TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/56968

N° Portalis 352J-W-B7I-C575A

N° : 8

Assignation du :

09 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. PATCHOULI

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS – #C1117

DEFENDERESSE

S.A.S. BREAD MI

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Mehdi LOUFFOK, avocat au barreau de PARIS – #P0283

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte sous seing privé en date 9 juin 2023, la société Patchouli, venue aux droits de la société Fonciere Lefevre, a donné à bail à la société Bread Mi, des locaux situés [Adresse 2].

Le bail été conclu pour une période de neuf années pour un loyer annuel de 36 000 € hors taxe et hors charge.

A compter du mois de mars 2024, des travaux de façade de l’immeuble ont débuté nécessitant l’installation d’un échafaudage.

Le 9 juillet 2024, la société Patchouli a fait délivrer à la société Bread Mi un commandement de payer la somme de 10 697,12 € correspondant aux loyers et charges dues à cette date.

Par exploit en date du 18 juin 2024, la société Patchouli a attrait la société Bread Mi devant le Président du tribunal judiciaire de Paris, en référé, afin de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail au profit de la Société PATCHOULI,ORDONNER l’expulsion de la Société BREAD MI du local sis [Adresse 3] ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;ORDONNER la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date de la décision à intervenir au titre du non-paiement des loyers et du défaut d’exploitation des locaux loués ;ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution ;ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;CONDAMNER la société BREAD MI à verser à titre provisionnel à la Société PATCHOULI la somme de 10 697,12 E à titre des arriérés de loyers et charges, augmentée des intérêts de droit à compter de la date de délivrance de l’assignationCONDAMNER la Société BREAD MI à verser à titre provisionnel à la Société PATCHOULI la somme de 11 340€ correspondant aux indemnités d’occupation du 4e trimestre 2024, augmentée des intérêts de droit à compter de la date de délivrance de l’assignation, majoré de 50%

A l’audience du 8 janvier 2025, l’affaire a été retenu pour être plaidée.

A cette audience, la société Patchouli a maintenu le principe de ses demandes et a actualisé son montant. Elle a été autorisée par le Président a communiqué dans le cadre d’une note en délibéré, un décompte actualisé à la date de l’audience.

La société Bread Mi, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement dans lesquelles elle sollicite de :

Débouter la société Patchouli de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire,

Condamner la société Patchouli à payer à la société Bread Mi la somme de 2795 € au titre de la restitution des appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges,

A titre infiniment subsidiaire,

Octroyer des délais de grâce pour une durée de deux années avec suspension des effets de la clause résolutoire, En tout état de cause,

Condamner la société Patchouli à payer à la société Bread Mi la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans le cadre de la note en délibéré autorisée par le Président, la société Patchouli a actualisé le montant de sa demande à la somme de 22 600,90 € arrêtée au 15 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer délivré le 9 juillet 2024

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. Pour autant, le décompte joint au commandement de payer doit être suffisamment précis pour permettre au preneur de déterminer l’étendue de l’impayé.

Enfin, un commandement de payer ne saurait être efficace s’il venait à être délivrée de mauvaise foi.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 9 juillet 2024 par la société Patchouli à la société Bread Mi pour obtenir le paiement de la somme de 10 697,12 € correspondant aux loyers dus arrêtés au 2e trimestre 2024 inclus.

Sur le moyen tiré du caractère imprécis du commandement

A ce commandement de payer est joint un extrait de livre comptable retraçant les avis d’échéance ainsi que les sommes versées sur l’année 2024. Par ailleurs, sont également joints au commandement, les avis d’échéances des 2e et 3e trimestre, qui fondent l’impayé allégué par la société Patchouli.

Ces avis d’échéance détaillent la somme appelée au titre du loyer principal ainsi que la provision sur charge.

Ces éléments sont suffisamment précis pour permettre au preneur de comprendre la dette réclamée par le bailleur contrairement à ce que soutient la société Bread Mi.

Sur le manquement allégué du bailleur à son obligation de délivrance

Selon l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; »

Le contrat de bail du présent litige comprend une clause de souffrance usuelle imposant au preneur de supporter sans indemnité ni recours les gênes et conséquences de toute nature qui résulteraient de l’exécution de tous travaux d’entretien, de réparation, dans les locaux loués ou dans l’immeuble.

Il est de jurisprudence constante qu’une clause de souffrance ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Il revient au preneur, qui soutient le manquement à l’obligation de délivrance, d’établir en quoi celui-ci constituerait une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer.

En l’espèce, la société Bread Mi dans ses écritures et dans ses explications orales soutient que les travaux de ravalement de façade qui ont été entrepris à compter du mois de mars 2024 sur l’immeuble dans lequel se situe le local commercial, ont généré de très nombreuses nuisances.

Or si la réalité des travaux de ravalement est acquise, il n’est fourni aucune pièce par le preneur de nature à établir la nature ou l’étendue des désordres alléguées.

Ce moyen sera dès lors écarté.

Sur le manquement à l’obligation d’information relative aux travaux

La société Bread Mi reproche à la société Patchouli de ne pas l’avoir informé du projet de travaux de ravalement qui a débuté en mars 2024.

Or comme la société Bread Mi l’indique elle-même, est joint au contrat de bail le procès-verbal d‘assemblée générale dans lequel le projet de ravalement est évoqué par l’assemblée des copropriétaires.

Ainsi la société Bread Mi était bien informé de ce projet. Au surplus, il n’explicite aucunement dans ses écritures en quoi ce point constituerait une contestation sérieuse à l’efficacité du commandement de payer.

Ce moyen sera dès lors écarté.

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement

Selon l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être (…) exécutés de bonne foi ».

Afin d’établir la mauvaise foi du preneur dans la délivrance du commandement, le preneur se fonde sur le manquement du bailleur à son obligation d’information et sur l’absence de prise en considération des nuisances liées aux travaux.

Or ces deux éléments ont déjà été évoqués ci-avant et il a été considéré qu’ils n’étaient pas suffisamment caractérisés.

En conséquence, et en toute logique, ces mêmes moyens, ne sauraient suffire pour établir la mauvaise foi du preneur.

Sur le moyen tiré de l’absence de régularisation des appels de charges provisionnels

Il doit être relevé que dans la dette sollicitée, le montant de provision sur charges que la société Bread Mi conteste au titre de ce moyen représente une somme de 900 € sur une dette totale sollicitée de 10697,12 €.

Ainsi une telle contestation relative uniquement à la provision sur charge ne saurait constituer une contestation sérieuse affectant l’efficacité du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater que le commandement de payer délivré le 9 juillet 2024 ne fait face à aucune contestation sérieuse.

La société Bread Mi ne conteste pas ne pas avoir procédé aux paiements des sommes visées dans ledit commandement dans le mois suivant sa délivrance, dès lors la clause résolutoire sera acquise au 10 août 2024.

L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamnée à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande de majoration de l’indemnité d’occupation constitue une clause pénale susceptible d’appréciation par le juge du fond. Il n’y aura donc lieu à référé s’agissant de cette prétention.

Sur la demande reconventionnelle en restitution des appels de charge provisionnels

Selon l’article 7 du contrat de bail, il est prévu qu’un état récapitulatif annuel des charges sera communiqué au preneur dans le délai prévu par l’article R145-36 du code de commerce.

Selon l’article R145-36 du code de commerce, « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.”

En l’espèce, les provisions sur charges dont le paiement à titre provisionnel est sollicité concerne l’année 2024 et le premier trimestre 2025.

Ainsi le bailleur doit délivrer pour l’année 2024, un récapitulatif au plus tard le 30 septembre 2025.

En conséquence, il ne saurait être opposée au bailleur dans le cadre de la présente instance, une absence de régularisation des charges conformément aux délais prévus dans le contrat de bail.

La demande de restitution des appels de charges sera donc rejetée.

Sur la demande de provision formulée par la société Patchouli

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte communiqué dans le cadre de la note en délibéré par la société Patchouli, que la société Bread Mi est redevable d’une somme de 22 600,90 € arrêtée au premier trimestre 2025 inclus.

En l’absence de moyen de nature à contester la réalité de ces sommes sollicitées, il y a lieu de condamner la société Bread Mi à payer 22 600,90 € à titre provisionnelle.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de clause résolutoire

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte et de l’historique des paiements de la société Bread Mi que ce dernier a procédé à des paiements réguliers, bien que partiels. Par ailleurs, sans que cela ne constitue une contestation sérieuse affectant l’efficacité du commandement, la présence de travaux de ravalement de façade ont nécessairement impacté son activité ce qui ressort des pièces comptables produites. Or ces travaux étant terminés, il est légitime de penser que la société Bread Mi sera en capacité d’assumer ces dépenses courantes à l’avenir.

Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie pour une durée de 12 mois et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.

A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes

La société Bread Mi, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la présente décision, il y a lieu de condamner la société Bread Mi à payer à la société Patchouli la somme de 1000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 août 2024,

CONDAMNONS par provision la société Bread Mi à payer à la société Patchouli la somme de 22 600,90 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er trimestre 2025 ;

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société Bread Mi verse à la société Patchouli la somme de 22 600,90 € selon les modalités suivantes sur 12 mois :

11 mensualités de 1883 € à verser mensuellement avant le 10 du mois, la première mensualité étant due le mois suivant la notification de la présente décision, Une dernière mensualité soldant l’intégralité de la dette,

Disons qu’à défaut de respect des délais accordés ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Bread Mi des lieux loués situé [Adresse 3] et de tous occupants de son chef,

— la société Bread Mi devra payer à la société Patchouli, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société Bread Mi aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 9 juillet 2024 ;

CONDAMNONS la société Bread Mi à payer à la société Patchouli la somme de mille euros (1000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 05 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Pierre GAREAU