désordre. Ces causes, probables et non certaines, ne sauraient être retenues pour expliquer l’apparition des désordres dès lors qu’elles ne caractérisent suffisamment ni la commission d’une faute au sens des articles 1103 et suivants du code civil, ni la condition d’imputabilité de l’article 1792 du même code.

Enfin, et concernant la fuite survenue à la fin de l’année 2020 au sixième étage, l’expert judiciaire note que la société [I] [E] a reconnu que cette fuite émanait d’un défaut de mise en œuvre lors des travaux de réparation qu’elle a effectués avec l’ajout des filtres déshydrateurs et des vannes. Il indique que la société [I] [E] a elle-même procédé aux travaux de reprise.

Sur les conséquences des désordres et le préjudice, M. [J] indique que les pannes ont rendu les biens impropres à leur usage en 2019 et 2020 dès lors qu’ils ne pouvait plus produire de chaud ou de froid et chiffre le montant total des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires à la somme de 40 077,17 euros TTC en additionnant l’ensemble des factures de réparation établies par la société [I] [E].

A – Sur les demandes formées à l’encontre des sociétés SIFER PROMOTION et ALLIANZ IARD

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1646-1 du code civil dispose en outre que Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.

En l’espèce, les dommages résultent d’un défaut d’entretien et d’utilisation des installations de climatisation et de chauffage. Ils ne sauraient donc être imputés au promoteur ou relever de la responsabilité des constructeurs et de leurs assureurs au sens des dispositions précitées.

En conséquence, les demandes formées à l’encontre des sociétés SIFER PROMOTION et ALLIANZ IARD seront rejetées.

B – Sur les demandes formées à l’encontre des sociétés SMBTR et MAAF ASSURANCES

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 du code civil prévoit à ce titre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Enfin, aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

En l’espèce, il ressort des conclusions de l’expert précitées que la société SMBTR a commis une faute en n’informant pas l’exploitant de la résidence, la société ODALYS CITY, de la nécessité d’augmenter la fréquence d’entretien des installations. En outre, la société SMBTR ne justifie pas avoir procédé à un nettoyage des filtres au mois de janvier 2017 alors que ceux-ci n’avaient pas été entretenus depuis la mise en route de l’installation au mois de novembre 2015. Enfin, la société SMBTR n’a pas conseillé son co-contractant quant à la manière de gérer les alarmes. Il peu importe peu, à ce titre, qu’elle soit intervenue au titre d’un contrat d’entretien ou d’un contrat de maintenance dès lors qu’il résulte de ce contrat que si elle était amenée à « constater que certains travaux s’avéraient indispensables pour assurer le bon fonctionnement des installations », elle était tenue « de le signaler » et de « proposer un devis adapté ».

Néanmoins, il ressort également des constatations de l’expert que la société ODALYS CITY, professionnel de l’hôtellerie, n’a mis en place un véritable entretien des installations qu’au mois de janvier 2017 alors que l’installation a été mise en route au mois de novembre 2015 et qu’elle a traité le déclenchement des alarmes en coupant, puis en redémarrant le courant électrique. A ce titre, elle ne justifie pas avoir sollicité la société SMBTR pour gérer les alarmes. Il est dès lors suffisamment démontré que les coupures de courant ne sont pas le fait de l’intervention du professionnel chargé de l’entretien mais bien de l’exploitant de la résidence.

De ces éléments, il résulte que le défaut de conseil de la société SMBTR sur la fréquence d’entretien des installations, le traitement des alarmes et l’absence de nettoyage des filtres, alors qu’elle est un professionnel spécialisé dans l’entretien des pompes à chaleur, est à l’origine de 50% du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires au titre de la casse des compresseurs.

La société MAAF ASSURANCES est par ailleurs l’assureur de responsabilité civile de la société SMBTR.

C – Sur l’évaluation des préjudices

La réparation d’un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice.

En l’espèce, le préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires au titre de la casse des compresseurs a nécessité l’engagement de frais de réparation à hauteur de 35 849,59 euros (2 717€ + 15 125€ + 9 125,78€ + 8 881,81€).

Aussi, les sociétés SMBTR et MAAF ASSURANCES seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 925 euros (35 849,59€ x 50%) en réparation de son préjudice matériel et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er décembre 2022, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344 du code civil, et à défaut d’interpellation suffisante par l’assignation aux fins d’expertise délivrée le 13 mars 2020. La demande de mise hors de cause de la société SMBTR sera donc rejetée.

Il résulte des constatations de l’expert que, suite aux réparations réalisées par la société [I] [E], les installations fonctionnent désormais correctement. Aussi, les demandes formées au titre des travaux à intervenir seront rejetées. Une condamnation à ce titre reviendrait en effet à une double indemnisation du préjudice matériel.

En outre, la société ODALYS CITY ne justifie pas des préjudices de perte d’exploitation et d’image qu’elle invoque. Les demandes formées à ce titre seront donc également rejetées. Les seules conclusions de l’expert, relatives à l’impossibilité, pour les installations, de produire du chaud et du froid, pendant les périodes de pannes et de travaux réparatoires, ne sont pas suffisantes pour établir la réalité du préjudice d’exploitation dès lors qu’il n’est pas suffisamment démontré que les logements n’ont pas été mis en location au cours de certaines périodes. De la même façon, les réclamations des clients ou les avis négatifs qu’ils ont laissé sur internet ne font l’objet d’aucun justificatif produit aux débats.

II – Sur les appels en garantie

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’absence de faute commise par elles ou d’imputabilité des désordres retenue à leur encontre, la demande de garantie formée par les sociétés SMBTR et MAAF ASSURANCES à l’encontre des sociétés SIFER PROMOTION, ALLIANZ IARD, SODEXAL, SMABTP, SOGITEC et AXA FRANCE IARD sera rejetée.

En l’absence de toute autre condamnation, il n’y a par ailleurs pas lieu à statuer sur les demandes de garantie formée par les autres défendeurs.

III – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société à responsabilité limitée SMBTR et la société anonyme MAAF ASSURANCES, parties perdantes à l’instance en cours, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Conformément aux dispositions de l’article 699 du même, les dépens seront assortis d’un droit de recouvrement direct au profit du cabinet MARCHESSAUX CONCA CARILLO, avocats associés au barreau d’Aix-en-Provence, Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES et Maître [T] [N].

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner in solidum la société à responsabilité limitée SMBTR et la société anonyme MAAF ASSURANCES à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des dispositions précitées. En équité, les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose par ailleurs que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. En l’espèce, l’exécution provisoire n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire engagée aux fins de réparation d’un préjudice. La demande de retrait de celle-ci sera donc rejetée.

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort:

REJETTE la demande de mise hors de la société à responsabilité limitée SMBTR ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée SMBTR et la société anonyme MAAF ASSURANCES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SGIT, la somme de 17 925 euros en réparation de son préjudice matériel ;

REJETTE les demandes formées au bénéfice de la société à responsabilité limitée ODALYS CITY ;

REJETTE la demande de garantie formée par la société à responsabilité limitée SMBTR et la société anonyme MAAF ASSURANCES ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les autres demandes de garantie ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée SMBTR et la société anonyme MAAF ASSURANCES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SGIT, la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée SMBTR et la société anonyme MAAF ASSURANCES aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître du cabinet MARCHESSAUX CONCA CARILLO, avocats associés au barreau d’Aix-en-Provence, Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES et Maître [T] [N] ;

REJETTE la demande de retrait de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT