TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [U] [G]

Maître LAMBERT Olivier

Copie exécutoire délivrée

le :

à : SCP MENARD ET WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01806 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARS

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par la SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [N], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par Maître LAMBERT Olivier, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E2039

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01806 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2022, la SOCIETE ANONYME (SA) D’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], logement n°52, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 471,27 euros outre une provision sur charge, pour une durée de trois mois renouvelables.

Par avenant au contrat, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a également donné à bail à M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] une place de stationnement moyennant un loyer mensuel initial de 68.23 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation d’impayés de loyers le 28 mars 2023.

Par actes de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 048,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 29 janvier 2024, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [G] et de Mme [L] [N], épouse [G], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2830,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 29 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 octobre 2024, s’élève désormais à 9 685,41 euros. Elle indique que les défendeurs n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et s’oppose ainsi à l’octroi de tout délai.

Mme [L] [N], épouse [G], représentée par son conseil, reconnaît la dette et expose qu’elle est en cours de séparation avec M. [U] [G], qu’elle a déposé un dossier auprès du Fonds de Solidarité Logement et qu’elle envisage de constituer un dossier de surendettement. Elle sollicite ainsi l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989./

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2048,81 euros dans un délai de six semaines, visant ces dispositions légales et la clause résolutoire contenue au contrat a bien été signifié aux locataires le 14 novembre 2023.

Or il résulte du décompte joint à l’assignation que M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] ne se sont pas intégralement acquittés de cette somme dans le délai imparti.

Par conséquent, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 décembre 2023 à minuit.

2. Sur les effets de la résiliation

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit le jour de l’audience par la requérante que M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Les conditions n’apparaissent donc pas réunies pour faire droit à la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, étant précisé, de manière surabondante, que la situation de Mme [L] [N], épouse [G], à qui la jouissance du domicile a été attribuée par ordonnance du juge aux affaires familiales du 19 décembre 2023, ne lui a pas permis pas de faire une quelconque proposition de règlement et que si elle justifie avoir déposé un dossier auprès du FSL le 19 septembre 2024, aucun loyer n’a été versé depuis plus de trois mois, condition requise pour en bénéficier.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire formée par Mme [L] [N], épouse [G].

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus au règlement du loyer et des charges aux termes convenus, jusqu’à la résiliation du contrat de bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 octobre 2024, M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] lui devaient la somme de 9 685,41 euros.

M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] ne contestent pas ce montant.

Ils seront donc solidairement condamnés à régler cette somme à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 18 octobre 2024, terme du mois septembre 2024 inclus.

En outre, ils seront solidairement condamnés à verser à la bailleresse une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer actuel, avec indexation et augmenté de la provision sur charge à compter du 19 octobre 2024 (lendemain du décompte), jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire, rien ne justifiant la majoration sollicitée par cette dernière.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [U] [G] sera condamné seul à verser la somme de 350 euros à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 31 octobre 2022 entre la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], logement n°52, outre une place de stationnement moyennant un loyer de 73.09 euros par mois est résilié depuis le 26 décembre 2023,

DÉBOUTE Mme [L] [N], épouse [G] de sa demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], logement n°52 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

CONDAMNE solidairement M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 9685,41 euros (neuf mille six cent quatre-vingt-cinq euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 18 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse,

CONDAMNE solidairement M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 19 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [G] à verser à SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [G] et Mme [L] [N], épouse [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 novembre 2023 et celui des assignations du 29 janvier 2024,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommé,

Le Greffier La Juge