TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11324 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SOC

N° MINUTE : 13/2025

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [J] [N], demeurant [Adresse 2], représenté par M^e Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque D0319

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

Madame [V] [X] épouse [C], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11324 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SOC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 6 juillet 2005 à effet du 1er août 2005 Monsieur [B] [N] et Madame [O] [N], aujourd’hui décédée, ont donné à bail à Monsieur [I] [C] et à Madame [V] [X] épouse [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 550 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 9 avril 2024 Monsieur [B] [N] a fait délivrer à Monsieur [I] [C] et à Madame [V] [X] épouse [C] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 3 881 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par actes de commissaire de justice du 31 octobre 2024 Monsieur [B] [N] a fait assigner Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire effet du 10 juin 2024,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts des défendeurs,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [C] et de Madame [V] [X] épouse [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] à payer la somme de 4 804 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024 ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés,

— condamner Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 14 janvier 2025, Monsieur [B] [N], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 421 euros selon décompte arrêté au 6 janvier 2025.

Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C], comparants en personne, ont reconnu le montant de la dette locative et ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en proposant de s’en acquitter en trois versements mensuels le dernier le 1er avril 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

À la demande du tribunal, Monsieur [B] [N] a par note reçue au greffe le 2 avril 2025 produit un décompte actualisé de sa créance arrêtée à la somme de 634 euros, échéance d’avril 2025 incluse.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 4 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [B] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au cas d’espèce compte tenu de la date de la dernière reconduction tacite du bail intervenue le 1er août 2023) dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 juillet 2005 contient une clause résolutoire (article III des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 avril 2024 pour la somme en principal de 3 881 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines suivant la signification du commandement de payer (aucune somme n’a été réglée dans ce délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il résulte du décompte produit en cours de délibéré que Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] sont redevables d’une somme de 634 euros à la date du 2 avril 2025, de laquelle il convient de déduire la somme de 12 euros au titre de l’augmentation de la provision sur charges d’avril 2025, passée de 78 euros à 90 euros sans explication ni justificatif, soit une somme restant dû de 622 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à avril 2025 inclus (étant rappelé que le loyer est payable d’avance au domicile du bailleur le 1er de chaque mois).

Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Ils seront également condamnés au paiement à compter de l’échéance de mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s’élève à la somme de 641 euros (loyer : 563 euros, provision sur charges : 78 euros)

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] ont repris le règlement du loyer courant et ont effectué plusieurs versements conduisant à une diminution importante de leur dette qui se trouve aujourd’hui quasi intégralement soldée, puisque la somme restant due correspond à moins d’une échéance de loyers et de provision sur charges.

Dès lors, Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [I] [C] et de Madame [V] [X] épouse [C] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de Monsieur [B] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2005 à effet du 1er août 2005 entre Monsieur [B] [N] d’une part et Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 22 mai 2024,

CONDAMNE Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] à verser à Monsieur [B] [N] la somme de 622 euros (décompte arrêté au 2 avril 2025, incluant la mensualité d’avril 2025),

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités de 207 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

RAPPELLE à Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] que si leur situation le leur permet, ils peuvent effectuer des versements mensuels plus importants réduisant d’autant la durée de suspension de la clause résolutoire et consécutivement le risque d’expulsion,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [N] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] soient condamnés à verser à Monsieur [B] [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [I] [C] et M adame [V] [X] épouse [C] à verser à Monsieur [B] [N] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [B] [N] de ses autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [I] [C] et Madame [V] [X] épouse [C] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection