TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/51547 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6WHM

N° : 8-CH

Assignation du :

17 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 septembre 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société OFI INVEST IMMO SELECTION représentée par la société OFI INVEST REAL ESTATE SGP, société anonyme

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS – #J114

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. BAN SABAI

[Adresse 1] (siège social)

[Adresse 3] (lieux loués)

représentée par Maître Jonathan LEVY, avocat au barreau de PARIS – #B1132

DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 21 septembre 2015, la société Financière Colisée Investissements, aux droits de laquelle vient la société OFI Invest Immo Sélection, anciennement dénommée Aviva Immo Sélection, a consenti un bail commercial à la société Ban Sabai portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 150.000 euros HC/HT, payable trimestriellement et à terme à échoir.

Par acte du 27 novembre 2024, la société OFI Invest Immo Sélection a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 184.573,42 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 17 janvier 2025, la société OFI Invest Immo Sélection a assigné la société Ban Sabai devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 184.573,42 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux conventionnel à compter de l’assignation, outre la somme de 18.457 euros au titre de la clause pénale ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération des locaux ;

— la condamner paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 9 juillet 2025, la demanderesse actualise sa demande en paiement à la somme de 269.985,46 euros au 3 juillet 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus, et s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société Ban Sabai demande au juge des référés de:

— prendre acte de sa bonne foi et de son engagement de procéder au règlement de tout arriéré locatif ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

— juger qu’elle bénéficiera d’un délai de paiement de 24 mois.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 27 novembre 2024 à hauteur de la somme de 184.573,42 en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 novembre 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, ce qu’elle ne conteste pas.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 27 décembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la bailleresse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 269.985,46 euros au 3 juillet 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus.

La société Ban Sabai fait état d’un virement de 53.823,59 euros effectué la veille de l’audience mais la bailleresse s’est opposée à la déduction de cette somme au motif que le document produit correspondait à une demande de virement et non à la preuve dudit virement.

Au vu de la pièce produite, qui est en effet une demande de virement effectuée à la date du 8 juillet 2025, sans preuve de bonne réception du paiement par la bailleresse, il n’y a pas lieu de déduire ce montant de l’arriéré locatif, qui sera arrêté au 3 juillet 2025.

La locataire, dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sera par suite condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 269.985,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 184.573,42 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

La demande de provision au titre de la clause pénale contractuelle sera en revanche rejetée, celle-ci étant susceptible de modération par le juge du fond en cas de caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

La défenderesse sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Cependant, elle ne produit aucun document comptable attestant de sa situation financière et de sa capacité à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de 24 mois, tout en réglant les loyers courants.

Elle expose que sa trésorerie a été absorbée par une condamnation prud’homale mais elle ne produit pas cette décision et ne justifie pas de l’état de sa trésorerie à ce jour, les seules pièces versées aux débats étant des bulletins de paie de ses salariés de novembre 2024.

Aucun élément n’est donc communiqué sur sa situation de trésorerie actuelle.

De plus, elle a déjà été condamnée au paiement d’un arriéré locatif en avril 2022 (ordonnance de référé du 15 avril 2022 versé aux débats) et a bénéficié d’un protocole d’accord du 22 février 2024 lui accordant un échéancier qu’elle n’a pas été en mesure de respecter.

La bailleresse s’oppose à l’octroi de nouveaux délais, étant rappelé que le fait, pour une partie, de s’en rapporter à justice sur le mérite d’une demande implique de sa part, non un acquiescement à cette demande, mais la contestation de celle-ci (2e Civ., 10 novembre 1999, 98-13.957).

Au regard de ces éléments et de l’importance de la dette locative, la demande de délais ne peut être accueillie.

Dès lors, l’expulsion de la locataire sera ordonnée dans les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 28 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les frais et dépens

La société Ban Sabai, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 27 décembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 3], la société Ban Sabai pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Ban Sabai à payer à la société OFI Invest Immo Sélection une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Ban Sabai à payer à la société OFI Invest Immo Sélection la somme provisionnelle de 269.985,46 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 3 juillet 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 184.573,42 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société OFI Invest Immo Sélection ;

Rejetons la demande délais suspensifs formée par la société Ban Sabai ;

Condamnons la société Ban Sabai aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société Ban Sabai à payer à la société OFI Invest Immo Sélection la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 5] le 03 septembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY