TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/51272 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64AJ

N° : 6

Assignation du :

03, 06 et 20 Février 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mai 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. OKISS

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS – #E1432

DEFENDERESSES

La société ASHWIN

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représentée

La société TSING

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 10 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2023, la société SCI OKISS a consenti un bail commercial à la société SAS TSING portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à PARIS (75015).

Par acte sous signature privée en date du 31 juillet 2024, la société SAS TSING a cédé son fonds de commerce dont le droit au bail portant sur les locaux précités à la société SAS ASHWIN. L’acte de cession précise et renvoie à la clause de garantie prévue entre le cédant et le cessionnaire concernant la solidarité entre eux des sommes dues au titre des loyers échus et à échoir.

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024 à la société SAS ASHWIN, pour une somme de 8.541,47 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 21 novembre 2024.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, la SCI OKISS a mis en demeure la société SAS TSING de payer cette même somme de 8.541,47 euros en invoquant la clause de garantie insérée dans le bail commercial précité du 27 octobre 2023, laquelle a été reprise dans l’acte précité de cession du fonds de commerce en date du 31 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 3, 6 et 20 février 2025, la société OKISS a fait assigner la société ASHWIN et la société OKISS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 27 octobre 2023 avec la société TSING, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société ASHWIN, concernant des locaux commerciaux sis [Adresse 4] et ce, à compter du 6 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la société ASHWIN et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et d’un serrurier, en ordonnant la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, dans telle resserre, au choix de la bailleresse, mais aux frais de la locataire ;

— condamner solidairement la société ASHWIN, et la société TSING à payer par provision la somme de 12.797,53 euros avec intérêts aux taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 8.547,47 euros, et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ;

— condamner la société ASHWIN et la société TSING à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 100 euros par jour, à compter du jour de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner les défendeurs au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la société ASHWIN et la société TSING, aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de délivrance du commandement de payer qui a été signifié le 5 décembre 2024 et ceux tenant à la sommation signifiée le 8 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025.

A cette audience, la société SCI OKISS soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation.

Les sociétés ASHWIN et TSING ne sont pas représentées dans le cadre de cette instance.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de l’acte introductif d’instance,

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial en date du 27 octobre 2023, lequel a été consenti pour une durée de 9 années avec une prise d’effet fixée au 7 novembre 2023, dispose d’une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer qui est resté infructueux.

Cette clause a été reprise dans le commandement de payer qui a été délivré le 5 décembre 2024 à la société ASHWIN. En outre, un décompte des sommes arrêtées au 21 novembre 2024 et réclamées par la société bailleresse au titre de l’arriéré locatif est joint audit commandement, en sorte que la société ASHWIN était en mesure de comprendre la nature et le calcul desdites sommes. Ce décompte fait état d’un arriéré locatif d’un montant de 8.541,47 euros en principal, lequel est arrêté au 21 novembre 2024.

Au vu de ces éléments, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquence de droit depuis le 5 janvier 2025 à 24h00.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort des meubles s’y trouvant.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le bail commercial du 27 octobre 2023 signé par la société TSING stipule en son article 27 intitulé « Cession- Droit de préférence » (p.14) que « le cédant restera garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire tant pour le paiement des loyers, charges et accessoires échus et à échoir, que pour l’entière exécution des charges et conditions du bail, cette garantie qui devra impérativement être rappelée dans l’acte de cession, étant donnée pour une durée de trois ans maximum et dans la limite du bail en cours restant à courir au moment de la cession conformément aux dispositions de l’article L.145-16-2 du code de commerce ».

L’acte de cession du fonds de commerce du 31 juillet 2024 prévoit par ailleurs en page 2 concernant le droit au bail que « le cessionnaire en a pris connaissance, sachant que toutes les clauses le concernant devront être respectées et les garanties en place données aux propriétaires maintenues, et notamment les dispositions relatives à la solidarité entre cédant et cessionnaire du bail tels que prévues et rédigées comme suit : le preneur restera garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous les cessionnaires successifs, du paiement des loyers et charges, échus ou à échoir, et de l’exécution des conditions du bail. »

Dans ces conditions, il est, de toute évidence, incontestable que les sociétés ASHWIN et TSING sont solidaires, entre elles, des sommes dues au bailleur au titre des loyers, charges et taxes accessoires et ce en vertu des actes précités.

Or, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation. La société TSING n’étant tenue solidairement que des loyers et charges échues et à échoir dans le cadre de l’exécution du bail, elle ne saurait être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qui est due à l’issue dudit contrat.

Par suite, seule la société ASHWIN sera redevable d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clefs et par suite sera condamnée à cet effet. Concernant le montant de cette indemnité d’occupation, elle sera fixée à une somme supérieure au montant du loyer, des charges, taxes et accessoires dus si le bail s’était poursuivi et la société ASHWIN sera condamnée au paiement d’une telle indemnité. En effet, la demande de voir fixer à 100 euros par jour, ladite indemnité d’occupation, par application de la clause du bail commercial le prévoyant, s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond et échappe, en conséquence, à la compétence du juge des référés. Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

S’agissant de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au vu du décompte produit par la société OKISS, l’obligation de la société ASHWIN et celle de la société TSING au titre des loyers, charges, taxes, accessoires n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12.797,53 euros à la date du 1er janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse).

Enfin, au vu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la société ASHWIN et la société TSING seront condamnées solidairement au paiement provisionnel de la somme de 12.797,53 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus à la date du 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, date à laquelle la société ASHWIN a été mise en demeure de procéder au paiement de l’arriéré locatif en vertu de la clause de garantie précitée, sur la somme de 8.547,47 euros et pour le surplus à compter du 20 février 2025, date de la dernière assignation délivrée en cette procédure et qui porte à la connaissance de toutes les parties défenderesses le montant des sommes réclamées par la SCI OKISS.

Toute demande plus ample ou contraire formulée à cet effet sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, les sociétés ASHWIN et TSING, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris le commandement de payer du 5 décembre 2024 et la sommation de payer délivrée le 8 janvier 2025.

La société ASHWIN et la société TSING, parties tenues aux dépens, seront condamnées in solidum à payer la somme de 2.000 euros à la société OKISS au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Toutes les demandes plus amples formées au titre des dépens ou des frais irrépétibles seront par suite rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 janvier 2025 à 24h00;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société ASHWIN et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société ASCHWIN à payer à la SCI OKISS une indemnité d’occupation à compter du 6 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés d’un montant égal aux loyers, charges, taxes et accessoires dus si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons, à titre provisionnel, solidairement, la société ASCHWIN et la société TSING à payer à la SCI OKISS la somme de 12.797,53 euros à valoir sur les loyers, charges, arrêtés au 1er janvier 2025 (échéance du mois de janvier de l’année 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 sur la somme de 8.547,47 euros, et à compter du 20 février 2025 pour le surplus ;

Rejetons le surplus des demandes de la SCI OKISS ;

Condamnons in solidum la société ASHWIN et la société TSING à payer à la SCI OKISS la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamnons in solidum la société ASHWIN et la société TSING aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 5 décembre 2024 et le coût de la sommation de payer en date du 8 janvier 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 27 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC David CHRIQUI