MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 06 Septembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00975 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VA3W

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE TANDEM – 100-102 AVENUE BOILEAU – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE C/ [G] [F], [M] [V] épouse [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “RESIDENCE TANDEM” – 100-102 AVENUE BOILEAU – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE SAS immatriculé au RCS de BOBIGNY sous le numéro 317 064 285

dont le siège social est sis 409 Place Gustave Courbet – La Closerie du Mont d’Est – 93194 NOISY LE GRAND

représenté par Maîte Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 299

DEFENDEURS

Monsieur [G] [F]

demeurant 100 avenue Boileau – 94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

Madame [M] [V] épouse [F]

demeurant 100 avenue Boileau – 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE

tous deux non représentés

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Débats tenus à l’audience du : 02 Juillet 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Septembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence TANDEM – 100 – 102 AVENUE BOILEAU A CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) a fait assigner Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F], copropriétaires des lots 125 et 153 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

** Condamner Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] au paiement de :

– 6 726,07 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2024, outre les intérêts de droit capitalisables à compter de l’assignation ;

– 1 813,54 € sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

– 900,00 € au titre des frais de poursuite ;

– 4000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

– 2672,60 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

** Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

** Condamner Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] en tous dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à l’audience du 2 juillet 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence TANDEM – 100 – 102 AVENUE BOILEAU A CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Les parties défenderesses, régulièrement assignées par actes déposés à l’étude, n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2024 mettant en demeure Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] de régler la somme de 7 258,07 € au titre des charges de copropriétés impayées au 31 janvier 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 31 janvier 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 2720,31 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– le contrat de syndic,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 2 mai 2022 et 23 février 2023 ayant approuvé les budgets des exercices du 1 octobre 2020 au 30 septembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1 octobre 2023 au 30 septembre 2024 ainsi que les fonds travaux,

– les appels de fonds,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 16 février 2024,

Il convient de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 6 726,07 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] au 16 février 2024 (pour la période du 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal courant à compter du 26 avril 2024.

Par ailleurs, l’article 1343-2 du code civil affirme que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.Dès lors, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 26 avril 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 1 813,54 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 23 février 2023 pour la période du 1er avril au 30 septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires et l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs à l’encontre desquelles il a été déjà été contraint d’engager une procédure judiciaire le 10 novembre 2022 justifiant l’allocation de dommages-intérêts distincts à hauteur de la somme de 500 €.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de la résidence TANDEM – 100 – 102 AVENUE BOILEAU A CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) fait état des frais suivants :

– 100,00 euros pour mise en demeure,

– 150,00 euros de suivant de procédure,

– 150,00 euros pour le suivi du dossier transmis à l’avocat,

– 350,00 euros pour constitution du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais mise en demeure, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 42,00 euros TTC, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et le suivi de la procédure ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et le suivi du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 2 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la résidence TANDEM – 100 – 102 AVENUE BOILEAU A CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 42,00 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires de la résidence TANDEM – 100 – 102 AVENUE BOILEAU A CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) la somme de 1 800,00 € TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TANDEM – 100 – 102 AVENUE BOILEAU A CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) la somme de 6 726,07 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 26 avril 2024 ;

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 26 avril 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TANDEM – 100 – 102 AVENUE BOILEAU A CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) la somme de 1 813,54 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 23 février 2023 pour la période du 1er avril 2024 au 30 septembre 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TANDEM – 100 – 102 AVENUE BOILEAU A CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TANDEM – 100 – 102 AVENUE BOILEAU A CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) la somme de 42,00 € au titre des frais,

CONDAMNE Monsieur [G] [F] et Madame [M] [V] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TANDEM – 100 – 102 AVENUE BOILEAU A CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) la somme de 1 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE qu’en application de l’article 481-1 6° du Code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du Code de procédure civile.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 6 septembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS