TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/07466

N° Portalis 352J-W-B7G-CXGOY

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 02 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O] [W]

[Adresse 5]

[Localité 7]

S.A.S. IGALIO

[Adresse 6]

[Localité 8]

S.A.S. IGALIO F1

[Adresse 1]

[Localité 12]

S.A.S. IGALIO F2

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentés par M^e Emmanuel DI MAURO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, M^e Axelle SEKSIK, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0053

Décision du 02 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 22/07466 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGOY

DÉFENDERESSES

S.C.I. HEP CITY

[Adresse 2]

[Localité 9]

S.A.R.L. [Adresse 13]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Mylène COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0840

S.A.S. ITEC FLUIDES

[Adresse 11]

[Adresse 14]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean DE BAZELAIRE DE LESSEUX de l’AARPI COSTER BAZELAIRE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0244

________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assisté de Madame Sylvie CAVALIE, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience collégiale du 10 avril 2025, présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025, puis prorogé au 02 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS

La société HEP CITY est propriétaire d’un bien immobilier situé, [Adresse 2] à [Localité 15] dans lequel la société [Adresse 13] exploite, sur plusieurs niveaux, un fonds de commerce de restauration, sous l’enseigne CHEZ HE.

[O] [W] est dirigeant des sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2.

Le 23 juillet 2019, [O] [W] a formulé une offre d’achat à la société HEP CITY portant sur les murs et le fonds de commerce du bien immobilier précité sous différentes conditions suspensives. Le prix était de 1.900.000 euros avec une indemnité d’éviction pour la société [Adresse 13] de 800.000 euros.

Les conditions suspensives de l’offre étaient alors les suivantes :

— la confirmation de la possibilité d’exercer une activité de restauration/traiteur/livraison,

— la possibilité d’exercer l’activité de grillades,

— la possibilité d’installer 15 mètres de linéaires de hottes d’extraction par niveau avec les débits de sortie d’air suffisante,

— la possibilité de réunir les lots par une trémie à voir dans le règlement de copropriété,

— l’obtention d’un crédit bancaire sur la base d’un apport de 20 %.

Le 20 septembre 2019, [O] [W] a formé une nouvelle offre sur le même bien, laquelle prévoyait désormais comme conditions suspensives :

— la justification de l’usage commercial du bien par la fourniture de l’ensemble de la documentation afférente à l’usage (chaîne des baux, bottin, fiche de révision foncière, attestation de non compensation, copie des éventuelles autorisations d’urbanisme),

— l’absence d’empiétement, d’utilisation de raccordement non autorisé sur les parties communes,

— l’absence de procédure en cours que ce soit sur le local concerné ou sur la copropriété,

— la possibilité d’exercer une activité de restauration chaude/ traiteur/ livraison/ activités grillades,

— l’obtention d’un prêt bancaire, avec un montant global à financer de 3.016.000 euros, un apport de 603.200, une demande de crédit d’un maximum de 2.412.800 euros, d’une durée maximum de l’emprunt de quinze ans, au taux maximum hors assurance de 1,8%, avec un délai pour l’obtention de l’accord de prêt, 60 jours à compter de la signature d’une promesse unilatérale de vente.

Cette deuxième offre prévoyait en outre une indemnité d’immobilisation fixée à 5% du prix de vente du bien, dont 112.000 euros devaient être versés le jour de la signature de la promesse unilatérale de vente.

Il était prévu aux termes de cette deuxième offre que dans l’hypothèse où les conditions suspensives prévues à la promesse ne seraient pas réalisées à la date convenue, à l’exception uniquement de celle afférente à l’obtention du prêt de l’acquéreur, la promesse de vente serait caduque, et que la partie de l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur lui serait restitué dans le délai de sept jours.

Il était prévu également que dans l’hypothèse où la seule condition suspensive d’obtention de prêt ne serait pas réalisée à la date convenue, le vendeur conserverait à titre d’indemnité forfaitaire et définitive une somme de 12 000 euros.

Le 29 janvier 2020, une promesse unilatérale de vente a été signée entre la société HEP CITY et [O] [W] sur le bien précité, seules y figurant des conditions suspensives de droit commun et une condition suspensive d’obtention de prêt.

Il était notamment annexé à la promesse unilatérale de vente du 29 janvier 2020 un plan « d’extraction cuisine » en date du 12 novembre 2014.

Le 11 mars 2020, [O] [W] a missionné le bureau d’études ITEC FLUIDES pour réaliser une étude technique sur site afin d’étudier un projet de construction d’une cuisine centrale professionnelle sur les trois niveaux avec mise en place d’une haute extraction conforme à la réglementation et à ses besoins.

Selon [O] [W], il résulte du rapport d’ITEC FLUIDES du 14 avril 2020 que le projet était réalisable.

Le 14 mai 2020, un avenant a été signé pour proroger la promesse unilatérale de vente jusqu’au 31 août 2020.

Le 10 août 2020, un autre avenant a été signé pour notamment proroger la promesse unilatérale de vente jusqu’au 31 décembre 2020.

Le 27 novembre 2020, un nouvel avenant a été signé, prévoyant :

« 1) Qu’une indemnité de dédommagement de 6.500 Euros sera due le 1er de chaque mois calculée au proratas temporis et jusqu’à la production d’une offre de prêt et ce à compter du 1er Septembre 2020, cet accord de prorogation étant consenti gratuitement jusqu’au 31 août 2020. Chaque mois commencé étant dû prorata temporis, ladite somme étant payable directement entre les parties. A défaut de versement de cette somme, la promesse de vente sera caduque et le versement de 40.000 Euros devra être effectué au promettant dans les conditions ci-après.

2) Que cette prorogation de délai d’obtention de l’offre de prêt est consentie jusqu’au 30 Novembre 2020.

3) Qu’une indemnité de dédommagement supplémentaire de 40.000 Euros sera due au vendeur, en cas de non réalisation des opérations, à la date du 30 novembre 2020, même sur présentation de deux refus de prêt. Le BENEFICIAIRE donne d’ores et déjà son accord ferme et définitif pour prélever cette somme de 40.000 Euros au profit du PROMETTANT directement sur l’indemnité d’immobilisation versée le 11 février 2020, sans autre autorisation préalable. »

Par courriel du 30 novembre 2020, [Y] [M], architecte ayant réalisé des études techniques concernant l’extraction du restaurant [Adresse 13] exploité dans le bien objet de la promesse, a transmis à [O] [W] un plan de la colonne d’extraction établi le 19 juillet 2016.

[O] [W] estimant ne pouvoir réaliser son projet, celui-ci a sollicité de la société HEP CITY la libération des sommes séquestrées auprès de son notaire. La société HEP CITY a accepté de libérer la somme de 72.861,60 euros, mais a conservé la somme de 39.263 euros estimant qu’elle lui restait due en application des stipulations de l’avenant du 27 novembre 2020.

Par exploits d’huissier en date des 20 et 22 juin 2022, [O] [W] et les sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 ont fait assigner la société HEP CITY, la société [Adresse 13] ainsi que la société ITEC FLUIDES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir la nullité de la promesse unilatérale de vente et de ses avenants, ainsi que la restitution de la somme restant séquestrée outre des dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 février 2024, [O] [W] et les sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 demandent au tribunal de :

« Annuler la promesse signée par acte authentique le 29 janvier 2020 entre Monsieur [O] [W] et la SCI HEP CITY ainsi que tous les avenants successifs.

Condamner la société civile immobilière HEP CITY à restituer à Monsieur [O] [W] la somme de 39 263,40 euros avec intérêts à courir à compter de la signature de la promesse.

Condamner la société civile immobilière HEP CITY à payer à Monsieur [O] [W] la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral.

Condamner la société [Adresse 13] à :

La société IGALIO la somme de 10 833,33 euros ;

La société IGALIO F1 la somme de 10 833,33 euros ;

LA société IGALIO F2 la somme de 4 333,33 euros ;

Condamner la société ITEC FLUIDES à payer à :

La société IGALIO la somme de 3 982,60 euros

La société IGALIO F1 la somme de 2 400 euros

La société IGALIO F2 la somme de 1 080 euros

Et à Monsieur [O] [W] la somme de 10 000 euros au titre de la perte de chance.

Condamner solidairement les défendeurs à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 10 000 € à Monsieur [O] [W] ;

la somme de 1 000 € à la société IGALIO, la somme de 1 000 € à la société IGALIO F1 ainsi que 1 000 € à société IGALIO F2

Condamner solidairement les défendeurs à l’ensemble des entiers dépens. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 avril 2024, la société HEP CITY et la société [Adresse 13] demandent au tribunal de :

« Dire et juge que la promesse de vente notariée en date du 29 janvier 2020 n’est affectée d’aucun vice de consentement,

Débouter en conséquence Monsieur [W] de toutes de ses demandes dirigées contre les sociétés HEP CITY Et [Adresse 13],

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de dire la SARL DH VILLAGE tenue à restitution d’une somme quelconque aux sociétés IGALLIO , IGALLIO F1 et IGALLIO F2

Subsidiairement sur ce point, et si le Tribunal faisait droit aux demandes des sociétés IGALLIO IGALLIO F1 et IGALLIO F2

Condamner Monsieur [W] à verser à la société HEP CITY les sommes correspondantes

Condamner Monsieur [W] à verser à la SCI HEP CITY la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1241 du Code civil,

Condamner Monsieur [W] à verser à la SCI HEP CITY et à la SARL [Adresse 13] la somme de 7 000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, la société ITEC FLUIDES demande au tribunal de:

« Vu les articles 378 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil,

DEBOUTER M. [W] et les sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 de l’ensemble de leurs demandes formulées contre la société ITEC FLUIDES ;

CONDAMNER M. [W] et les sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [W] et les sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 aux entiers dépens »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2024.

A l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025. Le délibéré a ensuite été prorogé au 2 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de la promesse de vente et de ses avenants

[O] [W] et les sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 sollicitent au visa des articles 1112-1 du code civil, 1128, 1130 et 1137 du code civil la nullité de la promesse unilatérale de vente du 29 janvier 2020 et de ses avenants.

Ils font valoir que la société HEP CITY n’a pas fourni la dernière version des plans établis par l’architecte Jean-[M] le 19 juillet 2016, qu’elle avait elle-même mandaté pour un projet de travaux sur leur système d’extraction et qui fait apparaître l’empiétement et le rétrécissement de la colonne d’air au niveau du cinquième étage. Ils précisent que le promettant a uniquement transmis le plan en date du 12 novembre 2014 et qu’ils n’ont obtenu ces plans que grâce à un courriel de l’architecte du 30 novembre 2020. Ils soulignent que la société HEP CITY avait pourtant mandaté la société AIR SYSTEM en 2016 aux fins d’étudier la modification du système d’extraction de la cuisine professionnelle. Ils considèrent que l’importance de cette gaine d’extraction pour s’assurer un débit d’air suffisant pour le projet n’était pas ignorée du promettant, étant clairement indiquée dès l’offre du 23 juillet 2019, et qu'[O] [W] avait précisé le 26 novembre 2019 au mandataire du vendeur l’agence GIFOM son intention de faire passer un bureau technique pour confirmer la possibilité de procéder à l’installation des installations suffisantes, de sorte qu’il s’agissait d’une condition essentielle pour l’acquéreur.

Ils précisent en outre avoir érigé en condition suspensive de l’offre du 20 septembre 2019 l’absence d’empiétement sur les parties communes, et que le conduit, partie commune, est obstrué par un local des étages supérieurs.

En réponse aux moyens en défense, ils soutiennent que le 15 décembre 2019, un des deux courriels adressés ce jour par l’agence GIFOM, mandataire du vendeur, comportait bien le plan d’extraction de la cuisine du 12 novembre 2014.

Les demandeurs sollicitent, compte tenu de la nullité des contrats, la condamnation de la société HEP CITY à restituer à [O] [W] la somme de 39 263,40 euros avec intérêts à courir à compter de la signature de la promesse unilatérale de vente.

La société HEP CITY s’oppose à la demande de nullité de la vente pour dol, et fait valoir qu’il appartient à [O] [W] de démontrer qu’il voulait acquérir les locaux dans le but d’y installer l’ensemble des cuisines de ses sociétés d’exploitation et qu’elle en était informée, et qu’il prouve qu’elle lui a adressé les plans de la colonne d’extraction de 2014 et non ceux de 2016 dans l’intention de le tromper.

Elle expose que ni l’offre d’achat du 23 juillet 2019 ni celle du 20 septembre 2019, pas plus que la promesse unilatérale de vente du 20 janvier 2020, ne font mention de cette activité. Elle rappelle que les deux seules conditions suspensives d’abord envisagées dans l’offre du 23 juillet 2019 concernent la possibilité d’exercer une activité de restauration, traiteur, livreur et l’activité de grillade, que l’offre du 20 septembre 2019 mentionnait aussi la possibilité d’exercer une activité de restauration chaude, traiteur, livraison, activités grillades, et que la promesse unilatérale de vente ne contient aucune condition suspensive relative à l’activité envisagée. Elle en conclut qu’elle ignorait qu'[O] [W] avait pour projet d’installer l’ensemble des cuisines de ses sociétés d’exploitation.

Elle affirme que le courriel de son agent immobilier, la société GIFOM, du 25 juillet 2019 ne contenait que des plans et relevés des surfaces des différents niveaux, et que le plan de la colonne d’extraction du 12 novembre 2014 n’a été communiqué que le 29 janvier 2020 pour attester que les travaux réalisés par la société locataire sur la colonne d’extraction avaient été autorisés par la copropriété. Elle indique que le bureau d’études missionné avait alerté [O] [W] sur le fait qu’il n’était pas possible de se prononcer, en l’état, sur la faisabilité de son projet. Elle estime que l’absence de condition suspensive tenant à la possibilité d’exercer l’activité envisagée corrobore que la largeur de la gaine d’extraction n’était pas un élément déterminant de son consentement.

Elle indique que même après avoir eu connaissance du plan du 19 juillet 2016, [O] [W] a poursuivi son projet d’acquisition des locaux, et qu’après l’envoi de ce document, les parties ont continué de négocier via l’agence GIFOM.

Sur ce,

L’article 1128 du code civil énonce que :

« Sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain ».

Aux termes de l’article 1130 du code civil, « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Selon l’article 1137 du code civil,

« le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

Selon l’article 1178 du code civil :

« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. (…) ».

En l’espèce, il appartient à [O] [W], bénéficiaire demandeur à la nullité de la promesse unilatérale de vente du 29 janvier 2020 et des avenants des 14 mai, 10 août et 27 novembre 2020 de démontrer que l’absence de rétrécissement de la colonne d’extraction au cinquième étage de l’immeuble et d’empiétement sur les parties communes étaient déterminantes de son consentement, mais également que la société HEP CITY, promettante, a dissimulé le plan du 19 juillet 2016 pour tromper son consentement.

S’agissant du caractère déterminant de l’absence d’un rétrécissement de la colonne d’extraction au cinquième étage de l’immeuble, il est d’abord rappelé que la première offre formulée par [O] [W] comportait les conditions suspensives suivantes :

— la confirmation de la possibilité d’exercer une activité de restauration/traiteur/livraison,

— la possibilité d’exercer l’activité de grillades,

— la possibilité d’installer 15 mètres de linéaires de hottes d’extraction par niveau avec les débits de sortie d’air suffisante,

— la possibilité de réunir les lots par une trémie à voir dans le règlement de copropriété,

— l’obtention d’un crédit bancaire sur la base d’un apport de 20 %.

Il est ensuite rappelé que sa seconde offre comportait les condition suspensives suivantes :

— la justification de l’usage commercial du bien par la fourniture de l’ensemble de la documentation afférente à l’usage (chaîne des baux, bottin, fiche de révision foncière, attestation de non compensation, copie des éventuelles autorisations d’urbanisme),

— l’absence d’empiétement, d’utilisation de raccordement non autorisé sur les parties communes,

— l’absence de procédure en cours que ce soit sur le local concerné ou sur la copropriété,

— la possibilité d’exercer une activité de restauration chaude/ traiteur/ livraison/ activités grillades,

— l’obtention d’un prêt bancaire, avec un montant global à financer de 3.016.000 euros, un apport de 603.200 euros, une demande de crédit d’un maximum de 2.412.800 euros, d’une durée maximum de l’emprunt de quinze ans, au taux maximum hors assurance de 1,8%, avec un délai pour l’obtention de l’accord de prêt, 60 jours à compter de la signature d’une promesse unilatérale de vente.

Il est exact que le plan en date du 12 novembre 2014 annexé à la promesse unilatérale de vente du 29 janvier 2020 ne montre pas l’existence d’un rétrécissement, lequel était pourtant visible sur le plan plus récent du 19 juillet 2016. Toutefois, [O] [W] se limite à soutenir que, compte tenu de ce rétrécissement qui lui avait été dissimulé, son projet n’était pas réalisable, sans apporter aucun élément de nature à établir cette impossibilité, puisque seule est produite l’étude de la société ITEC FLUIDES qui avait conclu à la faisabilité du projet sur la base du plan du 12 novembre 2014. Il s’ensuit qu'[O] [W] échoue à démontrer que la dissimulation alléguée du plan du 19 juillet 2016 a été déterminante de son consentement.

S’agissant ensuite du caractère déterminant de l’absence d’empiétement sur les parties communes, [O] [W] se limite à soutenir l’existence d’un empiétement sans la démontrer, puisque le plan produit du 19 juillet 2016 ne peut établir de différence entre la configuration matérielle du bâtiment et l’état descriptif de division, et donc une éventuelle annexion de parties communes.

Par conséquent, à défaut pour [O] [W] de démontrer que la dissimulation alléguée du plan du 19 juillet 2016 a été déterminante de son consentement, sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 29 janvier 2020 et des avenants des 14 mai, 10 août et 27 novembre 2020 sera rejetée, ainsi que sa demande subséquente à la nullité de restitution d’une somme de 39 263,40 euros versée en exécution de ces contrats.

Sur la répétition de l’indu et les indemnités contractuelles

Les demandeurs sollicitent de la société [Adresse 13] la restitution au profit des sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 de différentes sommes au titre de la répétition de l’indu.

La société IGALIO expose avoir versé à la société [Adresse 13] au titre de l’indemnité contractuellement prévue un total de

10.833,33 euros, la société IGALIO F1 une somme identique de 10.833,33 euros et la société IGALIO F2 une somme de

4.333,33 euros.

Ils exposent que la société [Adresse 13], pourtant non partie à la promesse unilatérale de vente et ses avenants, a perçu ces sommes car son RIB avait été communiqué en lieu et place de la société HEP CITY.

La société [Adresse 13] et la société HEP CITY estiment que les demandes de restitution dirigées contre la première doivent être rejetées, faute pour celle-ci partie à la promesse unilatérale de vente ni à ses avenants.

Enfin, il est sollicité par la société [Adresse 13] et la société HEP CITY que dans le cas où le tribunal ordonnerait ces restitutions aux sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2, il condamne [O] [W] à verser la société HEP CITY les sommes correspondantes.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1302 du code civil « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. (…) »

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société [Adresse 13] a reçu différentes sommes des sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 au titre de l’indemnité contractuelle mensuelle prévue à la promesse unilatérale de vente et à ses avenants, ceci alors que rien ne lui était dû. Le fait que celle-ci n’était pas partie à ces contrats est indifférent, s’agissant de sommes dont la restitution est sollicitée, justement, au titre de la répétition de l’indu.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société [Adresse 13] à payer au titre de la répétition de l’indu :

— à la société IGALO, la somme de 10.833,33 euros,

— à la société IGALO F1, la somme de 10.833,33 euros,

— à la société IGALO F2, la somme de 4.333,33 euros.

Par ailleurs, le montant de la somme due par [O] [W] en exécution de la promesse unilatérale de vente et des avenants au titre de l’indemnité contractuelle mensuelle n’est pas contesté, ayant d’ailleurs donné déjà lieu à des paiements par différents solvens

(les sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2) à un accipiens (la société [Adresse 13]) tous non parties à la promesse unilatérale de vente ni à ses avenants.

Compte tenu de la force obligatoire de ces contrats, il y a lieu de condamner [O] [W] à payer à la société HEP CITY la somme totale de 25.999,99 euros au titre de l’indemnité contractuelle mensuelle.

Sur la demande de [O] [W] et les sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il est constant que la victime d’un dol peut également solliciter des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile extra-contractuelle.

Sur la responsabilité de la société ITEC FLUIDES

[O] [W] et les sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 rappellent que la mission de la société ITEC FLUIDES comportait le relevé des installations existantes, et estime évident que si elle avait réellement effectué ce relevé, elle se serait aperçue de l’obstruction de la colonne d’extraction tel que l’avait constaté l’architecte dès 2016.

Ils soutiennent qu'[O] [W] n’était pas engagés dès la promesse du 29 janvier 2020 avant l’intervention de la société ITEC FLUIDES, puisqu’existait à ce stade des conditions suspensives pouvant être activées, et que c’est plus tard qu'[O] [W] a pris des engagements fermes vis-à-vis des vendeurs sur la base de de la validation erronée de la société ITEC FLUIDES. Le fait que la société ITEC FLUIDES prétende n’avoir pu accéder aux gaines techniques en raison du confinement est selon eux indifférent, puisqu’il s’agissait de la mission qui lui était confiée, et qu’elle a indiqué avoir pu visiter l’ensemble des éléments dans son rapport dont les gaines techniques d’extraction.

Ils rappellent qu'[O] [W] n’a pas tardé à transmettre à la société ITEC FLUIDES des plans qu’il n’a eu que six mois après le dépôt du rapport.

Sur le préjudice, ils exposent avoir, compte tenu de la validation de la société ITEC FLUIDES, engagé différents frais pour poursuivre le projet.

Ils détaillent que :

* la société IGALIO a payé :

— la somme de 2 000 euros à la société Conceptions Nouvelles le 17 juin 2020,

— la somme de 1 382,60 euros à Me [U] le 3 novembre 2020, – la somme de 600 euros à Madame [H] [G] architecte, le 21 novembre 2021 ;

* la société IGALIO F1 a payé la somme de 2.400 euros à l’agence immobilière GIFOM le 19 février 2021,

* la société IGALIO F2 a payé la somme de 1 080 euros à la société MS Architecture le 11 mars 03 2021.

Chacune de ces sociétés demande ainsi à la société ITEC FLUIDES ces montants à titre de dommages et intérêts.

Enfin, ils sollicitent enfin de la société ITEC FLUIDES qu’elle paie à [O] [W] la somme de 10.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec la société HEP CITY et ainsi signé plusieurs avenants qui l’ont conduit « dans la situation financière et judiciaire dans laquelle il se trouve désormais . »

La société ITEC FLUIDES s’oppose aux demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre elle. Elle fait valoir qu’elle devait rédiger une note technique portant sur la capacité d’évacuation des fumées d’un bâtiment, afin de déterminer le nombre de cuisines possibles à installer au titre du projet d'[O] [W]. Elle soutient que toutefois, en raison de l’impossibilité de se rendre sur place, la note a été réalisée en se basant sur une section de conduit communiquée par le maître d’ouvrage, qui lui avait été donné par la société HEP CITY, à savoir des plans techniques des gaines de l’existant. Après n’avoir pu faire son étude que sur plans, elle expose s’être rendue sur place une fois le confinement terminé pour faire des essais fumigènes et avoir constaté des problèmes sur les conduits d’évacuation qui n’apparaissaient pas sur le plan transmis, lesquels ont contredit les prévisions du premier rapport. Elle précise avoir proposé à [O] [W] de rajouter une gaine d’évacuation qui permettrait l’évacuation des fumées de cuisine de manière satisfaisante, rendant le projet possible. Elle soutient qu'[O] [W] n’ignorait pas qu’elle n’avait pas pu se rendre sur les lieux pour établir son rapport, et qu’elle a ensuite transmis ses conclusions correctives à [O] [W] lequel disposait ensuite de tous les éléments pour apprécier la faisabilité du projet. Elle estime ne pas avoir commis de faute, puisqu’elle a réalisé son rapport sur la bases de plans techniques jugés dignes de foi avant de se rendre dès que possible sur place et de préconiser des solutions. Elle observe que les promesses de vente ont été signées avant son intervention, de sorte que sa prétendue faute n’a pu être à l’origine de la décision d'[O] [W] de contracter.

Selon la société ITEC FLUIDES, la transmission de plans plus précis en novembre 2020 alors qu'[O] [W] était en leur possession dès janvier 2020 l’a conduite à se rendre sur place pour vérifier l’état des gaines d’extraction en décembre 2020, celle-ci ne pouvant s’y rendre compte tenu de la fermeture administrative des restaurants.

De façon subsidiaire, elle observe que les sommes de 3.982,60 euros, 2.400 euros et 1.0880 euros ne sont justifiées par aucun document, et qu’aucun lien n’existe entre le paiement de ces sommes et sa prétendue faute, dès lors qu’au lieu d’attendre qu’elle se rende sur place, il a lancé la réalisation du projet sans avoir confirmation définitive des conclusions du rapport ITEC. Elle estime que le fait de ne pas s’être rendue sur place résulte de la force majeure, de sorte qu’elle ne peut être tenue pour responsable des sommes avancées par le maître d’ouvrage. Elle conteste enfin la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts à [O] [W] au titre de la perte de chance, dont le quantum a été déterminé arbitrairement et sans sérieux.

