TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GARCON

Copies certifées conformes

délivrées le:

à M^e GARCON

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03938 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C37WU

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, fils & F DAIGREMONT, SA, pris en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #22

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [X] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03938 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37WU

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY , Greffière lors des débats et Madame Margaux DIMENE,Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[V] [X] [P] est propriétaire des lots de copropriété n°90 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 3].

Par exploit du 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à [V] [X] [P] de payer la somme au principal de 7.179,80 euros de charges de copropriété outre 162,88 euros de frais d’acte.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 02 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure [V] [X] [P] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 7.554,94 euros, compte arrêté au 24 avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4] a fait assigner [V] [X] [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 07 novembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 des articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner [V] [X] [P] au paiement de la somme de 9.671,06 euros au titre des charges dues au 1er trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter de la sommation ;

— condamner [V] [X] [P] au paiement de la somme de 357,58 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner [V] [X] [P] au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner [V] [X] [P] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile;

— condamner [V] [X] [P] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03938 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37WU

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

[V] [X] [P] a été assigné le 15 février 2024 selon procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile. Il n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 07 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

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En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [V] [X] [P] est propriétaire du lot n°90 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2019, 21 décembre 2020, 08 janvier 2021, 23 mars 2022 et 09 novembre 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— le contrat de syndic

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un extrait du grand livre du 1er janvier 2020 au 10 mai 2022 ;

— un décompte de créance actualisé entre le 1er janvier 2022 et le 1er avril 2023.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

39,50 euros au titre d’une mise en demeure en date du 31 octobre 2022,33,60 euros au titre d’une relance en date du 28 novembre 2022,100 euros au titre de frais d’ouverture contentieux en date du 14 décembre 2022,

Soit un total de 173,10 euros représentant des frais de recouvrement.

Il résulte également des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 2.236,28 euros au 1er janvier 2022 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’au 1er juin 2022 ; La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de cette somme, non détaillée. Ce solde sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [V] [X] [P], déduction faite des frais de recouvrement et de la reprise de solde au 1er janvier 2022, est débiteur de 7.554,94 – 173,10 – 2.236,28 euros soit 5.145,56 euros et non 7.554,94 euros au titre des charges courantes impayées au 24 avril 2023 comme mentionné dans le compte individuel de copropriétaire en pièce 6.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

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Il conviendra d’ajouter à cette somme les appels de fonds des 3ème et 4ème trimestre 2023 d’un montant de 357,91 euros chacun (357,91 x 2), le fonds Alur des 3ème et 4ème trimestre 2023 d’un montant de 17,23 euros chacun (17,23 x 2) outre, pour le 1er trimestre 2024, l’appel de fonds d’un montant de 465,68 euros, le fonds Alur d’un montant de 21,62 euros, 96,43 euros au titre du projet de plan pluriannuel de travaux et 28,62 euros pour la réalisation d’une étude en vue de la rénovation des colonnes montantes électriques, votés à l’AG du 9 novembre 2023, soit un total de : 1.362,63 euros au titre des appels de fonds.

[V] [X] [P] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 5.145,56 + 1.362,63, soit 6.508,19 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés au 1er trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront dus à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 357,58 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, qui se décomposent comme suit :

39,50 euros au titre d’une mise en demeure en date du 31 octobre 2022,33,60 euros au titre d’une relance en date du 28 novembre 2022,100 euros au titre de frais d’ouverture contentieux en date du 14 décembre 2022,70,48 euros au titre de « huissier LEXEC 17/01/23 » en date du 05 juin 2023357,58 euros au titre de « avocat » en date du 19 octobre 2023

La mise en demeure adressée le 31 octobre 2022 n’est pas justifiés en ce qu’il n’est pas versé aux débats l’avis de réception.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de relance » exposés le 28 novembre 2022, ni enfin des frais libellés « ouverture de contentieux », « huisser LEXEC 17/01/23 » ou « avocat ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par [V] [X] [P] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que [V] [X] [P] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que [V] [X] [P] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

[V] [X] [P], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce le coût de la sommation de payer.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [V] [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes de:

—  6.508,19 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] du surplus de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE [V] [X] [P] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les coût de la sommation de payer.

Fait et jugé à Paris le 10 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente