TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à Me, [Q], M^e COSSON

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e CONVAIN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/10559

N° Portalis 352J-W-B7F-CUZOK

N° MINUTE :

Assignation du :

13 et 15 juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame, [D], [O],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0024

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. WALTER GESTION,

[Adresse 3],

[Localité 3]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

S.A.S. MAGENTA GESTION,

[Adresse 4],

[Localité 4]

représentée par Maître Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0004

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/10559 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUZOK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 20 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme, [D], [O] est propriétaire d’un appartement (lot n°9) au 2ème étage de l’immeuble sis, [Adresse 1] à, [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 6 mai 2021, ont été adoptées les résolutions portant sur l’approbation des comptes des exercices 2017 à 2020 (résolutions n°4 à 7), et sur la ratification des budgets prévisionnels des années 2019 à 2022 (résolutions n° 8 à 11).

C’est dans ces conditions que Mme, [O] a fait signifier assignation, par exploits d’huissier de justice du 13 et 15 juillet 2021, au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à, [Localité 5], et au cabinet Magenta Gestion, à titre principal, aux fins d’annulation intégrale de l’assemblée du 6 mai 2021, et à titre subsidiaire, d’annulation des résolutions n°4 à 11.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, Mme, [D], [O] demande au tribunal, au visa des articles 14-3, 18-1, 18-2, 21, 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9-1, 11, 21 et 26 du décret du 17 mars 1967, de l’article 3 du décret n°2019-502 du 23 mai 2019, de l’article 1240 du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

«  Dire recevable et bien fondée Mme, [D], [O] en son action et conclusions ;

A titre principal :

Prononcer la nullité de l’assemblée générale spéciale du 6 mai 2021 dans son intégralité sur le fondement conjugué des articles 18-1 et 21 de la loi 65-557 , 9 -1 et 11 du décret 67-223 et 3 décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, à défaut pour le syndic Magenta Gestion de mettre à la disposition des membres du conseil syndical pièces se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété, et d’avoir abusivement refusé le contrôle de comptes pendant toute la durée de sa mission ;

Prononcer derechef la nullité de l’assemblée générale spéciale du 6 mai 2021 dans son intégralité sur le fondement des dispositions de l’article 26 dernier alinéa du décret du 17 mars 1967 à défaut pour le syndic Magenta Gestion d’avoir établi l’ordre du jour de l’assemblée spéciale du 6 mai 2021 « en concertation avec le conseil syndical » ;

Prononcer derechef la nullité de l’assemblée générale spéciale du 6 mai 2021 dans son intégralité sur le fondement des dispositions de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 en présence de comptes de la copropriété du, [Adresse 1] n’intégrant pas les correctifs notamment de tantièmes votées en assemblée des copropriétaires des années 2016 et 2017 ;

A titre subsidiaire :

Prononcer la nullité des résolutions 4, 5, 6, 7, 8, 9 10 et 11 de l’assemblée générale spéciale du 6 mai 2021 ;

En conséquence,

Juger que la SAS Magenta Gestion est fautive en sa qualité de Syndic d’avoir refusé à Mme, [O], es qualité de conseil syndical, l’accès aux comptes et pièces comptables se rapportant à la copropriété avant l’assemblée dite spéciale qu’il réunit le 6 mai 2021 ;

Juger que la SAS Magenta Gestion est derechef fautive en sa qualité de Syndic d’avoir réuni cette assemblée spéciale le 6 mai 2021, sans se concerter au préalable avec le conseil syndical, sans permettre le contrôle de comptes, sans aucun motif valable de convoquer prématurément cette assemblée spéciale le 6 mai 2021 pour manipuler les copropriétaires d’approuver les comptes 2017 2020 à l’aveugle et sans réserve, alors que l’assemblée générale ordinaire a été prévue en juin 2021 ;

Dire juger ce faisant que la SAS Magenta Gestion a engagé sa responsabilité professionnelle et celle du syndicat de la copropriété vis à vis de Mme, [O] ;

Dire juger que le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 5] n’a aucun représentant légal, vu que le cabinet, [Y], [I] SAS a rendu ses locaux depuis plus d’un an, après sa défaillance totale de gestion de 2021 à ce jour, et son refus abusif de vérification de pièces comptables et de communication de pièces justificatives de dépenses et de justificatifs de factures ;

En tout état de cause,

Juger que la SAS Magenta Gestion a commis des fautes en sa qualité de Syndic engageant sa responsabilité et portant préjudice à la requérante ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] et la SAS Magenta Gestion à payer à Mme, [D], [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] et la SAS Magenta Gestion à payer à Mme, [D], [O] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

Dire et juger que la somme mise à la charge du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] sera répartie entre les copropriétaires, à l’exclusion de Mme, [D], [O] ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à l’intervenir. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 novembre 2023, le cabinet Magenta Gestion demande au tribunal, de:

«  Débouter Mme, [O] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner Mme, [O] à payer à la société Magenta Gestion la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Condamner Mme, [O] à payer à la société Magenta Gestion la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à Paris 2ème, demande au tribunal, au visa des articles 18, 18-1, 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9-1, 11, 26, 33 du décret du 17 mars 1967, de l’article 1240 du code civil, et des articles 9, 669, 700 du code de procédure civile, de :

«  Débouter Mme, [O] de l’ensemble de ses demandes comme étant mal fondées ;

Débouter Mme, [O] de sa demande d’annulation de l’assemblée du 06 mai 2021 en son entier ou des résolutions 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11 ;

Débouter Mme, [O] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] ;

Condamner reconventionnellement Mme, [O] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Débouter Mme, [O] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

Dire que les conditions d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies ;

Condamner Mme, [O] à payer au syndicat des copropriétaires, [Adresse 2] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner enfin Mme, [O] aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par maître Patrick Baudouin dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 6 mai 2021

Mme, [O] sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 6 mai 2021 et invoque trois moyens à l’appui de sa demande :

— Elle soutient d’abord que l’ordre du jour de l’assemblée a été établi sans concertation avec le conseil syndical, en violation de l’article 26 du décret du 17 mars 1967.

— Elle fait ensuite valoir l’absence de production de pièces comptables par le syndic, sur le fondement des articles 18-1 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 9-1 et 11 du décret du 17 mars 1967, en indiquant qu’elle n’a pu obtenir qu’un seul rendez-vous pour vérifier les pièces comptables. Elle ajoute que les documents prévus à l’article 11 dudit décret n’ont pas été communiqués.

— Enfin, elle invoque l’irrégularité des comptes, sur le fondement de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que le syndic, le cabinet Magenta Gestion, a limité la communication des pièces comptables via Extranet ; qu’il refuse catégoriquement la vérification des pièces comptables ; et qu’il existe des erreurs de tantièmes sans procéder à aucune régularisation.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que Mme, [O] opère une confusion entre les modalités de consultation par les copropriétaires des pièces justificatives des charges pendant le délai entre la convocation de l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, prévues par les articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, et les documents que le syndic doit notifier avec l’ordre du jour décrits à l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Il précise que les documents comptables, pour la validité de la décision, ont été joints à la convocation conformément à ce texte. Il fait valoir que l’absence de concertation avec le conseil syndical dans l’élaboration de l’ordre du jour n’entraîne pas l’annulation de l’assemblée

générale litigieuse et que Mme, [O] n’en rapporte pas la preuve.

Il ajoute que la modification des tantièmes n’a pas pu être régularisée en raison de la contestation par Mme, [O] de l’assemblée générale l’ayant ratifiée.

La société Magenta Gestion allègue que l’ordre du jour a bien été établi avec le président du conseil syndical et qu’en tout état de cause, aucun texte ne sanctionne le défaut de concertation avec le conseil syndical. Elle soutient que l’ensemble des documents relatifs à sa gestion a été placé dans un espace en ligne dédié au conseil syndical. Quant aux documents comptables joints à la convocation et à la régularisation des tantièmes, elle invoque des moyens identiques à ceux du syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

— Sur la concertation avec le conseil syndical

Aux termes de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. L’article 26 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967 précise que l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. Il résulte de l’ensemble de ces textes qu’il n’appartient pas au conseil syndical d’établir l’ordre du jour mais uniquement d’assister le syndic dans sa rédaction. Aucun texte ne prévoit de sanction en cas d’absence de concertation du conseil syndical sur ce point.

En l’espèce, le défaut de concertation avec le conseil syndical lors de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale, tel que prévu à l’article 26 alinéa 5 du décret précité, n’est assorti d’aucune sanction de nullité. Ce premier moyen soulevé par Mme, [O] sera rejeté.

— Sur la production des pièces comptables

L’article 21 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires. »

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat. »

L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise à cet égard que,

«  pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais.

Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical. "

En l’espèce, le tribunal relève tout d’abord qu’en cas d’absence de transmission des pièces demandées par le conseil syndical, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit uniquement la condamnation du syndic au paiement des pénalités au profit du syndicat des copropriétaires. Aucune nullité de l’assemblée générale n’est donc encourue à ce titre.

A l’appui de cette demande, Mme, [O] produit de nombreuses pièces (pièces n° 1 à 7, 12 à 21, 25 à 32, 47 et 48), notamment des échanges de courriels et de courriers entre elle et les syndics successifs en 2019, 2020 et 2021. Toutefois, aucune de ces pièces ne porte sur la période entre la convocation de l’assemblée générale du 6 mai 2021 et la tenue de celle-ci prévue par les articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967 précités.

Dès lors, Mme, [O] ne rapporte pas la preuve que la consultation des pièces justificatives des charges de copropriété lui était impossible pendant le délai légal, alors qu’il est expressément mentionné sur la convocation de l’assemblée générale litigieuse que " les copropriétaires pourront vérifier les comptes chez le syndic au, [Adresse 7] (factures, contrat de fournitures et d’exploitation…) sur simple rendez-vous aux heures ouvrables ".

Il s’ensuit que l’assemblée générale querellée n’encourt pas d’annulation de ce chef.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

«  Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.- Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ; (…)

II.- Pour l’information des copropriétaires :

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ; (…) "

En l’espèce, Mme, [O] soutient que le détail de la rémunération du syndic, l’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, et le compte rendu de l’exécution de sa mission n’ont pas été notifiés aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

Or, ces pièces sont à notifier pour l’information des copropriétaires et l’absence de cette communication n’affecte en rien la validité de l’assemblée générale.

Il ressort également de l’examen des pièces que l’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général afférents aux comptes d’exercice à approuver ainsi que les projets de budget ont été joints à la convocation de l’assemblée générale du 6 mai 2021, conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Aucune irrégularité n’est caractérisée à ce titre.

— Sur les comptes du syndicat des copropriétaires

L’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le règlement. "

En l’espèce, Mme, [O] reproche au syndic de ne communiquer que des relevés de comptes bancaires jusqu’en mars 2021 sur, [Localité 6], en lui refusant la vérification des pièces comptables, et de ne pas régulariser les tantièmes, alors que des parties communes ont été selon elle illégalement appropriées par des copropriétaires.

Or, l’article 14-3 susvisé ne régit que le contenu et la présentation des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que l’enregistrement des charges et des produits sur ces comptes dès l’engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. Ces dispositions ne concernent ni la mise à disposition des documents comptables, ni l’accès à la consultation en ligne de ces pièces, ni la répartition des charges entre copropriétaires.

Au surplus, l’éventuel non-respect des règles comptables édictées par ces dispositions est sanctionné par la nullité des décisions d’approbation des comptes, et n’affecte en aucun cas la validité de l’assemblée générale. Ainsi, ce moyen n’est pas fondé.

Par conséquent, en l’absence de toute irrégularité affectant l’assemblée générale litigieuse, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation formée par Mme, [O].

2 – Sur la demande d’annulation des résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 et 11 de l’assemblée générale du 6 mai 2021

Il sera rappelé que le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

— Sur les résolutions n°4 et 5

Mme, [O] demande l’annulation des résolutions n°4 et 5 qui portent respectivement sur l’approbation des comptes de l’exercice des années 2017 et 2018, au motif que Fiducia Gestion, ancien syndic, a refusé de lui transmettre les factures afférentes à ces exercices, et que les comptes produits par la société Magenta Gestion ne sont pas fidèles à la comptabilité du syndicat, en violation de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965.

Les défendeurs n’ont pas répliqué sur la demande d’annulation des résolutions.

Sur ce,

Conformément à l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, " les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/10559 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUZOK

Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le règlement. "

En l’espèce, comme exposé précédemment, et conformément aux articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967 précités, la mise à disposition des pièces comptables est obligatoire, sous peine de nullité, uniquement pendant le délai compris entre la convocation de l’assemblée générale et sa tenue. Or, Mme, [O] ne rapporte pas la preuve qu’elle a été empêchée de consulter les pièces justificatives de charges pendant ce délai.

Quant à la fidélité des comptes contestée par Mme, [O], les pièces qu’elle a produites se limitent à des écritures établies par elle-même, avec diverses et nombreuses contestations, sans pour autant prouver la matérialité de l’irrégularité ou l’inexactitude alléguées.

En outre, il ressort de l’examen des comptes annexés à la convocation de l’assemblée générale litigieuse que les règles de comptabilité édictées par l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation des résolutions n°4 et 5.

— Sur les résolutions n°6 et 7

Mme, [O] sollicite l’annulation de la résolution n°6 relative à l’approbation des comptes de l’exercice de 2019, au motif que le cabinet Conan Gestion n’a communiqué ni les pièces comptables nécessaires à la vérification des comptes ni les factures. Quant à sa demande d’annulation de la résolution n°7 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2020, celle-ci porte sur les mêmes motifs reprochés à la société Magenta Gestion.

En l’espèce, Mme, [O] soutient que le cabinet Conan Gestion a payé à une société de nettoyage un montant supérieur à celui dû, et souligne « l’anomalie » d’un paiement effectué par la société Magenta Gestion en 2020 au profit de Brillant Eclat.

Il convient de rappeler que la seule contestation de certaines dépenses ne saurait, en l’absence d’irrégularité dans l’établissement des comptes ou d’inexactitude substantielle affectant les comptes litigieux, entraîner à elle seule l’annulation des décisions d’approbation par les copropriétaires majoritaires. En effet, Mme, [O] ne rapporte pas la preuve d’une quelconque irrégularité comptable, les éléments versés aux débats constituent ses propres affirmations écrites, lesquelles ne sont étayées par aucune pièce objective.

En tout état de cause, il n’appartient pas davantage au tribunal d’apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale, s’agissant notamment du bien-fondé des dépenses litigieuses.

Quant au défaut de communication de documents comptables allégué par Mme, [O], ce moyen doit également être écarté pour les motifs précédemment exposés.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation des résolutions n°6 et 7.

Décision du 20 mars 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/10559 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUZOK

— Sur les résolutions n°8, 9, 10 et 11

Mme, [O] demande l’annulation de ces résolutions portant respectivement sur la ratification des budgets prévisionnels des années 2019, 2020 et 2021 ainsi que sur l’approbation du budget prévisionnel de l’année 2022, considérant que ces budgets prévisionnels ne reposent pas sur des comptes certifiés sincères et véritables des exercices précédents.

Sur ce,

L’article 14-1 alinéa premier de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. »

En l’espèce, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de quelconque irrégularité affectant les résolutions ayant voté les budgets prévisionnels. Elle ne saurait, par de simples affirmations, au regard de tout ce qui a été jugé précédemment concernant l’approbation des comptes, considérer que ces budgets prévisionnels ne reposent pas sur des comptes sincères.

Il y a lieu par conséquent de rejeter sa demande d’annulation des résolutions n°8, 9, 10 et 11.

3 – Sur la demande de dommages et intérêts

Mme, [O] demande, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Magenta Gestion à lui verser 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral et son préjudice matériel, en faisant valoir que le syndicat est responsable des fautes de son syndic. Elle soutient que le syndic et son successeur, le cabinet, [Y], ont manqué à leurs obligations légales et contractuelles en refusant d’exécuter les décisions issues des assemblées générales antérieures, notamment concernant la régularisation des charges d’ascenseur, et que ces manquements ont conduit Mme, [O] à être pénalisée dans sa contribution aux charges sur la base des appels de provisions erronés.

Elle indique également avoir subi un acharnement irrationnel et un traitement discriminatoire de la part du cabinet Magenta Gestion et du cabinet, [Y], notamment à l’occasion des procédures dirigées à son encontre, relatives à l’installation d’une caméra factice et à un prétendu sinistre de dégâts des eaux en 2020, ainsi qu’à un dépôt de plainte avec des accusations mensongères à son égard, alors qu’aucune procédure n’est engagée contre d’autres copropriétaires qui selon elles ont illégalement annexé des parties communes ou louent leurs lots meublés à courte durée. Elle rapporte également avoir été victime des agressions verbales, et physiques lors des assemblées et des rendez-vous avec le syndic.

Elle ajoute qu’en dépit de ses courriers et mises en demeure adressés au cabinet, [Y], celui-ci a refusé de transmettre les pièces comptables, ce qui l’empêche de contrôler les comptes, de sorte qu’elle a consacré un temps et une énergie considérables à la vérification des comptes, en identifiant des dépenses injustifiées dépassant 77 000 euros, et que la copropriété est lésée de plus de 300 000 euros. Elle estime que le syndic a manipulé les copropriétaires pour obtenir l’approbation des comptes à l’aveugle.

La société Magenta Gestion s’oppose à cette demande indemnitaire, en faisant valoir que celle-ci ne repose sur aucun fondement légal et que Mme, [O] ne justifie d’aucun préjudice.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas répliqué sur cette demande.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu du régime de responsabilité prévu par l’article 1240 du code civil implique que soient démontrés l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Ainsi, un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (l’article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic.

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

En l’espèce, il n’est pas démontré par la demanderesse que les syndics successifs ont manqué à leurs obligations légales et contractuelles. En effet, s’agissant de la régularisation de la grille des quotes-parts des charges d’ascenseur votée lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2018, c’est à juste titre que les défendeurs relèvent que Mme, [O] a voté contre cette décision et a formé contestation devant le tribunal judiciaire dans une autre instance. Il en résulte qu’elle ne saurait reprocher aux syndics de ne pas procéder à l’exécution des décisions votées, alors qu’elle en demande l’annulation judiciaire.

Quant aux faits d’acharnement allégués, il n’appartient pas au tribunal d’examiner le bien-fondé des procédures liées à l’installation d’une caméra factice et au sinistre de dégâts des eaux, ou encore les accusations qu’elle qualifie de mensongères, qui relèvent de l’appréciation d’autres instances compétentes, tout comme les faits d’agression verbale et physique dont Mme, [O] prétend avoir été victime. Les simples affirmations tenues par Mme, [O] selon lesquelles d’autres copropriétaires auraient illégalement annexé les parties communes sans qu’une procédure ne soit engagée à leur encontre ne suffisent pas à établir un traitement discriminatoire de la part des syndics à son égard.

Il n’est pas davantage démontré que le cabinet, [Y] l’a empêchée de contrôler les comptes dans le cadre prévu par les dispositions légales. Par ailleurs, les prétendues dépenses injustifiées ne permettent pas d’établir le préjudice personnel invoqué par Mme, [O].

Enfin, aucun élément n’est rapporté par Mme, [O] afin d’établir l’existence d’un préjudice matériel ou moral en lien avec les faits allégués.

Il y a donc lieu de rejeter la demande indemnitaire de Mme, [O].

4 – Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros à l’encontre de Mme, [O] pour abus d’agir en justice. Il soutient que Mme, [O] multiplie des actions judiciaires intempestives à son encontre, en contestant systématiquement les décisions adoptées par les assemblées générales, ainsi que des mises en demeure et courriels comminatoires adressés aux syndics. Le comportement de Mme, [O] a conduit, selon le syndicat, à la paralysie du fonctionnement de la copropriété et à la démission de plusieurs syndics successifs, alors que ses contestations sont infondées, révélant ainsi une intention de sa part de nuire à la copropriété.

La société Magenta Gestion demande la condamnation de Mme, [O] à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, au motif que la demande de Mme, [O] dirigée à son encontre est infondée, ce qui caractérise selon elle une intention de nuire à son égard.

Mme, [O] n’a pas répliqué sur ces demandes reconventionnelles.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est à rappeler que pour dégénérer en abus de droit et en faute, l’exercice d’une action en justice doit être fait de mauvaise foi, la partie demanderesse ne pouvant légitimement penser obtenir gain de cause ou agissant dans le seul but de porter préjudice à la partie adverse, et qu’en matière de copropriété, l’action est abusive si elle a pour seul but de perturber le bon fonctionnement de la copropriété ou si les recours à répétition révèlent une intention malveillante ou un esprit procédurier excessif du demandeur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que des syndics se sont succédé entre 2017 et 2022, et que Mme, [O], en plus de celle-ci, a engagé plusieurs actions de contestation des assemblées générales entre 2018 et 2024. Il est également établi que Mme, [O] a adressé de nombreux courriels et mises en demeure aux syndics.

Toutefois, aucune intention de nuire à la copropriété ou à la société Magenta Gestion ne peut être déduite de ces échanges, dans lesquels Mme, [O] persistait à obtenir des explications sur les dépenses et à contester l’exactitude des comptes. Dès lors, en l’absence de toute intention de nuire à son égard et de préjudice démontré, la société Magenta Gestion sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Néanmoins, la répétition de ces contestations, tant par voie judiciaire que par échanges écrits, ayant conduit aux changements successifs des syndics, et traduisant une attitude procédurière excessive de la demanderesse, a nécessairement entraîné la paralysie du fonctionnement de la copropriété et des frais importants pour le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu par conséquent de condamner Mme, [O] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Mme, [O], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme, [O] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros, et à la société Magenta Gestion la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Mme, [O] sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme, [D], [O] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la société Magenta Gestion de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme, [D], [O] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à, [Localité 5] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme, [D], [O] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 1] à, [Localité 5] une somme de 3 000 euros et à la société Magenta Gestion la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [D], [O] aux dépens et AUTORISE Maître, [K], [Q] à recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 20 mars 2026.

La greffière La présidente