TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07801 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VC2

N° MINUTE :

2025/9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [V] [Y] [A] [I], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représenté par M^e Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0380

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [X], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07801 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VC2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 avril 2017, M. [H] [I] a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [O] [S] épouse [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1380 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Mme [C] [O] [S] épouse [F] est décédée le 23 novembre 2023.

Son fils, [L] [X] occupe les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à l’occupant un commandement de payer la somme principale de 3258,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [X] le 25 janvier 2024.

Par assignation du 23 juillet 2024, M. [H] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6517,24 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 17 janvier 2025, M. [H] [I] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2025, s’élève désormais à 23 338,14 euros. M. [H] [I] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [H] [I] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [I] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [L] [X].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bai

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 24 janvier 2024 et que la somme de 3258,62 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [H] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07801 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VC2

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [H] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2025, M. [L] [X] lui devait la somme de 23 338,14 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [L] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 sur la somme de 3258,62 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3258,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1629,31 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [I] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M. [L] [X] sera condamné à verser au bailleur la somme de 800 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 avril 2017 entre M. [H] [I], d’une part, et Mme [C] [O] [S] épouse [F] aux droits de laquelle vient M [L] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 25 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [L] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [L] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1629,31 euros (mille six cent vingt-neuf euros et trente et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [L] [X] à payer à M. [H] [I] la somme de 23338,14 euros (vingt-trois mille trois cent trente-huit euros et quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 sur la somme de 3258,62 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3258,62 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE M. [H] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024 et celui de l’assignation du 23 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge