TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/55014

N° Portalis 352J-W-B7J-DACVU

N° : 9

Assignation du :

18 Juillet 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C. DU [Adresse 1]

Représentée par ses Gérants domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS – #G0129

DEFENDERESSE

S.A.R.L. EMA FOOD

[Adresse 2]

[Localité 4]

Non constituée

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte des 1er juillet et 21 septembre 2010, la société du [Adresse 1] a consenti le renouvellement d’un bail commercial à la société CC ONE, aux droits de laquelle se trouve la société EMA FOOD, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010 moyennant un loyer en principal de 32 091,04 € par an.

Un avenant au bail a été signé entre les parties le 15 mai 2013.

Par acte du 21 décembre 2018, le bailleur a fait signifier à sa locataire un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, moyennant un loyer porté à 60 000 euros par an, HT et HC.

Par acte du 30 août 2021, la société du [Adresse 1] a assigné la société EMA FOOD devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement avant-dire droit du 28 février 2022, celui-ci a notamment ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2019.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 11 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la société EMA FOOD un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 23 313,21 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 07 février 2025.

Par jugement du 17 avril 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé entre la société du [Adresse 1] et la société EMA FOOD portant sur des locaux situé [Adresse 1] à [Localité 7] à la somme de 45 090 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2019 ;

— dit que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er juillet 2019 portera intérêts au taux légal à compter du 30 août 2021 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date.

Par acte délivré le 18 juillet 2025, la société du [Adresse 1] a fait assigner la société EMA FOOD devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, – ordonner l’expulsion de la société EMA FOOD et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 € par jour de retard dans les quinze jours de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société EMA FOOD à lui payer la somme provisionnelle de 26 614,45 € au titre de l’arriéré locatif dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux de 2% par mois à compter de la lettre de mise en demeure du 18 février 2025, outre capitalisation, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société EMA FOOD au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— juger à titre de provision l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 11 339,57 euros au profit de la société du [Adresse 1],

— condamner par provision la société EMA FOOD à payer à la société du [Adresse 1] la somme de 4442,17 euros au titre de la pénalité de 15%,

— condamner la société EMA FOOD au paiement d’une somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 1er octobre 2025, la société du [Adresse 1] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 2062,06 € arrêtée au 15 septembre 2025.

Bien que régulièrement assignée, la société EMA FOOD n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société du [Adresse 1] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 23 313,21 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 07 février 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société EMA FOOD et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société EMA FOOD depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société du [Adresse 1], l’obligation de la société EMA FOOD au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 15 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 2062,06 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société EMA FOOD.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 11 mars 2025.

La clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société EMA FOOD, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation mais non les états des privilèges et nantissement et la dénonciation aux créanciers inscrits, qui resteront à la charge de la société du [Adresse 1].

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société EMA FOOD ne permet d’écarter la demande de la société du [Adresse 1] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 avril 2025 à minuit ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société EMA FOOD et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société EMA FOOD à payer à la société du [Adresse 1] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 11 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société EMA FOOD à payer à la société du [Adresse 1] la somme de 2062,06 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter du 18 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société EMA FOOD aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société EMA FOOD à payer à la société du [Adresse 1] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 05 novembre 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE