Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 10 avril 2025, n° 22/02152

TJ Évry 10 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Validité de la résiliation du bail
Le tribunal a jugé que la locataire avait valablement résilié le bail, rendant ainsi la demande de paiement des loyers postérieurs non fondée.
Accepté
Obligation de paiement de la taxe foncière
Le tribunal a constaté que la locataire devait régler la taxe foncière 2021 au prorata temporis, car elle avait occupé les locaux durant une partie de l'année.
Accepté
Droit à la restitution du dépôt de garantie
Le tribunal a jugé que le bailleur n'avait pas démontré de motif légitime pour retenir le dépôt de garantie, ordonnant ainsi sa restitution.
Rejeté
Procédure abusive
Le tribunal a estimé que le simple fait de perdre en justice ne constitue pas une procédure abusive, et a rejeté la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 10 avr. 2025, n° 22/02152
Numéro(s) :	22/02152
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François-René GASPhilippe MIALET
Cabinet(s) :	SELAS MIALET AMEZIANE
Parties :	SOCIETE [ Adresse 6 ] c/ SOCIETE TECHNOLOGIE CONCEPT ENGINEERING @ SYSTEMS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 10]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 10 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 22/02152 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OOMC

NAC : 30B

Jugement Rendu le 10 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SOCIETE [Adresse 6], Société civile immobilière au capital de 152,45 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 344 642 367, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par Maître François-rené GAS, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

SOCIETE TECHNOLOGIE CONCEPT ENGINEERING@SYSTEMS, Société par actions simplifiée au capital de 60.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 534 746 532, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 06 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location prenant effet au 2 septembre 2011, la SCI du [Adresse 6] a donné à bail à la SAS TECHNOLOGY CONCEPTS ENGINEERING@SYSTEMS, ci-après la société TCE, un local à usage de bureau sis [Adresse 1], à Juvisy-sur-Orge.

Suivant avenant n° 1 du 19 mai 2015, puis avenant n° 2 du 28 février 2018, la SCI du [Adresse 6] a donné à bail à la société TCE, de nouveaux locaux à usage de bureau dans le même ensemble immobilier.

L’avenant n° 2 a été consenti et accepté pour une durée de neuf années entières, du 1er mars 2018 au 1er mars 2027, moyennant un loyer mensuel de 3 600 € HT et HC, et un dépôt de garantie de 10 800 €.

Le contrat stipulait à l’article 2 « Durée », que « le preneur aura la faculté en informant le bailleur 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception, de donner congé à l’expiration de chaque période triennale ».

L’article 6 « RÉSILIATION » de l’avenant n° 2 prévoyait que « le preneur ou le bailleur, d’un commun accord, pourront résilier le présent contrat de location en prévenant l’une ou l’autre partie, six (6) mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 25 février 2021, la société TCE a informé la SCI du [Adresse 6] qu’elle mettait fin à l’engagement de location du 28 février 2018 et qu’en vertu de l’article 6 du contrat, la résiliation prendrait effet dans les six mois, soit le 31 août 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mars 2021, la SCI du [Adresse 6] lui a répondu contester la date d’effet de la résiliation au 31 août 2021, car elle n’avait pas respecté le délai de préavis de 6 mois à la date d’échéance trimestrielle et qu’elle ne pouvait se prévaloir de l’article 6, en l’absence d’accord entre les parties.

Elle réitérait cette position par courrier recommandé du 03 août 2021, suivi d’un courrier recommandé du 02 novembre 2021, aux termes duquel elle a mis en demeure la société TCE de lui régler la somme de 16 844,36 €, correspondant aux loyers impayés de septembre et octobre 2021 outre sa participation à la taxe foncière 2021.

Par exploit du 22 décembre 2021, la SCI du [Adresse 6] a fait délivrer à la société TCE un commandement de payer visant la clause résolutoire, d’un montant en principal de 24 484,36 € couvrant les loyers dus de septembre à décembre 2021, outre une quote-part de la taxe foncière.

Suivant exploit en date du 5 avril 2022, la SCI [Adresse 9] a fait assigner la SAS TCE devant le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes en acquisition de la clause résolutoire et en paiement des loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale.

* * *

Dans ces conclusions en réplique n° 4, notifiées par RPVA le 15 avril 2024, la SCI du [Adresse 6] demande au tribunal, au visa des articles L.145-1 et suivants du code commerce, 1103, 1104 et 1189 du code civil, de :

— débouter la société TCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, reconventionnelles, en ce compris :

*de sa demande tendant à voir dire et juger que les demandes de la SCI [Adresse 6] se trouvent prescrites, et conséquemment irrecevables, sur le fondement du statut des baux commerciaux,

*ses demandes tendant à voir la SCI [Adresse 6] condamner à lui rembourser la somme de 10 800,00 €, au titre du dépôt de garantie, et à lui verser la somme de 20 000,00 €, à titre de procédure abusive, ainsi que celle de 25 000,00 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— juger que le congé donné par la société TCE ne produira effet qu’au 1er mars 2024,

— condamner la société TCE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI [Adresse 6], l’arriéré de loyers du 1er septembre 2021 au 1er mars 2024, soit la somme de 129 600,00 €

— condamner encore la société TCE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI [Adresse 6] les sommes suivantes :

*8 204,36 €, au titre de la taxe foncière 2021

*8 315,52 €, au titre de la taxe foncière 2022

*9 330,24 €, au titre de la taxe foncière 2023

*9 330,24 €, au titre de la taxe foncière 2024,

*998,40 €, au titre de la taxe sur les bureaux 2023,

*1 084,34 €, au titre de la taxe sur les bureaux 2024,

— condamner à tout le moins la société TCE, prise en la personne de son représentant légal, à régler à la SCI [Adresse 3] [Adresse 8] la somme par elle non discutée de 5 462,08 €, au titre de sa participation à la taxe foncière 2021,

— déclarer acquise à la SCI [Adresse 6], le dépôt de garantie d’un montant de 10 800 €, et l’autoriser à conserver par-devant elle ledit montant,

— condamner la société TCE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI [Adresse 6], la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société TCE à payer à la SCI [Adresse 6], la somme de 15 000 €, au titre de l’article 700 du CPC,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société TCE, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction pour ceux le concernant à Maître [Localité 12] [Localité 13], en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

* * *

Dans ses conclusions en réplique et récapitulatives n° 4, notifiées par RPVA le 19 juin 2024, la SAS TECHNOLOGIE CONCEPT ENGINEERING@SYSTEMS demande au tribunal, au visa des articles 57 A de la Loi du 23 décembre 1986,1103, 1104, 1188, 1189, 1190, 1191, 1191, 1193 et 1231-1, 1304-2 du code civil, et 231 ter du code général des Impôts, subsidiairement les articles 1708 et suivants du code civil, plus subsidiairement, les articles 1347 et 1348 du code civil, de :

— dire et juger le congé donné par la SAS TCE, par lettre RAR du 25 février 2021 pour l’échéance du 31 août 2021 parfaitement valable, comme l’admet finalement la SCI [Adresse 5] de [Adresse 11],

En conséquence, à titre principal :

— déclarer tant irrecevable, que subsidiairement, mal fondée la SCI [Adresse 5] de France en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— l’en débouter purement et simplement,

Subsidiairement :

— condamner SCI [Adresse 6] à payer à la société TCE une indemnité correspondant au montant des loyers et charges qui, par impossible, serait mis à sa charge, en prononçant en ce cas une compensation entre les créances respectives des parties,

A titre infiniment subsidiaire :

— dire et juger que l’engagement de location a été résolu au plus tard le 22 janvier 2022, aux termes du commandement de payer du 22 décembre 2022 de sorte que la SAS TCE ne saurait être tenue au paiement de loyers et charges au-delà de la date du 22 janvier 2022.

A titre plus subsidiaire encore :

— déclarer tant irrecevable que mal fondée la SCI en ses demandes de paiement des taxes foncières et taxes sur les locaux pour les années 2023 et 2024, faute de toute justification de ces taxes,

En tout état de cause :

— condamner en revanche la SCI [Adresse 6] à rembourser à la SAS TCE le montant du dépôt de garantie réglé par celle-ci, soit 10 800 €,

— condamner la SCI [Adresse 6] à régler à la SAS TCE une indemnité de 25 000 €, au titre de la procédure abusive engagée à l’encontre de la SAS TCE,

— donner acte à la SAS TCE de sa proposition de régler le montant de sa participation à la taxe foncière de l’année 2021, soit 5 462,08 €,

— condamner la SCI [Adresse 6], en application des dispositions de l’article 700, à régler à la SAS TCE une indemnité de 25 000 €, ainsi qu’en tous les dépens de l’instance,

— en tant que de besoin, rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

* * *

Pour un examen exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 octobre 2024.

À l’audience de plaidoiries du 06 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En application des dispositions de l’article 768 dudit code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur les demandes en paiement formulées par la SCI [Adresse 6]

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La solution du litige dépend de la qualification du bail conclu entre les parties, la bailleresse soutenant qu’il s’agit d’un bail commercial et sollicitant l’application de sa clause ne permettant à sa locataire de mettre fin au bail que par l’effet d’un congé donné à l’expiration d’une période triennale ou par l’effet d’un congé donné, avec son accord, après un préavis de six mois, tandis que la locataire prétend qu’elle a pu donner congé à effet au 31 août 2021 en vertu de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 régissant les baux professionnels, de sorte que les loyers postérieurs qui lui sont réclamés ne sont pas dus.

L’article L145-2 7° du code de commerce et l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 autorisent l’adoption conventionnelle du statut des baux commerciaux en cas de location d’un local à usage professionnel.

L’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 dispose que le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce.

Les dispositions de ce texte, destinées à assurer la protection du professionnel locataire, sont d’ordre public.

Il est constant que l’extension du statut des baux commerciaux à un bail professionnel suppose que les parties manifestent de façon univoque leur volonté de se placer sous ce régime.

En l’espèce, les parties ont conclu un contrat dénommé « engagement de location », modifié par deux avenants, qui ne précisent pas le régime juridique auquel les parties ont entendu soumettre ces conventions.

Il résulte de l’article 5 « CONDITIONS GÉNÉRALES », stipulé tant dans l’engagement initial que dans les deux avenants successifs, que le « bail est consenti au preneur pour les besoins de son activité, les locaux loués étant affectés à l’usage principal de bureau à l’exclusion de toute autre utilisation ».

L’article 2 « DURÉE » de l’avenant du 28 février 2018, est ainsi rédigé : « Le présent avenant au bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières qui commencent à courir le 1er mars 2018 pour se terminer le 1er mars 2027.

a)le preneur aura la faculté en informant le bailleur 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception de donner congé à l’expiration de chaque période triennale

b)le bailleur jouira de la même faculté s’il entend invoquer les dispositions des articles L.145-21 et L.145-24 du Code de commerce afin de construire, de reconstruire le bâtiment existant, de surélever ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans toute opération de restauration immobilière. »

L’article 6 « RÉSILIATION » prévoit que « Le Preneur ou le Bailleur, d’un commun accord, pourront résilier le présent contrat de location en prévenant l’une ou l’autre partie, six (06) mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Les stipulations prévoyant que la location est consentie et acceptée pour une durée de neuf ans, que le preneur aura la faculté en informant le bailleur six mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, sans faire référence d’ailleurs aux dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce, et que le bailleur jouira de la même faculté s’il entend invoquer les dispositions des articles L.145-21 et L.145-24 du code de commerce afin de construire, de reconstruire le bâtiment existant, de surélever ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans toute opération de restauration immobilière, ne sauraient suffire à établir cette volonté univoque dès lors qu’à aucun moment les parties n’ont entendu se soumettre aux autres dispositions impératives du statut, notamment en ce qui concerne le droit au renouvellement du bail.

En effet, aucune disposition des conventions litigieuses ne prévoit de tel droit au renouvellement, pas plus qu’il n’est prévu de faculté, pour le bailleur, de donner congé en fin de bail en offrant de payer une indemnité d’éviction au preneur ou en justifiant d’un motif grave et légitime, ainsi que le prévoient les dispositions des articles L.145-14 et L.145-17 du code de commerce. La convention n’inclut pas davantage de disposition relative à la cession du bail, ni encore d’obligation de poursuite d’activité, bien que la bailleresse l’ait vainement invoqué aux termes d’une « sommation de reprendre l’exploitation du fonds de commerce » accompagnant un commandement de payer du 22 décembre 2021.

En tout état de cause, il y a lieu de considérer que la seule présence de certaines dispositions spécifiques aux baux commerciaux (durée, congé), tout en en écartant d’autres, ne permettent pas de caractériser une volonté univoque d’opter pour l’extension conventionnelle du statut.

Dans ces conditions, à défaut de preuve de la volonté des parties de soumettre le bail au statut des baux commerciaux, celui-ci n’y est pas applicable.

Dans ces conditions encore, il convient de faire application des dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 en écartant la clause, contraire, qui limite la faculté de délivrer congé de la locataire aux expirations des périodes triennales ou qui la soumet à l’accord du bailleur.

Dès lors, il y a lieu de constater que la locataire a valablement pu délivrer congé par LR/AR du 25 février 2021 pour le 31 août 2021 et que la défenderesse n’est pas redevable des loyers postérieurs.

Par suite, la demande de paiement d’un arriéré de loyers pour la période du 1er septembre 2021 au 1er mars 2024, ainsi que la demande subséquente de règlement des taxes foncières et taxes sur les bureaux des années 2022 à 2024 ainsi que d’indemnité pour résistance abusive seront rejetées.

Il convient en revanche de condamner la société TCE au règlement de la taxe foncière 2021 au prorata temporis, soit la somme non discutée de 5 462,08 €, dont la défenderesse avait d’ailleurs proposé le versement dès septembre 2021.

Enfin, s’agissant de la demande de la SCI [Adresse 6] visant à l’autoriser à conserver la somme de 10 800 € au titre du dépôt de garantie, force est de constater, ainsi que le soulève à juste titre la défenderesse, que l’article 4 « DÉPÔT DE GARANTIE » de l’avenant n° 2 stipule que « ce dépôt de garantie non productif d’intérêts sera restitué au locataire après expiration du présent contrat, une fois que le bailleur aura été en mesure de s’assurer de la parfaite exécution par le preneur de l’intégralité des obligations lui incombant en vertu du présent bail ».

N’étant pas démontré, ni même allégué, un quelconque motif de rétention du dépôt de garantie, la SCI [Adresse 6] sera condamnée à restituer cette somme de 10 800 € à la société TCE, laquelle formule cette demande à titre reconventionnel.

Sur les autres demandes reconventionnelles

La société TCE sollicite la somme de 25 000 € au titre de la procédure abusive engagée à son encontre.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, celui qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, lui en doit réparation.

Il appartient à celui qui réclame une indemnité à ce titre de prouver tant la faute que le dommage dont elle demande réparation et le lien de causalité entre ceux-ci.

L’action comme la défense en justice constituent un droit mais dégénèrent en abus fondant, si elles causent un préjudice, une créance de dommages et intérêts en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Il est constant toutefois que le simple fait de succomber en ses prétentions, en ce qu’elles ne sont pas jugées bien fondées, ne suffit pas à caractériser un abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, si la demanderesse succombe en ses prétentions, il convient de relever que l’examen du bail par un tribunal était nécessaire pour en apprécier la portée.

Par ailleurs, la défenderesse formule cette demande sans justifier d’un dommage résultant de l’action engagée.

En conséquence, n’étant justifié ni d’un abus du droit d’agir en justice ni d’un préjudice en résultant, la demande de condamnation pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de compensation

Il y a lieu de faire droit à la demande de compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les circonstances de la cause, notamment l’existence de sommes réciproquement dues par les parties et l’examen nécessaire par le tribunal du bail litigieux comme il a déjà été dit, commandent de laisser à chacune la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et de rejeter les demandes formées au titre de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONDAMNE la SAS TECHNOLOGIE CONCEPT ENGINEERING & SYSTEMS (T.C.E.) à verser à la SCI [Adresse 6], au titre de la participation au prorata temporis de la taxe foncière 2021, la somme de cinq-mille-quatre-cent-soixante-deux euros et huit centimes (5 462,08 €) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] à verser à la SAS TECHNOLOGIE CONCEPT ENGINEERING & SYSTEMS (T.C.E.), au titre de la restitution du dépôt de garantie la somme de dix-mille-huit-cents euros (10 800 €) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu le DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,