TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e ROUSSEAU, M^e SERFATI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/04937

N° Portalis 352J-W-B7F-CUFLF

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 24 Juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [N]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Madame [U] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 11], Madagascar

S.C.I. [N]

[Adresse 7]

[Localité 10]

S.C.I. [H] K

[Adresse 1]

[Localité 10]

S.C.I. CLOCHETTE

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentés par Maître Pierre-François ROUSSEAU de la SELEURL PF ROUSSEAU AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0026

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société LAFORET REPUBLIQUE IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0635

Décision du 24 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04937 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFLF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 26 mars 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 24 juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [N], Mme [U] [K], la SCI [N], la SCI [H] K et la SCI Clochette sont copropriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis géré par la société Laforêt République Immobilier en qualité de syndic. M. [N] est associé et gérant des SCI [N] et [H] K. Il est également associé de la SCI Clochette gérée par Mme [K].

Soutenant que M. [N] avait posé une porte au sous-sol et annexé ainsi un couloir partie commune, l’assemblée générale des copropriétaires du 23 décembre 2020, a notamment voté la résolution n°34 dans ses termes :

«  34) Fermeture sans autorisation d’une partie des caves

Conditions de majorité de l’article 24

L’assemblée générale est informée que Monsieur [N] a fait fermer une partie des caves pour jouir de sa cave, de la cave d’un copropriétaire, mais aussi de parties communes.

Malgré nos diverses demandes la porte est toujours présente.

L’assemblée générale autorise le syndic à faire le necessaire pour déposer cette porte.

Un recommandé de mise en demeure sera envoyé à M. [N] afin que celui-ci dépose la porte dans un délai de 15 jours à compter de la reception du recommandé.

Dans le cas où M. [N] ne fait pas le necessaire, le syndic fera appel à un huissier pour effectuer un constat ainsi qu’à un serrurier pour deposer la porte.

L’ensemble des frais seront portés sur le compte de la SCI Keradmand, propriétaire du lot n°1.

Un constat d’huissier sera également fait ".

Soutenant que l’assemblée générale du 23 décembre 2020 était entachée d’irregularités, M. [X] [N], Mme [U] [K], la SCI [N], la SCI [H] K et la SCI Clochette (ci-après " les consorts [N] [K] et les SCI [N], [H] K et Clochette ") ont fait assigner par acte du 3 mars 2021, le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de certaines résolutions de ladite assemblée générale.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 28 septembre 2023, les consorts [N] [K] et les SCI [N], [H] K et Clochette demandent au tribunal de :

«  Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Il est demandé au Tribunal de :

A titre principal,

— prononcer la nullité des résolutions n°6, 7, 15, 16, 33 et 34 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 décembre 2020 ;

— juger irrecevable la demande reconventionnelle formée par la SARL République Immobilier en sa qualité de syndic relative à la suppression d’une porte en parties communes et à l’indemnisation du trouble de jouissance, faute de mandat d’agir en justice ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité de la résolution n°34 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 décembre 2020 ;

— juger infondées les demandes reconventionnelles relatives à la suppression de la porte dans les parties communes et à la réparation du trouble de jouissance ;

En tout état de cause,

— juger Monsieur [N], Madame [K], la SCI [N], la SCI [H] K et la SCI Clochette recevables et fondés en leur action ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à Monsieur [N], Madame [K], la SCI [N], la SCI [H] K et la SCI Clochette la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à Monsieur [N], Madame [K], la SCI [N], la SCI [H] K et la SCI Clochette la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— juger que Monsieur [N], Madame [K], la SCI [N], la SCI [H] K et la SCI Clochette seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens. "

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

«  Vu la loi du 65-57 du 10 juillet 1965 ;

Vu le décret n° 67-223, 17 mars 1967 ;

Vu les articles 1240 et suivants du code civil ;

Vu les pièces versées au débat ;

Il est demandé au Tribunal de bien vouloir :

— Déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] recevable et bien fondée en ses demandes & conclusions.

— Débouter Monsieur [X] [N], Madame [U] [K], SCI [N], SCI [H] K et la SCI Clochette de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du le syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

— Juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] était bien fondé à ce que le vote des résolutions de l’assemblée générale du 23 décembre 2020 soit réalisé par correspondance.

— Juger que les mentions supprimées du formulaire de votre par correspondance émise par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] n’ont causé aucun grief à Monsieur [X] [N], Madame [U] [K], SCI [N], SCI [H] K et la SCI Clochette.

— Juger que les résolutions 6, 7, 15, 16, 33 et 34 sont parfaitement régulières et valables.

— Juger que Monsieur [X] [N], Madame [U] [K], SCI [N], SCI [H] K et la SCI Clochette ont procédé à l’installation d’une porte séparative sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

— Juger que Monsieur [X] [N], Madame [U] [K], SCI [N], SCI [H] K et la SCI Clochette se sont irrégulièrement appropriés des parties de communes.

— Juger que l’installation d’une porte séparative sur les parties communes située en cave sans aucune autorisation valable et légitime constitue un trouble de jouissance grave auprès du syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

— Autoriser le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à procéder à la suppression définitive de la porte séparative installée irrégulièrement dans le couloir des caves par Monsieur [X] [N], Madame [U] [K], SCI [N], SCI [H] K et la SCI Clochette aux entiers frais et charges de ces derniers, dès la signification du jugement à intervenir.

— Condamner in solidum Monsieur [X] [N], Madame [U] [K], SCI [N], SCI [H] K et la SCI Clochette au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

— Condamner in solidum Monsieur [X] [N], Madame [U] [K], SCI [N], SCI [H] K et la SCI Clochette au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens d’instance au syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir."

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 juin 2024 et fixée à l’audience du 26 mars 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale d’annulation des résolutions n°6, 7, 15, 16, 33 et 34 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020

Au soutien de leur demande d’annulation des résolutions, 6, 7, 15, 16, 33 et 34 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020, les consorts [N] [K] et les SCI [N], [H] K et Clochette font valoir que :

— conformément aux articles 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020, la convocation a indiqué que la tenue de la réunion se ferait uniquement par vote par correspondance sans expliquer en quoi le recours à une visioconférence était impossible, la seule référence au contexte de pandémie de la Covid-19 étant insuffisante ; ce n’est qu’en cas d’impossibilité technique de tenir une visioconférence qu’il peut être recouru au vote exclusif par correspondance, ce dernier ayant un caractère subsidiaire ;

— ces modalités de tenue de l’assemblée générale les ont privés de la possibilité de discuter notamment de la résolution n°34 qui les concernait ;

— le formulaire de vote par correspondance n’est pas conforme au modèle prévu par l’arrêté au 2 juillet 2020 en ce que l’adresse électronique du syndic n’y est pas mentionnée ;

— le syndic a rempli certaines parties du formulaire à la place des copropriétaires ;

— la faculté de faire signer le formulaire de vote par un mandataire n’est pas prévue par le formulaire ;

— la convocation a indiqué que le formulaire devait être adressé au plus tard le 22 décembre 2020 ce qui est au demeurant non conforme au délai de trois jours francs prévu par la loi alors que le formulaire a fixé la date limite de réception au 19 décembre 2020 ;

— ils n’ont pas à justifier d’un grief pour demander la nullité des résolutions susvisées.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en opposant que :

— M. [N] qui était informé dès le 11 novembre 2020 du recours au vote par correspondance n’a soulevé aucune difficulté dans le cadre des discussions avec le syndic et le syndicat des copropriétaires ;

— pour recourir à la visioconférence, l’assemblée générale devait au préalable avoir statué sur les moyens techniques ce qui n’avait pas encore été fait ;

— l’article 22-2 de l’ordonnance du 20 mai 2020 avait prévu que si le recours à la visioconférence était impossible, le syndic pouvait décider d’organiser le vote au moyen de formulaire par correspondance ce qui était le cas compte tenu de la crise sanitaire ;

— si les demandeurs reprochent l’absence de mention de l’adresse électronique du syndic sur le formulaire par correspondance, cette adresse figurait cependant dans les documents joints à la convocation et ne pouvait être ignorée de M. [N] qui avait échangé avec le syndic en usant de cette adresse ;

— le syndic a rempli certaines cases du formulaire par correspondance pour faciliter le remplissage pour les copropriétaires ;

— s’il y a une contradiction dans les dates limite de réception des formulaires de vote, les demandeurs ne justifient d’aucun grief puisqu’ils ont pu envoyer leur formulaire par voie postale ou par voie électronique et que le syndicat des copropriétaires avait accepté de prendre en compte tous les votes jusqu’à la veille de l’assemblée générale.

*

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Dans le contexte de la pandémie de la Covid-19, l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, dans sa version applicable du 20 novembre 2020 au 24 janvier 2022 :

«  I.- Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 1er avril 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. "

En outre, son article 22-3 ajoute que " Lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :

1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;[…]"

Enfin, son article 22-5 précise que « Par dérogation aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, et jusqu’au 1er avril 2021, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation. »

En application de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020, si le syndic a la possibilité de prévoir que l’assemblée générale ne se tienne que par correspondance, c’est seulement après avoir justifié de l’impossibilité de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique.

Sur ce,

Il s’évince de l’examen de la convocation à l’assemblée générale du 23 décembre 2020 que seul était prévu le vote par correspondance sans aucune explication sur l’impossibilité d’un recours à la visioconférence.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que le choix de cette modalité de vote résultait de la crise sanitaire, cette explication qui n’est au demeurant pas retranscrite sur la convocation est, en toute hypothèse, insuffisante pour justifier de l’impossibilité de recourir à la visioconférence.

En outre, la circonstance que M. [N] ait eu connaissance de cette modalité de vote ne peut exonérer le syndicat des copropriétaires de son obligation.

De plus, en application de l’article 22-5 de l’ordonnance précitée, le syndic était libre de décider des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur le sujet.

Ainsi, ni le syndic ni le syndicat des copropriétaires ne justifient de difficultés techniques ou financières empêchant de recourir à la visioconférence.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le vote par correspondance a été imposé comme la seule modalité de participation à l’assemblée générale litigieuse en violation de l’article 22-2 précité.

Par conséquent et pour ce seul motif, les résolutions 6, 7, 15, 16, 33 et 34 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020 seront annulées. La demande subsidiaire des consorts [N] [K] devient donc sans objet.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

— Sur leur recevabilité

Les consorts [N] [K] et les SCI [N], [H] K et Clochette soulèvent à titre principal, l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles sur le fondement de l’article 55 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un mandat d’agir en justice donné par l’assemblée générale. Ils affirment que la résolution n°34 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020 est imprécise et n’évoque pas une action en justice se bornant à envisager l’intervention d’un huissier.

Le syndicat des copropriétaires ne présente pas d’observation sur ce moyen.

*

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

L’incident de procédure tiré du défaut d’habilitation du syndic à agir n’est pas une fin de non-recevoir mais une exception de procédure, car le moyen vise un défaut de pouvoir et non un défaut de qualité, de sorte qu’il s’agit d’une irrégularité de fond relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Est dispensée d’autorisation la demande reconventionnelle qui est la suite et la conséquence nécessaire de la demande principale à laquelle elle se rattache par un lien suffisant (Cass, 3ème civ, 29 janvier 1997, n°95-12.568).

Sur ce,

Le tribunal relève que le moyen allégué par les demandeurs tiré de la prétendue absence d’autorisation du syndic d’agir afin de présenter les prétentions reconventionnelles critiquées est une exception de procédure qui aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état et que tel n’est pas le cas.

Au demeurant et en toute hypothèse, il apparaît que les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires tendant à être autorisé à déposer la porte, sur laquelle portait la résolution n°34 objet des demandes principales, et à réparer son trouble de jouissance, présentent un lien suffisant avec ces dernières.

Par conséquent, les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires seront déclarées recevables.

— Sur leur bien fondé

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’autorisation de supprimer la porte séparative installée dans le couloir des caves au frais des demandeurs en soutenant que :

— eu égard à sa mission de gestion et de conservation de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires peut sans autorisation de l’assemblée générale procéder au retrait de la porte litigieuse ;

— cette porte a été posée de manière irrégulière par les défendeurs dans le couloir de la cave annexant ainsi une portion de couloir, partie commune au règlement de copropriété ;

— la partie commune annexée comprenait de surcroît les compteurs d’eau de l’immeuble et son accès était indispensable pour l’installation de la fibre optique ;

— suite aux refus répétés d’accès aux équipements et ouvrages communs, l’Eau de [Localité 12] lui a adressé une mise en demeure datée du 10 octobre 2022 ;

— en envoyant la clé ouvrant la porte litigieuse au syndic, les demandeurs reconnaissent de facto avoir procédé à une appropriation des parties communes sans aucune autorisation ;

— M. [N] qui a refusé de libérer l’entrave aux parties communes annexes au motif que d’autres parties communes auraient également été annexées, n’en apporte pas la preuve.

Les consorts [N] [K] et les SCI [N], [H] K et Clochette concluent au débouté en faisant valoir que:

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que ce couloir aurait été effectivement annexé par M. [N], ni qu’il aurait posé cette porte ;

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la nature commune du couloir, le plan produit n’étant pas daté ;

— ils ont échangé leur cave n°22 contre la cave n°21 appartenant à un autre copropriétaire ;

— la localisation des compteurs d’eau ou du tableau de fibre ne démontre pas qu’il s’agit d’une partie commune puisqu’ils ont pu être installés avant que le couloir devienne privatif.

*

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

L’article 24 de la même loi prévoit que les décisions de l’assemblée générale touchant aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Sur ce,

Il ressort du règlement de copropriété que constituent des parties communes particulières à chaque bâtiment A, B et C, « la descente de cave avec sa porte, les couloirs des caves ».

Bien que les demandeurs allèguent que la nature commune du couloir litigieux n’est pas justifiée par le syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler que c’est à eux qu’il incombe de démontrer que le couloir situé derrière la porte constitue leur partie privative. En effet, il s’évince des plans fournis par le syndicat des copropriétaires, bien que non datés, que cette partie du couloir dessert uniquement les caves n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Si les demandeurs soutiennent que ces deux caves leur appartiennent notamment suite à un échange avec un autre copropriétaire, ils ne produisent aucun acte de propriété ni de pièces prouvant que la partie du couloir a été à un quelconque moment cédée à un copropriétaire devenant ainsi partie privative.

Outre cette carence probatoire, les éléments de contexte fournis par le syndicat des copropriétaires tendent à démontrer une annexion avérée de ce couloir, partie commune. En effet, il ressort d’une mise en demeure datée du 20 novembre 2017 et des photographies en annexe qu’une grille avait d’abord été constatée à cet endroit. M. [N] avait contesté, par courriel du 8 décembre 2017, cette mise en demeure en indiquant " Dans la mesure où des parties communes, dans l’ensemble de la copropriété, sont annexées par différents copropriétaires depuis un moment et que cela a été déja signalé dans plusieurs assemblées générales (voir les comptes rendus). Par conséquent, je vous demande de non seulement mettre tous ces copropriétaires en demeure au même titre que moi, mais en plus de mettre ce problème à l’ordre du jour de notre prochaine assemblée afin de le régler une fois pour tout [SIC]. Sans quoi je considérait [SIC] que vous favorisez certains rapport à d’autres et que votre position n’est pas impartiale ".

Enfin, M. [N] reconnaît avoir remplacé l’ancienne porte par une nouvelle dans son courriel du 23 novembre 2020 à 21h00 adressé au syndic. Dans ce même courriel, il indique " Ensuite, Mr [R] et moi avons échangé nos lots de caves. Ce ne sont que mes affaires qui se trouvent derrière la porte et il n’y a aucune occupation du lot d’autrui comme c’est prétendu à l’ordre du jour […]Par conséquent, je demande que la résolution n°36 soit retirée ou si elle est maintenue qu’elle soit étendue dans les mêmes conditions et injonctions à l’ensemble des propriétaires occupants des parties communes sans autorisation de la cave au grenier.

La question de la porte de cette cave n’est pas différente de celle des privatisations d’autres parties communes des différents bâtiments."

A ce courriel, le syndicat des copropriétaires lui a opposé « A la reprise de la la gestion de votre copropriété, la porte n’existait pas. Vous aviez installé quelques temps après une grille que vous avez déposé à notre demande. Puis vous avez installé cette porte sans autorisation ».

Au demeurant, les demandeurs ne peuvent davantage réfuter avoir posé cette porte alors qu’ils en possédaient la clé et qu’ils en ont transmis un double le 30 octobre 2022.

Dès lors, il apparaît suffisamment établi que M. [N] a posé cette porte sans autorisation annexant ainsi une partie du couloir laquelle constitue une partie commune.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera autorisé à procéder à la suppression définitive de ladite porte aux frais des demandeurs à compter de la signification du présent jugement.

— Sur la demande en dommages et intérêts

Alléguant d’une annexion de parties communes et des désagréments qui en résultent pour la gestion et l’administration de l’immeuble ainsi que de la résistance des demandeurs à libérer l’accès au couloir commun, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts visant l’article 1240 du code civil.

Les consorts [N] [K] et les SCI [N], [H] K et Clochette contestent cette demande en opposant qu’aucun trouble de jouissance ne peut être allégué alors que M. [N] a donné un double des clés au syndic en octobre 2022.

*

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » . Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

Sur ce,

Si le syndicat des copropriétaires soutient avoir subi un trouble de jouissance du fait de l’obstruction à une partie commune, il ne démontre pas l’existence de son dommage et de surcroît un dommage présentant un caractère collectif. En effet, les pièces produites qui attestent certes des difficultés pour accéder au tableau de fibre ou aux compteurs d’eau, sont insuffisantes en l’état pour justifier d’un préjudice sur le principe et dans son quantum. Sa demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

Compte tenu du sens de la décision, les parties seront condamnées à garder à leur charge les dépens qu’elles auront exposés. Elles seront en outre, déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 24 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04937 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFLF

Les consorts [N] [K] et les SCI [N], [H] K et Clochette seront déboutés de leur demande de dispense de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions n°6, 7, 15, 16, 33 et 34 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] tenue le 23 décembre 2020 ;

DECLARE recevables les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice à procéder à la suppression définitive de la porte séparative irrégulièrement installée dans le couloir de la cave desservant les lots 20 et 21 aux frais de M. [X] [N], Mme [U] [K], la SCI [N], la SCI Clochette et la SCI [H] K dès la signification du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

DIT que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle aura exposés ;

DEBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [X] [N], Mme [U] [K], la SCI [N], la SCI [H] K et la SCI Clochette de leur demande de dispense de participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 24 Juin 2025.

La Greffière La Présidente