En l’espèce, concernant d’abord les demandes en paiement de dommages et intérêts des sociétés Igalio, Igalio F1 et Igalio F2 dirigées contre la société ITEC FLUIDES, force est de constater qu’elles ne rapportent la preuve d’aucun préjudice dès lors que les dépenses alléguées ne sont pas justifiées. Par conséquent, les demandes en paiement de dommages et intérêts des sociétés Igalio, Igalio F1 et Igalio F2 dirigées contre la société ITEC FLUIDES seront rejetées.

S’agissant ensuite de la demande d'[O] [W] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société ITEC FLUIDES au titre de la perte de chance de ne pas conclure les avenants des 14 mai 2020 et 30 novembre 2020 avec la société HEP CITY, il résulte de ce qui précède qu'[O] [W] échoue à rapporter la preuve que la détection du rétrécissement stigmatisé de la colonne d’extraction au cinquième étage l’aurait dissuadé de poursuivre son projet, de sorte qu’il ne démontre pas que ses relations contractuelles avec la société HEP CITY n’auraient pas continué en dépit d’une visite de la société ITEC FLUIDES sur les lieux avant d’établir son rapport. Par conséquent, la demande d'[O] [W] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société ITEC FLUIDES au titre de la perte de chance de ne pas poursuivre les relations contractuelles avec la société HEP CITY sera rejetée.

Sur la responsabilité de la société HEP CITY

[O] [W] et les sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 sollicitent de condamner la société HEP CITY à payer à [O] [W] la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral résultant de sa faute dolosive.

La société HEP CITY n’a pas répondu à cette demande en paiement de dommages et intérêts.

En l’espèce, compte tenu de la solution donnée au litige, la société HEP CITY n’a commis aucune faute dolosive, de sorte que la demande en paiement de dommages et intérêts formée au bénéfice d''[O] [W] sera rejetée.

Sur la demande de la société HEP CITY de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société HEP CITY sollicite de condamner [O] [W] à lui payer la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Elle expose que les relations contractuelles se sont nouées entre les parties sur une durée beaucoup plus longue que d’ordinaire en matière de promesse de vente.

Elle soutient avoir fait preuve de bonne volonté, acceptant les nombreuses modifications et avenants, alors qu’en réalité [O] [W] ne disposait pas d’un apport personnel suffisant. Au regard de ces éléments, elle estime qu'[O] [W] lui a intenté un mauvais procès.

[O] [W] n’a pas répondu à cette demande.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément qu'[O] [W], qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, ait agi à l’encontre de la société HEP CITY avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la société HEP CITY contre [O] [W] pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il est justifié de décider que chaque partie conserve ses dépens et de rejeter toutes les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande d'[O] [W] et des sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 de nullité de la promesse unilatérale de vente du 29 janvier 2020 et de l’ensemble de ses avenants ;

Rejette la demande d'[O] [W] et des sociétés IGALIO, IGALIO F1 et IGALIO F2 de condamner la société HEP CITY à restituer à [O] [W] la somme de 39.263,40 euros avec intérêts à courir à compter de la signature de la promesse le 29 janvier 2020 ;

Condamne la société [Adresse 13] à payer au titre de la répétition de l’indu :

— à la société IGALO, la somme de 10.833,33 euros,

— à la société IGALO F1, la somme de 10.833,33 euros,

— à la société IGALO F2, la somme de 4.333,33 euros ;

Condamne [O] [W] à payer à la société HEP CITY la somme totale de 25.999,99 euros au titre de l’indemnité contractuelle mensuelle prévue à la promesse unilatérale de vente du 29 janvier 2020 et à ses avenants ;

Rejette les demandes suivantes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la société ITEC FLUIDES :

— la demande de la société IGALIO d’une somme de 3 982,60 euros,

— la demande de la société IGALIO F1 d’une somme de 2.400 euros, – la demande de la société IGALIO F2 d’une somme de 1.080 euros,

— la demande d'[O] [W] d’une somme de 10.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas poursuivre les relations contractuelles avec la société HEP CITY ;

Rejette la demande d'[O] [W] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société HEP CITY au titre du préjudice moral résultant de la faute dolosive de celle-ci ;

Rejette la demande de la société HEP CITY dirigée contre [O] [W] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à Paris, le 02 octobre 2025

La Greffière Le Président

Fabienne CLODINE-FLORENT Jérôme HAYEM