TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Jean-Paul YILDIZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric GONDER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11587 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VCT

N° MINUTE :

8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 avril 2025

DEMANDERESSE

SCI [F] IMMOBILIER

ayant pour gérante Mme [F]

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [E]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL YZ AVOCAT en la personne de Maître Jean-Paul YILDIZ, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C794

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 15 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11587 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VCT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2022, la SCI [F] IMMOBILIER a consenti un bail d’habitation à M. [O] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] – à Paris (75004), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 768 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2544,46 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [E] le 9 juillet 2024.

Par assignation du 13 septembre 2024, la SCI [F] IMMOBILIER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour :

Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application avec le résolutoire.Constater que Monsieur [O] [E] est en conséquence sans droit ni titre.Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 3]. Condamner Monsieur [O] [E] au paiement d’une provision portant sur la somme de 3526,94 euros avec des intérêts de droit et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance.Condamner Monsieur [O] [E] au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposé par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 800 €.Condamner Monsieur [O] [E] aux dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 196 du code de procédure civile civile

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Dans ses dernières conclusions visées à l’audience, Monsieur [O]

[E] demande au tribunal judiciaire de:

Arrêter la dette locative de Monsieur [O] [E], à la somme de 3665,37 euros en ce compris les loyers et charges de février 2025.Accorder à Monsieur [O] [E], un délai de 24 mois pour régler sa dette locative.Suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail du 13 octobre 2022, actionnée par l’effet du commandement du 8 juillet 2024.Débouter en conséquence, la SCI [F] IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Monsieur [E] à titre provisionnel à payer la somme de 3526,94 euros et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de chaque échéance.Débouter en consequence la SCI [F] IMMOBILIER de sa demande d’expulsion de Monsieur [O] [E].Débouter en conséquence la SCI [F] IMMOBILIER de sa demande de condamnation d’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépends.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire appelée au l’audience du 27 janvier 2025 a fait l’objet d’un renvoi contradictoire.

À l’audience du 21 février 2025, la SCI [F] IMMOBILIER représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, s’oppose à la suspension de la clause résolutoire et précise que la dette locative, actualisée au 21 février 2025, s’élève désormais à 3665,37 euros. La SCI [F] IMMOBILIER considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] [E] représenté par son conseil expose qu’il souhaite se maintenir dans les lieux et propose d’apurer sa dette locative par un échéancier sur 24 mois. Il déclare est maintenant en situation de régler cette dette.

M. [O] [E] sollicite en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI [F] IMMOBILIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2544,46 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur maintient ses demandes telles qu’elles figurent dans l’assignation du 13 septembre 2024 cependant le locataire souhaite se maintenir dans les lieux. Il justifie de ses revenus et explique avoir traversé une période compliquée qui est aujourd’hui réglée et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [O] [E] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [O] [E] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI [F] IMMOBILIER verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 février 2025, M. [O] [E] lui devait la somme de 3665,37 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Elle sera égale au montant du dernier loyer et charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [F] IMMOBILIER ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de la SCI [F] IMMOBILIER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 octobre 2022 entre la SCI [F] IMMOBILIER, d’une part, et M. [O] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à Paris (75004) est résilié depuis le 9 septembre 2024,

CONDAMNE M. [O] [E] à payer à la SCI [F] IMMOBILIER la somme de 3665,37 euros (trois mille six cent soixante-cinq euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [O] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 (Cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 septembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [O] [E] sera condamné à verser à titre de provision la SCI [F] IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [O] [E] à payer à la SCI [F] IMMOBILIER la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2024 et celui de l’assignation du 13 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge