TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11035 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PDU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 05 juin 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11035 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PDU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 février 2009, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [M] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] (Hall 17, 9e étage, escalier 17, porte 519), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 249,98 euros.

Une enquête sur les ressources 2024 a été adressée à M. [M] [J] le 19 octobre 2023 par son bailleur conformément à la législation sur l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS). Suite à deux courriers de relance en date du 22 novembre 2023 et du 11 décembre 2023 sans retour, une mise en demeure de répondre a été adressée à M. [M] [J] et a été constatée par commissaire de justice dans un procès-verbal. Après une ultime relance le 28 décembre 2023 sans réponse, [Localité 4] HABITAT OPH a notifié au locataire la facturation d’un SLS au taux maximum à partir du 1e janvier 2024.

Par courriers en date du 4 avril et du 19 juin 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a, à nouveau, relancé son locataire afin qu’il communique ses ressources. Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 11 828,07 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [J] le 18 juillet 2024.

Par assignation du 27 novembre 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de son contrat de bail, et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, majoré des taxes, SLS et charges diverses et courantes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,18 915,72 euros au titre de l’arriéré locatif, des charges et du SLS, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mars 2025, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 mars 2025, s’élève désormais à 24.441,96 euros (5 813,39 euros hors SLS), terme du mois de janvier 2025 inclus. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. [Localité 4] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [M] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Localité 4] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [M] [J].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 11 828,07 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Aucune communication sur ses ressources n’a été effectuée par le locataire.

La société bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mars 2025, M. [M] [J] lui devait la somme de 24 441,96 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 18 915,72 euros, suivant décompte arrêté au 20 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

M. [M] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 11 828,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer, des charges et du SLS, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 873,74 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 février 2009 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [M] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (Hall 17, 9e étage, escalier 17, porte 519) est résilié depuis le 17 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (Hall 17, 9e étage, escalier 17, porte 519) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 873,74 euros (mille huit cent soixante-treize euros et soixante-quatorze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 18 915,72 euros (dix-huit mille neuf cent quinze euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 11 828,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que M. [M] [J] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (soit 14 304 euros) incluse dans cette condamnation s’il communique à la bailleresse ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2024 et du mois de janvier 2025 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [M] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024 et celui de l’assignation du 27 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge