TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23]

■

N° RG 24/56708 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WDS

N° : 4-CH

Assignation du :

19 Septembre 2024

[1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [X] [V]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Madame [L] [V]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Monsieur [T] [V]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Madame [S] [V]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Monsieur [J] [V]

[Adresse 26]

[Localité 6] (CHINE)

Monsieur [R] [V]

[Adresse 9]

[Localité 17]

Monsieur [B] [V]

[Adresse 18]

[Localité 19]

Madame [A] [V]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Madame [U] [E] née [V]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentés par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS – #R0197

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FILMS SANS FRONTIERES

[Adresse 10]

[Adresse 8] AU DESSUS ENT

[Localité 13]

non représentée

CREANCIERS INSCRITS

U.R.S.S.A.F. ILE DE FRANCE, venant aux droits de la [Adresse 21]

[Adresse 5]

[Localité 20]

Société MONDO TV

[Adresse 3]/O M^e Ismay [Localité 22]-Avocats

[Localité 15]

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 1983, Mmes [F] et [U] [V], Mme [C], Mme [P] [Y], MM. [K], [T] et [I] [V], aux droits desquels viennent désormais, MM. [X], [T], [J], [R] et [B] [V] et Mmes [L], [S], [A] et [U] [V] (ci-après les consorts [V]), ont donné à bail commercial à la société Films sans Frontières des locaux situés [Adresse 10] à [Localité 25], pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 15 novembre 1983, moyennant un loyer annuel de 42 000 francs hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé enregistré le 7 septembre 2020 conclu entre Mme [U] [W] et MM. [K] et [T] [W] et la société Films sans Frontière, le bail a été renouvelé pour une période de trois, six ou neuf années à compter du 1er octobre 2006 moyennant un loyer annuel de 34 600 euros hors taxes et hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les consorts [V] ont fait délivrer à la société Films sans Frontières, par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 43 095, 64 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 juillet 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, les consorts [V] ont, par exploit délivré le 19 septembre 2024, fait citer la société Films sans Frontières devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :

«

Constater acquise au profit des Consorts [V] la clause résolutoire visée dans le commandement du 17 juillet 2024. En conséquence :

Ordonner l’expulsion de la SARL FILMS SANS FRONTIERES des lieux qu’elle occupe [Adresse 10] à [Localité 24], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si il y a lieu. Dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. Condamner la SARL FILMS SANS FRONTIERES à verser aux Consorts [V] une somme de 36.095, 64 € à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes. Condamner la SARL FILMS SANS FRONTIERES, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 17 août 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%. Condamner la SARL FILMS SANS FRONTIERES au paiement de la somme de 3.000,00 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la défenderesse aux entiers dépens (Art.696 CPC), y compris le coût du commandement du 17 juillet 2024, soit la somme de 288,81 €. »

L’assignation a été dénoncée, par actes de commissaire de justice en date des 16 et 27 septembre 2024, à l’URSSAF Ile-de-France et à la société Mondo TV, créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’audience qui s’est tenue le 28 novembre 2024, les consorts [V], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Films sans Frontières n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 17 juillet 2024 par les consorts [V] à la société Films sans Frontières pour avoir paiement de la somme de 43 095, 64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 juillet 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués.

En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 14 septembre 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en totalité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 août 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 50% du loyer. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et n’est nullement prévue par le contrat de bail.

La demande de fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur de 50 % du loyer est en conséquence sérieusement contestable et ne peut être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Les consorts [V] sollicitent la condamnation de la société Films sans Frontières à lui régler la somme de 36 095, 64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtées au 11 septembre 2024.

Toutefois, il ressort des décomptes actualisés au 11 septembre 2024 et 1er octobre 2024 qu’ont été réclamées, le 1er janvier 2024, la somme de 293, 92 euros au titre d’un « solde provision-charges » et le 1er juillet 2024, la somme de 663, 09 euros au titre d’un « solde charge 01/2023-12/2023 » pour lesquelles aucun justificatif n’est versé. Ces sommes qui sont sérieusement contestables seront, en conséquence, déduites.

Par conséquent, la société Films sans Frontières sera condamnée à payer la somme non sérieusement contestable de 35 138, 63 euros (36 095, 64 – 293, 92 – 663, 09) à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 11 septembre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus).

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit du 19 septembre 2024, conformément à la demande des consorts [V] en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société Films sans Frontières, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu’à verser aux consorts [W] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 17 août 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Films sans Frontières et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 10] à [Localité 25], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Films sans Frontières à MM. [X], [T], [J], [R] et [B] [V] et Mmes [L], [S], [A] et [U] [V], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, ;

Condamnons, par provision, la société Films sans Frontières à payer à MM. [X], [T], [J], [R] et [B] [V] et Mmes [L], [S], [A] et [U] [V] la somme de 35 138, 63 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 11 septembre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

Condamnons la société Films sans Frontières aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer  ;

Condamnons la société Films sans Frontières à payer à MM. [X], [T], [J], [R] et [B] [V] et Mmes [L], [S], [A] et [U] [V] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de MM. [X], [T], [J], [R] et [B] [V] et Mmes [L], [S], [A] et [U] [V];

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 23] le 16 janvier 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Sophie COUVEZ