TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Thierry LASSOUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sylvain LEBRETON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06202 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GK7

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 17 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A. D’ INVESTISSEMENTS IMMOBILLIERS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvain LEBRETON, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : #54

DÉFENDERESSE

Madame [H] [S] [B] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry LASSOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0096

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024025310 du 11/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier d’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 octobre 2025 prorogé du 06 octobre 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06202 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GK7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 05 juin 1975 à effet au 1er mai 1975, Mme [H] [I] a pris en location un logement situé au [Adresse 3] (2ème escalier sur rue, 4ème étage couloir, 1ère porte à droite) selon contrat établi conformément à l’article 3 quinquiès de la loi du 1er septembre 1948 tel qu’il résulte de la loi n° 64-1218 du 23 décembre 1964 et du décret n°64-1355 du 30 décembre 1964.

Le bail a été renouvelé par la société d’investissements immobiliers (SII), société civile immobilière, et Mme [H] [I], le 23 novembre 1984, au visa de l’article 71 de la loi n°82-526 du 22 juin 1982 pour une durée de six ans commençant le 15 mai 1981 et renouvelable pour une période de trois ans, sauf congé donné par le locataire ou refus fondé du bailleur de renouveler conformément aux conditions générales (chap IV.b.).

Par acte du 3 mai 1988 conclu entre les parties à effet au 1er juin 1988, ledit contrat a été renouvelé au visa des dispositions transitoires des articles 20 à 24 et 51 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, ses décrets d’application, les dispositions du Code civil non contraires à ces textes, les conditions générales jointes et les conditions particulières annexées audit contrat. Il est prévu que le bail est établi pour une durée de trois ans et expire le 31 mai 1991. Le montant du loyer mensuel est fixé à la somme mensuelle de 1 360 francs dont 209,10 francs de provision pour charges. A l’article 11 des conditions générales, il est prévu qu’à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties ou de proposition de renouvellement faite par le bailleur, le contrat est reconduit de plein droit pour une durée de trois ans.

Le 29 novembre 2023, la société d’investissements immobiliers a fait signifier à Madame [H] [I] une offre de renouvellement du bail avec réévaluation du loyer à hauteur de 648,72 euros mensuels sur le fondement de l’article 140 VI de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 et de l’article 17-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La [Adresse 4] a été saisie le 17 janvier 2024 par la société d’investissements immobiliers.

Par acte d’huissier en date du 29 avril 2024, la société d’investissements immobiliers a fait assigner Madame [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, du loyer mensuel dû par le défendeur à compter du renouvellement du bail à la somme de 648,72 euros à compter du 31 mai 2024, majoration répartie conformément à la loi par sixièmes outre l’indexation réglementaire, et de condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 14 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 06 juin 2025, la société d’investissements immobiliers, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser ses demandes. Elle sollicite aussi :

la condamnation rétroactive au 31 mai 2024 de Madame [H] [I] à payer un nouveau loyer d’un montant de 648,72 euros,le constat que l’augmentation de 259,83 euros du loyer actuel s’appliquera annuellement par sixième de la manière suivante et conformément à la loi :de juin 2024 à mai 2025, le loyer sera de 432,20 euros,de juin 2025 à mai 2026, le loyer sera de 475,51 euros,de juin 2026 à mai 2027, le loyer sera de 518,82 euros,de juin 2027 à mai 2028, le loyer sera de 562,12 euros,de juin 2028 à mai 2029, le loyer sera de 605,42 euros,de juin 2029 à mai 2030, le loyer sera de 648,72 euros.

la condamnation de Madame [H] [I] à payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour avoir produit un diagnostic frauduleux dans lequel elle se revendique propriétaire et dans lequel le « diagnostiqueur » évalue la chaufferie aux années 50 sans l’avoir vue, alors que c’est une chaudière à condensats récente et performante,la condamnation de Madame [H] [I] à payer la somme de 2.5000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Au visa de l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, la demanderesse expose qu’elle a strictement appliqué les dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et des termes du référentiel du loyer sur la fourchette basse du barème applicable en l’espèce. La société d’investissements immobiliers précise que l’augmentation du loyer à hauteur de 648,72 euros au terme de la période triennale est échelonnée de façon progressive. La société d’investissements immobiliers produit enfin un diagnostic de performance énergétique des lieux loués réalisé par la société DIAG IMMO VAL en date du 21 décembre 2023. Elle y relève notamment que ce dernier est classé en E et non en G. La société d’investissements immobiliers soutient que le diagnostic produit par Madame [H] [I] est frauduleux et comporte de nombreuses inexactitudes. Elle ajoute que si une expertise est ordonnée par le tribunal, elle doit être mise à la charge de la défenderesse.

Madame [H] [I], régulièrement assigné à étude, représentée par son conseil à l’audience du 06 juin 2025, a sollicité le débouté de la société d’investissements immobiliers et sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétible outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [H] [I] argue de la mauvaise foi de la société d’investissements immobiliers, laquelle tenterait d’après elle de déplacer le contentieux sur le terrain du trouble de voisinage, en produisant des attestations de ses voisins. Elle affirme également être victime de harcèlement de la part de la société d’investissements immobiliers eu égard aux procédures judiciaires exercées par elle à son encontre. Elle soutient également, à l’aune du diagnostic qu’elle a fait réaliser le 02 décembre 2024 par la société S.D.I. EXPERTISE, que les lieux loués sont classés G et non E, comme l’affirme la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2025 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réévaluation du loyer

En application de l’article 140 VI de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la commune de [Localité 5] peut demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Aux termes de ce dispositif, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le bailleur peut proposer le nouveau loyer au preneur, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article. Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20. A défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat.

Lorsque les parties s’accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

A [Localité 5], le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 a rendu ce dispositif expérimental applicable et un premier arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2019, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de [Localité 5].

En l’espèce, il apparaît que le loyer mensuel payé par Madame [H] [I] au jour de la proposition de l’offre de renouvellement et au jour de l’avis de la commission de conciliation était de 388,89 euros, soit 12,22 euros le m², l’appartement loué ayant une surface de 31,8 m².

Par acte d’huissier du 29 novembre 2023, la société d’investissements immobilisers, considérant que le loyer était sous-évalué, a proposé que ce loyer soit porté, par sixième, à la somme de 648,72 euros, soit une augmentation de 43,30 euros par mois. La commission de conciliation a été saisie par lettre reçue le 22 janvier 2024. Le juge des contentieux de la protection a été saisi par une assignation du 29 avril 2024, soit avant le terme du contrat, lequel était le 1er juin 2024. La demande est donc recevable en la forme.

Sur le fond de la demande de réévaluation, le bailleur justifie d’un loyer de référence minoré applicable de 20,40 euros le mètre carré par la production de l’arrêté préfectoral de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement du 30 mai 2023 publié le 31 mai 2023 fixant pour une année les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables sur le territoire de la Ville de [Localité 5].

Madame [H] [I] conteste la réévaluation du loyer en se fondant sur un diagnostic dont elle a elle-même demandé la réalisation le 02 décembre 2024 par la société S.D.I. EXPERTISE, qui classe les lieux loués en catégorie G. La société d’investissements immobiliers produit, quant à elle, un diagnostic de performance énergétique des lieux loués réalisé par la société DIAG IMMO VAL en date du 21 décembre 2023, qui classe les lieux loués en catégorie E.

Or l’article 140 VI de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, précité, prévoit que « le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer ».

Il en résulte que la contestation de Madame [H] [I] reposant sur la performance énergétique des lieux loués est donc mal fondée et qu’elle sera aussi rejetée

Il convient, en conséquence, de faire droit à la demande de réévaluation du loyer pour le porter au montant du loyer de référence minoré de 20,40 euros par mètre carré. Cette hausse s’appliquera par sixième dans les termes du dispositif.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société d’investissements immobiliers sollicite la condamnation de Madame [H] [I] à payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour avoir produit un diagnostic frauduleux dans lequel elle se revendique propriétaire et dans lequel le « diagnostiqueur » évalue la chaufferie aux années 50 sans l’avoir vue, alors que c’est une chaudière à condensats récente et performante,

Au soutien de sa demande, la société d’investissements immobiliers affirme que le diagnostic réalisé par le 02 décembre 2024 par la société S.D.I. EXPERTISE à la demande de la défenderesse, est frauduleux et qu’il comporte de nombreuses inexactitudes.

Ce faisant, la société d’investissements immobiliers procède cependant par affirmation et n’apporte pas la preuve du caractère frauduleux du diagnostic réalisé par la société S.D.I. EXPERTISE.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les mesures accessoires

Madame [H] [I], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande du bailleur présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le renouvellement du bail portant sur l’immeuble sis [Adresse 3] (2ème escalier sur rue, 4ème étage couloir, 1ère porte à droite) entre la société d’investissements immobiliers et Madame [H] [I] à compter du 23 juin 2022 d’une durée de six ans ;

CONSTATE que le loyer actuellement payé par Madame [H] [I] dans le cadre du bail d’habitation est inférieur au loyer de référence minoré applicable pour cette adresse à [Localité 5] ;

FIXE en conséquence le montant du loyer mensuel en principal à la somme de 20,40 euros par m² par mois ;

FIXE en conséquence le montant du loyer mensuel en principal à la somme de 648,72 euros, hors charges, avec augmentation par sixième au 1er juin de chaque année à compter du 1er juin 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [I] aux dépens ;

DEBOUTE la société d’investissements immobiliers de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux

de la protection