TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e COHEN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e GUERRIER

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/09814 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXWFU

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 16 Décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1887

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. WARREN & ASSOCIES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

Décision du 16 Décembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09814 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXWFU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 08 Octobre 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [G] est usufruitier, et Madame [D] [G], Monsieur [V] [G] et Monsieur [O] [G] sont, quant à eux, nus propriétaires des lots n°8, n°33 et n°34 de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Par acte en date du 16 aout 2022, M [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir l’annulation de résolutions de l’assemblée générale en date du 19 mai 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 5 novembre 2024, et au visa des articles 10-1, 21, 23 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 9 à 11-1 du décret du 17 mars 1967, Monsieur [G] demande au tribunal de :

« -PRONONCER la nullité des résolutions n°11, j, et n°22 issues de l’Assemblée Générale du 19 mai 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [K] [G] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Décision du 16 Décembre 2025

8ème chambre 1ère section

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— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance,

— DISPENSER Monsieur [K] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1,

— RAPPELER que la décision à intervenir sera de plein droit, assortie de l’exécution provisoire »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 juillet 2024, et au visa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [K] [G] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER Monsieur [K] [G] au paiement de la somme de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance. »

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 3 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 8 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande de communication de pièces

Si dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires indique que le demandeur sollicite la communication de pièces sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et qu’il souhaite le débouté de cette demande, il apparait que dans ses dernières conclusions, le demandeur n’a pas repris cette demande relative à la communication de pièces, qui figurait dans ses précédentes conclusions notifiées le 2 aout 2024, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’existe au sens de l’article 4 du code de procédure civile, une prétention portant sur la communication de pièces entre les parties devant être tranchée.

En conséquence, la demande de débouté sur ce point est sans objet.

2- Sur l’annulation de la résolution n°11-j

Selon l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Aux termes de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

En l’espèce, M. [G] sollicite l’annulation de la résolution 11-j relative à l’élection du président du conseil syndical dans la mesure où l’élection du président du conseil syndical ne relève pas d’un vote de l’assemblée générale ; que cette résolution n’était pas inscrite à l’ordre du jour et ne figure ni dans la convocation, ni dans le formulaire de vote par correspondance annexé ; qu’en délibérant ainsi, l’assemblée générale a excédé ses pouvoirs et attributions ; et que les élections intervenues postérieurement, suivant décision du conseil syndical du 27 juin 2023, sont sans incidence sur les résolutions litigieuses puisque les votes concernent des périodes d’exercice différent.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant que suite à l’assemblée générale du 19 mai 2022, une nouvelle assemblée s’est tenue le 15 mai 2023, élisant de nouveaux membres du conseil syndical qui ont désigné lors d’une réunion du 27 juin 2023 un nouveau président de sorte que la demande d’annulation de la résolution est sans objet.

Il est constant qu’il ne relève pas du pouvoir de l’assemblée générale d’élire le président du conseil syndical, de sorte que la désignation par l’assemblée générale de M. [U] comme président du conseil syndical lors de l’assemblée générale du 19 mai 2022 n’est pas conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Si l’année suivante, une nouvelle assemblée générale a désigné de nouveaux membres du conseil syndical, qui ont eux-mêmes désigné un nouveau président du conseil syndical, sans que ces votes ne soient contestés, l’élection qui s’est tenue le 27 juin 2023 porte sur un nouveau mandat de président du conseil syndical, pour une nouvelle période suivant le mandat de M. [U], de sorte qu’il n’existe pas une réitération des votes. La présente demande ne peut donc être considérée comme sans objet.

En conséquence, la demande d’annulation de la résolution 11-j est fondée.

3-Sur l’annulation de la résolution n°22

Selon l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Aux termes de l’article 25 de la même loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant: […] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, M. [G] demande l’annulation de la résolution n°22 relative à des travaux de création d’une trémie dans la mesure où ces travaux concernent des parties communes spéciales, situées dans l’un des deux bâtiments de l’immeuble, le bâtiment A ; il indique que seuls les copropriétaires de ce bâtiment, et non les copropriétaires du bâtiment B, pouvaient voter cette résolution, alors qu’en réalité, les copropriétaires du bâtiment B ont également participé au vote ; que, quand bien même l’absence de prise en compte des votes des copropriétaires du bâtiment B ne change pas le sens du vote, l’annulation de résolution doit être constatée car elle est contraire à une règle d’ordre public sans nécessité de prouver l’existence d’un grief ; que le vote de cette résolution est vicié puisqu’aucun justificatif n’a été délivré aux copropriétaires pour assurer un vote éclairé, ce qui était d’autant plus indispensable pour un vote de ratification de travaux déjà accomplis en l’absence d’un vote d’autorisation préalable de l’assemblée générale ; que le rapport de 2024 d’un cabinet d’architecte, qui n’a fait qu’un constat visuel, ne saurait suffire à assurer la régularité technique des travaux ; que le syndicat des copropriétaires aurait pu solliciter la remise à l’état initial des parties communes modifiées sans autorisation, sans qu’aucune prescription ne lui soit opposable faute de pouvoir déterminer la date de réception des travaux, ou encore la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des travaux portant création d’une trémie ; qu’au jour du dépôt du rapport du géomètre en 2014, l’action du syndicat des copropriétaires n’était pas prescrite car la prescription décennale s’appliquait, et que le nouveau délai de prescription de 5 ans n’expirait pas avant le 25 novembre 2023 ; que les travaux litigieux pouvaient être considérés comme emportant privatisation illicite d’une partie commune, avec une prescription de l’action de 30 ans de sorte que le syndicat des copropriétaires aurait pu agir en justice ; et qu’en l’absence d’information technique préalable au vote, s’agissant de travaux sensibles, un abus de majorité a été commis, en violation des intérêts des copropriétaires qui ne pouvaient accepter un tel risque et valider la résolution.

Le syndicat des copropriétaires conteste cette demande expliquant que le vote de ratification des travaux reste inchangé même en excluant les copropriétaires du bâtiment B ; que les travaux en question ont été réalisés en 1982 ou 1983 selon le devis produit de sorte que les documents techniques ne peuvent être communiqués, et que l’action du syndicat de copropriétaires visant à la remise en état des lieux est prescrite ; que les copropriétaires étaient parfaitement informés de la situation comme le confirme le rapport du géomètre de 2014, et que la résolution ne consiste qu’en une régularisation d’une situation établie depuis 40 ans ; que l’objectif du vote était uniquement de régulariser une situation établie depuis 40 ans ; que les travaux ont été contrôlés par un architecte sans point de difficulté relevé, de sorte qu’ils ne sont pas contraires à l’intérêt des copropriétaires ; et que M. [G] n’apporte aucun élément de preuve d’un abus de majorité faute de preuve d’une intention de nuire ou d’un intérêt contraire à la copropriété et en l’absence de démonstration d’un préjudice.

Il n’est pas contesté que la résolution n°22 de l’assemblée générale du 19 mai 2022, relative à la régularisation de travaux de création d’une trémie entre les lots n°11 et n°19 appartenant tous les deux à Monsieur et Madame [H], et affectant des parties communes spéciales du bâtiment A, a été adoptée par 18 copropriétaires sur 23 présents, alors que seuls les copropriétaires du bâtiment A auraient dû prendre part au vote.

Le fait que l’exclusion des votes des copropriétaires du bâtiment B ne change pas les résultats du vote est sans incidence, la nullité d’une assemblée générale n’exigeant pas la preuve d’un grief dès lors qu’une irrégularité est constatée.

Décision du 16 Décembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/09814 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXWFU

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, dès lors qu’il n’est pas contesté que la résolution n°22 a été adoptée sans conformité avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, il convient d’annuler cette résolution.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [G] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande sur ce point.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de faire application de ces dispositions au bénéfice M. [G].

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE l’annulation des résolutions n°11j et 22 de l’assemblée générale du 19 mai 2022 ;

RAPPELLE que M. [K] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. [K] [G] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, en conséquence de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 16 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente