TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Caroline MESLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08540 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AE

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 mai 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] HABITAT OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 9]), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne assisté de M^e Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2170

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08540 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 06/03/2017, [Localité 9] HABITAT OPH a donné à bail à [E] [O] et [S] [H] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 8], pour un loyer initial de 800 euros par mois outre 100 euros de provision sur charges.

Par avenant du 12/03/2019, [E] [O] devenait seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12/09/2024 remis à étude, PARIS HABITAT OPH a assigné [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater les manquements de [E] [O] à ses obligations contractuelles tenant à l’absence d’occupation du logement donné à bail ainsi qu’à l’absence de règlement des loyers mensuels et charges contractuelles ;

— prononcer la résiliation du bail en raison de ces manquements graves ;

— ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échant, dans le cadre des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner [E] [O] à payer la somme de 9098,97 euros correspond à l’arriéré des sommes dues (à titre de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation), outre les intérêts au taux légal, à compter de la date de commandement de payer, et, pour le surplus à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

— condamner [E] [O] à payer une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer indexé outre les charges, à compter de la résiliation judiciaire au jour du prononcé du jugement et jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs ;

— condamner [E] [O] à payer la remise en état du logement ;

— condamner le défendeur à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation, et de tous les actes subséquents à la libération des lieux.

L’affaire était appelée à l’audience du 06/12/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 19/03/2025.

[Localité 9] HABITAT OPH, représenté par son conseil, actualise sa créance locative à la somme de 15468 euros, mars 2025 inclus, et maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles.

[E] [O], assisté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir :

— débouter [Localité 9] HABITAT OPH de toutes ses demandes ;

— octroyer un délai de paiement de 24 mois pour le règlement des arriérés de loyers ;

— subsidiairement, fixer l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer avec charges sans majoration et lui accorder les meilleurs délais pour quitter le logement ;

— condamner [Localité 9] HABITAT OPH à verser à Maître Caroline MESLE la somme de 1000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07/05/2025.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du bail pour manquements aux obligations contractuelles

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions relatives aux rapports bailleur-locataire sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

La jurisprudence exige, s’agissant des logements sociaux, que l’occupation soit strictement personnelle.

Aux termes du bail conclu et produit par les parties dans le présent litige, le locataire a pour obligation : « 1) De prendre possession des lieux loués, de les occuper et d’en user paisiblement suivant la destination contractuelle ; 2) De ne pouvoir sous-louer ni céder, en totalité ou en partie, son droit à la présente location ; 3) De ne pouvoir se substituer quelque personne que ce soit ni prêter les lieux loués, même temporairement, à des tiers ».

En l’espèce, [E] [O] ne conteste pas avoir bénéficié d’un second logement social auprès de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) à compter du 07/07/2023 portant sur un appartement situé au [Adresse 1].

[Localité 9] HABITAT OPH sommait [E] [O] le 02/04/2024 d’avoir à justifier des conditions d’occupation. Le commissaire de justice relevait l’inscription du nom « [Z] » sur la boîte aux lettres, en plus du nom du locataire.

Il résulte également des pièces produites par [Localité 9] HABITAT OPH que [E] [O] lui a notifié un congé concernant son logement situé au [Adresse 8], invoquant l’attribution d’un nouveau logement auprès de la RIVP. Si le courrier est daté du 13/12/2023, ce n’est que le 25/04/2024 qu’il est arrivé entre les mains du bailleur.

Par courrier daté du 14/04/2024 et réceptionné le 22/04/2024 par [Localité 9] HABITAT OPH, [E] [O] indiquait avoir changé d’avis et préférer se réinstaller dans le logement les liant. Il explique être victime d’harcèlement, par une personne qui s’est installée illicitement dans son nouvel immeuble.

[Localité 9] HABITAT OPH produit par ailleurs une enquête privée de la société ATER indiquant que [E] [O] résiderait habituellement au [Adresse 6], en vertu d’un bail conclu avec [B] [K].

A l’audience, [E] [O] affirme avoir seulement vécu quelques mois dans le logement de la RIVP, dans le [Localité 4], et vivre de nouveau dans le logement du [Localité 2] arrondissement depuis avril 2024. Il dit ne pas connaître l’adresse à [Localité 10].

Toutefois, l’analyse des pièces de la demanderesse, et les dires du défendeur, permettent d’établir que [E] [O] a bénéficié pendant plusieurs mois de deux habitations, auprès de bailleurs sociaux, sans qu’il ne soit possible de déterminer s’il a quitté et à quelle date il aurait quitté le logement de la RIVP. Il ne démontre pas avoir posté son courrier de congé à la date du 12/12/2023 ou dans les jours suivants, la réception de son courrier après la sommation d’avoir à justifier des conditions d’occupation questionne sur la bonne foi du locataire.

[E] [O] explique subir du harcèlement de la part d’une personne, et produit pour en justifier son action devant le juge aux affaires familiales aux fins d’obtenir une ordonnance de protection. Toutefois, cette seule pièce, qui rejette la demande de protection, ne peut suffire à démonter un état de nécessité ou de danger de nature à justifier des allers-retours entre deux logements sociaux.

Pour démontrer une occupation du logement de [Localité 9] HABITAT depuis avril 2024, le défendeur produit l’avis d’impôt sur les revenus établi en 2024 et le relevé de CAF de janvier 2025 envoyés à l’adresse du défendeur dans le 12ème arrondissement.

Toutefois, ces deux pièces constituent des domiciliations administratives, et ne permettent pas de démontrer une occupation effective des lieux. L’enquête privée produite par [Localité 9] HABITAT OPH corrobore une absence d’occupation du logement du [Localité 3].

En outre, [E] [O] ne paye pas régulièrement ses loyers, et ce depuis janvier 2024. Cet élément vient confirmer une absence d’habitation continue des lieux par le défendeur, mais également une absence de bonne exécution des obligations contractuelles. [Localité 9] HABITAT OPH a saisi la CCAPEX le 02/04/2024.

Compte tenu du cumul des violations des dispositions du bail, de la durée de ces violations, et de l’impossibilité de justifier de manière effective l’occupation réelle du bien de [Localité 9] HABITAT OPH, les manquements de [E] [O] doivent être qualifiés de graves.

Par conséquent, [Localité 9] HABITAT OPH est bien fondé à solliciter la résiliation judiciaire pour manquements graves aux obligations contractuelles.

Il convient d’ordonner l’expulsion de [E] [O], ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux et en dehors du sursis à exécution de la trêve hivernale.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [E] [O] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[E] [O] sera condamné au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus , à compter du lendemain de la date du prononcé de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la dette locative

[Localité 9] HABITAT – OPH sollicite la condamnation de [E] [O] au paiement de la dette locative.

Selon le décompte produit arrêté au 01/03/2025, [E] [O] est redevable de la somme de 14906,06 euros au titre des loyers et charges échus impayés, hors frais.

[E] [O] ne conteste pas devoir cette somme.

Il sera ainsi condamné au paiement de cette somme, qui portera intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement, mais ne produit aucune pièce de situation.

[E] [O] justifie d’une reconnaissance MDPH, d’une situation financière fragile et a effectué quelques versements partiels afin de tenter d’apurer sa dette.

Par conséquent, compte tenu de ces éléments, la demande de délais de paiement sera accordée selon les dispositions prévues au présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [E] [O] n’a pas exécuté ses obligations contractuelles en faisant preuve de bonne volonté. Il a bénéficié de deux logements sociaux, et ne règle pas ses loyers courants. Il ne justifie pas d’une occupation réelle et effective du logement de [Localité 9] HABITAT OPH. Ce dernier produit une enquête privée indiquant que le défendeur occupe un nouveau logement à [Localité 10].

Aussi, un maintien dans les lieux aurait nécessairement pour conséquence de faire augmenter la dette locative, déjà particulièrement élevée.

Dans ces conditions, la demande de délais pour quitter les lieux n’est pas justifiée.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais de remise en état

Il n’y a pas lieu de condamner le défendeur au titre de frais hypothétiques. La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[E] [O], partie succombante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût de l’assignation. Il n’y a pas lieu d’inclure les éventuels frais futurs d’expulsion.

En équité, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter cette exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

RESILIE le bail liant [E] [O] et [Localité 9] HABITAT OPH concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux;

DIT qu’à défaut pour [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de la signification de la présente décision, [Localité 9] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

AUTORISE [Localité 9] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration et au transport des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de [E] [O] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation, due par [E] [O] à [Localité 9] HABITAT OPH à compter du lendemain du prononcé de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE [E] [O] à verser à [Localité 9] HABITAT OPH la somme de la somme de 14906,06 euros au titre des loyers et charges échus impayés, hors frais, selon décompte arrêté au 01/03/2025 ;

AUTORISE [E] [O] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 620 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra exigible 15 jours après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

REJETTE la demande au titre des frais de remise en état ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE [E] [O] au paiement des dépens de la présente instance, incluant le coût de l’assignation ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 9] le 07 mai 2025

le greffier le Président