TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00151 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D43R

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

17 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e Xavier VINCENT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Madame [T] [Y]

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 17 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES UNELLES

dont le siège social est sis Les Malestroits – Saint-Hilaire – Petitville – 50500 CARENTAN-LES-MARAIS

prise en la personne de son représentant légal, non comparant représenté par Maître Xavier VINCENT, avocat inscrit au barreau d’EURE

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [Y]

née le 22 juin 1975 à MEULAN (YVELINES)

demeurant 7 rue Amiral l’Hermitte – RDC – appt. 1 – 50200 COUTANCES

non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 29 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Romane LAUNEY, lors des débats, et de Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 29 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 4 et 5 janvier 2024, la SCI LES UNELLES, représentée par M. [N] [I], représentés par leur mandataire immobilier, a donné à bail à Mme [T] [Y] un local à usage d’habitation situé 7 rue Amiral l’Hermitte, rez-de-chaussé, appartement 1, à COUTANCES (50200), moyennant un loyer mensuel révisable de 342 euros par mois, outre 20 euros de charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 361,44 euros, charges comprises, depuis le 1er avril 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 février 2025 signifié à l’étude, la SCI LES UNELLES a fait signifier à Mme [T] [Y] un commandement de payer la somme de 731,35 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus au mois de février 2025, ainsi que la taxe d’ordure ménagère 2024. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 28 avril 2025 signifié à l’étude, la SCI LES UNELLES a fait assigner Mme [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :

— constater que la bail s’est trouvé résilié en application de la clause résolutoire,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail à raison du non-réglement des loyers et des charges,

— juger que Mme [T] [Y] sera tenue de laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les locaux appartenant à la requérante et situés 7 rue Amiral l’Hermitte, rez-de-chaussé, appartement 1, à COUTANCES (50200), et d’en remettre les clés à cette dernière après avoir satisfait à ses obligations d’occupant sortant,

— juger que faute pour elle de ce faire, elle y sera contrainte par toutes voies et moyen de droit, et au besoin avec l’assistance de la force publique,

— juger que faute pour elle de quitter le bien loué, et passé deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, elle y sera contrainte moyennant une astreinte journalière de 50 euros,

— condamner Mme [T] [Y] à régler à la SCI LES UNELLES la somme de 1926,99 euros due pour loyers et charges, suivant décompte arrêté au 23 avril 2025, comme les loyers et charges échus postérieurement et s’élevant à ce jour à 361,44 euros par mois,

— la condamner en outre à payer à la requérante jusqu’au jour de son départ effectif une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du précédent loyer, ainsi que les charges, et s’élevant à ce jour à 361,44 euros par mois,

— juger que ladite indemnité sera indexée dans les mêmes conditions que le loyer,

— la condamner à payer à la requérante la smme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— juger que les sommes auxquelles Mme [T] [Y] sera condamnée porteront intérêts au taux légal du jour du commandement jusqu’au jour du réglement effectif,

— juger que les intérêts seront capitalisés conformmément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— enfin la condamner aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement,

— rejeter toute demande visant à voir écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

A l’audience du 29 septembre 2025, la SCI LES UNELLES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3826,42 euros. Elle indique que la locataire est toujours dans le logement et n’avoir aucun contact avec elle. Elle indique en outre n’avoir aucune information sur une procédure de surendettement et déplore la carence de la locataire devant les services sociaux.

Bien que régulièrement convoquée par acte d’huissier signifié le 28 avril 2025 à étude, Mme [T] [Y] n’était ni présente ni représentée.

Les services sociaux ont fait part de la carence de Mme [T] [Y] à leur sollicitation pour établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De même, aux termes du VII dudit article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son paragraphe 5.3.2. une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte d’huissier du 6 février 2025, la SCI LES UNELLES a fait délivrer à Mme [T] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 731,35 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges dus depuis le 10 décembre 2024 jusqu’au 5 février 2025, lequel est demeuré infructueux.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai contractuel de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

La défenderesse n’a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées.

Aucun diagnostic social et financier permettant d’apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, n’a été transmis par les services sociaux.

Le demandeur indique n’avoir aucune nouvelle de sa locataire.

Dès lors, aucun délai de paiement ne lui sera accordé et l’expulsion de Mme [T] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 21 mars 2025, la locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considérée comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 21 mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI LES UNELLES justifie dans son principe de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 3596,71 euros arrêtée au jour de l’audience, compte tenu des impayés de loyers entre le 10 décembre 2024 et le 8 septembre 2025.

La locataire, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [T] [Y] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3596,71 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste les charges récupérables auprès du locataire et indique dans son annexe 8 les taxes ou redevances d’enlèvement des ordures ménagères.

En l’espèce, la SCI LES UNELLES demande de condamner Mme [T] [Y] au paiement de la taxe d’ordure ménagère 2024 d’un montant de 137,48 euros. Toutefois, la société demanderesse ne verse pas aucune pièce permettant de justifier le montant demandé. Dès lors, il convient de la débouter de sa demande sur ce point.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’autorisation du recours à la force publique pour procéder à l’expulsion de la locataire après la délivrance d’une commandement d’avoir à quitter les lieux constitue une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, de sorte qu’il convient de rejeter la demande d’astreinte.

Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts par une demande judiciaire à condition qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts acquis année par année, à compter de la présente décision.

Sur les autres demandes

Mme [T] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES UNELLES les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner Mme [T] [Y] à lui verser une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 et 5 janvier 2024 entre la SCI LES UNELLES et Mme [T] [Y] portant sur un local à usage d’habitation situé 7 rue Amiral l’Hermitte, rez-de-chaussé, appartement 1, à COUTANCES (50200), à la date du 21 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux semaines à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LES UNELLES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à la SCI LES UNELLES une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 21 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à la SCI LES UNELLES la somme de 3596,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI LES UNELLES de sa demande de condamnation de Mme [T] [Y] au paiement de la taxe d’ordure ménagère 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme de 3596,71 euros à l’égard de Mme [T] [Y], dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI LES UNELLES de ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à la SCI LES UNELLES la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [Y] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION