TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/53371

N° Portalis 352J-W-B7J-C7Z76

N° : 4

Assignation du :

14 Mai 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [F], [S], [J], [N], [Y] [P] épouse [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS – #C0987

DEFENDERESSES

S.A.R.L. EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL dite ECF VERNEUIL

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Hélène BUREAU-MERLET, avocat au barreau de PARIS – #E2038

URSSAF D’ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non constituée

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Romain HOTTEVART, avocat au barreau de PARIS – E1121

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 10 février 2016, Madame [R] [P] et Madame [F] [P] épouse [V] ont donné à bail commercial à la société EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL (ci-après la société ECF VERNEUIL) des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2016, moyennant un loyer en principal de 85 000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par ordonnance du 12 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— dit que le commandement de payer du 17 avril 2023 a été délivré régulièrement par Madame [R] [P] et Madame [F] [P] épouse [V] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

— accordé rétroactivement à la société ECF VERNEUIL un délai, soit jusqu’au 11 février 2024 pour s’acquitter de sa dette ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date ;

— constaté que la société ECF VERNEUIL s’est intégralement acquittée du paiement de la dette susvisée dans le délai accordé ;

— dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Madame [R] [P] étant décédée le 1er février 2024, Madame [F] [P] épouse [V] est devenue l’unique propriétaire du bien immobilier donné à bail.

Par arrêt en date du 07 février 2025, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du 12 février 2024.

Par acte du 27 juin 2024, Madame [F] [P] épouse [V] a fait signifier à la société ECF VERNEUIL un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2024.

Par acte du 06 décembre 2024, la société ECF VERNEUIL a fait assigner Madame [F] [P] épouse [V] devant le tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre 3ème section) aux fins essentielles de voir condamner Madame [F] [P] épouse [V] à lui verser une indemnité d’éviction de 900 000 euros.

Par acte du 07 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la société ECF VERNEUIL un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 36 340,81 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2025.

Par acte délivré le 14 mai 2025, Madame [F] [P] épouse [V] a fait assigner la société ECF VERNEUIL devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société ECF VERNEUIL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société ECF VERNEUIL à lui payer la soMadame provisionnelle de 80 448,60 € au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner par provision la société ECF VERNEUIL à lui payer la somme de 8.044,86 € au titre des pénalités de retard ;

— juger qu’elle conservera le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts.

— condamner par provision la société ECF VERNEUIL à lui verser la somme de 54.402 € au titre des travaux de réparation à réaliser dans les locaux ;

— condamner la société ECF VERNEUIL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ;

— condamner la société ECF VERNEUIL au paiement d’une somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par acte du 06 juin 2025, Madame [F] [P] épouse [V] a vendu le local commercial à Monsieur [B] [Z].

A l’audience du 07 août 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 1er octobre 2025, Madame [F] [P] épouse [V] demande au juge des référés de :

Sur la nullité et l’irrecevabilité :

— Débouter la société Expertises Comptables et Financières Verneuil de sa demande en nullité de l’assignation et de sa demande en irrecevabilité des demandes de Madame [F] [V] ;

— Juger l’assignation régulière et les demandes recevables de Madame [F] [V].

Sur la clause résolutoire et l’expulsion de la société Expertises Comptables et Financières Verneuil :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 8 mars 2025 pour le bail signé le 10 février 2016 entre les consorts [V] et la société Expertises Comptables et Financières Verneuil portant sur les locaux situés [Adresse 4] ;

– Condamner la société Expertises Comptables et Financières Verneuil à payer à Madame [F] [V], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale à 18.168,01 € par mois, charges et taxes en sus, à compter du 8 mars 2025 jusqu’à la restitution ou la récupération effective des locaux ;

– Ordonner l’expulsion de la société Expertises Comptables et Financières Verneuil ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

– Autoriser Madame [F] [V] à faire transporter dans telle resserre de son choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux loués, aux frais et risques exclusifs de la société Expertises Comptables et Financières Verneuil.

Sur l’arriéré :

− Condamner par provision la société Expertises Comptables et Financières Verneuil à payer à Madame [F] [V] la somme de 80.448,60 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2025 ;

− Condamner par provision la société Expertises Comptables et Financières Verneuil à payer à Madame [F] [V] la somme de 8.044,86 € au titre des pénalités de retard ;

− Juger que Madame [F] [V] conservera le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts.

Sur les travaux de remise en état :

− Condamner par provision la société Expertises Comptables et Financières Verneuil à verser à Madame [F] [V] la somme de 54.402 € au titre des travaux de réparation à réaliser dans les locaux.

En tout état de cause :

− Débouter la société Expertises Comptables et Financières Verneuil de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

− Condamner la société Expertises Comptables et Financières Verneuil à payer à Madame [F] [V] somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

− Condamner la société Expertises Comptables et Financières Verneuil aux entiers dépens en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 7 février 2025, les frais de signification de l’assignation en référé, ainsi que les frais de signification de l’ordonnance à venir ;

− Rappeler que l’exécution provisoire est de plein droit.

Madame [F] [P] épouse [V] affirme que son action est recevable dès lors qu’au jour de l’assignation, elle était pleinement propriétaire et que désormais, Monsieur [B] [Z] se joint à ses demandes. Elle soutient que la procédure devant le tribunal judiciaire de Paris n’a rien à voir avec celle d’aujourd’hui, concernant un congé sans renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction et que le juge des référés est compétent. Elle rappelle que même en cas de délivrance d’un congé sans renouvellement, le locataire doit payer ses loyers.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 1er octobre 2025, la société ECF VERNEUIL demande au juge des référés de :

A TITRE PRINCIPAL,

— PRONONCER la nullité de l’assignation et, en conséquence, l’irrecevabilité de l’intervention volontaire.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DECLARER Madame [F] [V] et Monsieur [B] [Z] irrecevables en leurs demandes.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

— CONSTATER l’existence d’une contestation sérieuse liée à la qualification du bail coMadamercial ;

— DEBOUTER Madame [F] [V] et Monsieur [B] [Z] de l’ensemble de leurs demandes.

Elle a renoncé à sa demande de nullité de l’assignation, Madame [F] [P] épouse [V] ayant communiqué son adresse. Elle soulève l’irrecevabilité des demandes de Madame [F] [P] épouse [V] et de Monsieur [B] [Z] pour défaut de qualité et intérêt à agir (les deux demandant la même chose) et soutient que le juge des référés n’est pas compétent, le tribunal judiciaire de Paris étant saisi au fond.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 1er octobre 2025, Monsieur [B] [Z] demande au juge des référés de :

— JUGER Monsieur [B] [Z] recevable à intervenir volontairement à la présente instance ;

— DEBOUTER la société EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL de l’intégralité de ses demandes en nullité, fin de non-recevoir et au fond.

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les consorts [P] et la société EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL le 10 février 2016 portant sur les locaux sis [Adresse 4], avec effet à la date du 8 mars 2025 ;

— CONDAMNER la société EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL à payer à Monsieur [B] [Z], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 18.976 euros par mois, charges et taxes en sus, à compter du 6 juin 2025 et jusqu’à la récupération effective des locaux ;

— ORDONNER l’expulsion de la société EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— AUTORISER Monsieur [B] [Z] à faire transporter dans telle resserre de son choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux loués, aux frais et risques exclusifs de la société EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL.

Concernant les travaux de remise en état :

— CONDAMNER par provision la société EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 54.402 euros au titre des travaux de réparation à réaliser dans les locaux ;

— JUGER que Monsieur [B] [Z] conservera le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société EXPERTISES COMPTABLES ET FINANCIERES VERNEUIL à payer à M. [B] [Z] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de plein droit.

Il rappelle qu’il est désormais le propriétaire et qu’il a donc qualité et intérêt à demander le paiement de l’arriéré locatif, l’expulsion de sa locataire et la remise en état des locaux.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] est depuis le 06 juin 2025, propriétaire du local commercial. Son intervention est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :

« 3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires… »

Il est constant que la compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et que celle du juge des référés s’apprécie au jour du placement de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile. En vertu des articles 760 à 762 du même code, c’est lors de l’audience d’orientation des affaires que le juge de la mise en état est désigné.

En l’espèce, la procédure au fond devant la 18ème chambre a été initié par la société ECF VERNEUIL qui considère que Madame [F] [P] épouse [V] ne peut démontrer aucun motif grave et légitime qui justifierait son refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’éviction au sens de l’article L145-17 du code de commerce. Madame [F] [P] épouse [V] fonde sa demande de non paiement de cette indemnité d’éviction au regard du non paiement des loyers par la société ECF VERNEUIL.

En outre, dans ses conclusions adressées au juge du fond, Madame [F] [P] épouse [V] s’oppose au paiement de l’indemnité car sa locataire ne peut prétendre au statut des baux commerciaux.

Devant le juge des référés, Madame [F] [P] épouse [V] s’appuie sur le statut des baux commerciaux et le contrat de bail signé pour demander l’application de la clause résolutoire, voir expulser la société ECF VERNEUIL et demander à cette dernière le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’éviction.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les deux affaires opposent les mêmes parties, que les demandes en référé entrent bien dans le cadre du litige soumis au juge du fond et que l’objet du référé se confond partiellement avec celui de l’instance au fond.

La première audience de l’affaire enrôlée devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris s’est tenue le 11 février 2025 alors que l’assignation en référé a été placée le 16 mai 2025, soit postérieurement à la désignation du juge de la mise en état.

Dès lors, le juge des référés doit se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes des parties.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [P] épouse [V], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Enfin, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il est équitable de dire que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes sur ce fondement seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’intervention volontaire de Monsieur [B] [Z] ;

NOUS DÉCLARONS INCOMPÉTENT ;

REJETONS les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [P] épouse [V] aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 8] le 05 novembre 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Mathilde BALAGUE