TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 1 cab 01 B

N° RG 23/00337 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XNXI

Jugement du 22 Avril 2026

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Frédérique BARRE de la SELARL BARRE – LE GLEUT – 42

la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES – 2167

Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCPBOHE-CHOUVELLON-MUGNIER – 719

Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG – 1037

Copie dossier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 22 Avril 2026 devant la Chambre 1 cab 01 B le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 10 Avril 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Février 2026 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

Joëlle TARRISSE, Juge,

Ces magistrats siégeant en qualité de juges rapporteurs, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile,

Assistées de Sylvie ANTHOUARD, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par :

Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente,

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

Joëlle TARRISSE, Juge,

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [E] [F]

née le 22 Novembre 1982 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Frédérique BARRE de la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocats au barreau de LYON

Monsieur [T] [G]

né le 13 Octobre 1980 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Frédérique BARRE de la SELARL BARRE – LE GLEUT, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A.R.L. [D] [X] – [N] [M] ET [R] [I] NOTAIRES ASSOCIEES, SARL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocats au barreau de LYON et par la SCP MONTOYA PASCAL -MONTOYA DORNE GOARANT, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

Maître [D] [X]

demeurant sis [Adresse 4]

représenté par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocats au barreau de LYON et par la SCP MONTOYA PASCAL -MONTOYA DORNE GOARANT, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

Madame [Z] [V] épouse [P]

née le 05 Mars 1969 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Julie BEUGNOT de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. E.V.A. [U] [A], SARL

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 5 septembre 2017, [E] [F] et [T] [G] (ci-après les consorts [J]) ont régularisé avec la SARL E.V.A., exerçant à l’enseigne [U] [A], un mandat de recherche immobilière en vue de l’acquisition d’un bien de type studio ou T1 en vue d’un investissement locatif, pour un prix maximum de 250 000 €, outre 10 000 € d’honoraires.

La SARL E.V.A. a proposé aux consorts [J] l’acquisition de 4 lots, constitués par un couloir d’accès et trois studios déjà loués (lots 28, 29 et 30), au sein d’un ensemble immobilier sis à [Localité 5], appartenant à [Z] [V] épouse [P].

La vente a été régularisée le 15 décembre 2017 par l’intermédiaire de Me [D] [X], notaire associée au sein de la SARL [D] [X], [N] [M] ET [R] [I].

Par courrier recommandé du 13 juillet 2022 de la préfecture du Rhône, les consorts [J] ont reçu communication du rapport établi par le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) de la ville de [Localité 5], faisant suite à la visite en janvier et mars 2022 d’un des logements acquis (lot 29), qualifiant ce logement d’insalubre et impropre par nature à l’habitation en raison d’une hauteur sous plafond insuffisante. Le 21 octobre 2022, la préfecture du Rhône a pris un arrêté de traitement d’insalubrité de ce logement. Le 8 décembre 2022, la Direction de la santé publique de la ville de [Localité 5] leur a indiqué que le lot numéro 30 était également impropre à l’habitation.

Par actes distincts de commissaire de justice en date du 14 décembre 2022, [E] [F] et [T] [G] ont fait assigner [Z] [V] épouse [P], la SARL E.V.A., Me [D] [X] et la SARL [D] [X], [N] [M] ET [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Lyon, au visa des articles 1217, 1231-1, 1240 et suivants, 1603 et suivants et 1991 et suivants du code civil, aux fins de voir prononcer la résolution de la vente et condamner la venderesse, les notaires et l’agence immobilière à l’indemniser de leurs préjudices.

Au terme de leur assignation valant conclusions, ils sollicitent du tribunal de :

Juger que Madame [P] a manqué à son obligation de délivrance conforme en délivrant des biens impropres à l’habitation et par conséquent insusceptibles d’être légalement loués ;

Prononcer, aux frais du vendeur, la résolution pour défaut de délivrance conforme de la vente intervenue selon acte reçu le 15 décembre 2017 par Maître [D] [S] publié et enregistré au SPF de [Localité 6] le 15 janvier 2018 vol. 2018P n°811 ;

A titre subsidiaire, prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Ordonner la publication et l’enregistrement du jugement à intervenir au SPF de [Localité 6] et condamner Madame [P] à en supporter tous les frais ;

Ordonner la restitution du bien objet de la vente contre restitution du prix ;

Condamner Madame [P] à titre de restitution du prix de vente la somme de 230 000 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2017 et avec capitalisation des intérêts à compter du 15 décembre 2018 ;

Condamner in solidum Maître [S], la SARL [D] [X], [N] [M] ET [R] [I] et la SARL EVA [U] [A] à garantir le paiement de la somme de 230 000 € aux Consorts [F] – [G] dans l’hypothèse où le versement de la somme due serait définitivement compromis ;

Condamner in solidum Madame [P], Maître [S], la SARL [D] [X], [N] [M] ET [R] [I] et la Société EVA [U] [A] :

1/ à titre de remboursement des frais de vente (honoraires de l’agent immobilier et frais de notaire) la somme totale 27 800,33 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2017 et avec capitalisation des intérêts à compter du 15 décembre 2018 ;

2/ au titre des intérêts du prêt souscrit pour le financement de l’acquisition soit la somme de 14 762,00 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

3/ au titre des frais de garantie pour la souscription du prêt immobilier, la somme de 1 730,00 € outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

4/ au titre des frais de dossier relatifs au prêt immobilier la somme de 93, 50 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

5/ au titre du coût de l’assurance du prêt immobilier, la somme de 936,86 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

7/ au titre du coût des taxes foncières, la somme de 4 398,00 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

6/ au titre du coût des charges de copropriété, la somme de 7 535,05 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, ;

7/ au titre des travaux réalisés dans les lots 28 (569,64 €) et 29 (1 182,50 €), soit la somme totale de 1.752,14 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

8/ au titre du coût de l’assurance du bien, la somme de 939,78 € , outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

6/ les frais de remboursement anticipé du prêt ;

Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Condamner in solidum Madame [P], la Société EVA [U] [A], Maître [S] et son étude notariale au paiement de la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leur demande de résolution de la vente, les consorts [J] invoquent l’obligation du vendeur de délivrer la chose convenue, sur le fondement de l’article 1603 du code civil. Ils rappellent leur volonté clairement exprimée d’acquérir des biens pour un investissement locatif, de sorte que les biens acquis devaient répondre à des critères minimaux d’habitabilité. Or, ils constatent que les lots acquis ne répondent pas aux normes d’habitabilité (lots 29 et 30, mais aussi vraisemblablement le lot 28), notamment à raison de la hauteur sous plafond, ce qui les rend impropres à l’habitation et donc à la mise en location.

Ils ne développent aucun moyen au soutien de leur demande subsidiaire de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

À l’encontre du notaire, ils invoquent sa participation au préjudice, l’obligation de garantir le paiement aux acquéreurs de la somme due dans le cas où son versement serait définitivement compromis, ainsi que sa responsabilité civile professionnelle. À cet égard, ils font valoir que le notaire en charge de la vente était parfaitement informé de la destination des lieux, à savoir une habitation à usage locatif. Ils considèrent qu’il aurait dû attirer l’attention des acquéreurs sur la nécessité de vérifier que les locaux répondaient aux critères d’habitabilité et de décence minimum. Ils observent que la préfecture du Rhône a adressé en 2012 aux professionnels de l’immobilier, dont les notaires, un courrier leur rappelant la nécessité d’attirer l’attention des parties sur certains critères rédhibitoires concernant les locaux destinés à l’habitation, notamment le fait que le logement doive comporter au moins une pièce principale avec une surface au sol d’au moins 9 m² mesurée sous une hauteur sous plafond d’au moins 2,30 m, un éclairement naturel et une ouverture donnant à l’air libre une section ouvrante suffisante. Ils soulignent que ce critère minimal de hauteur sous plafond n’a jamais été évoqué par le notaire, qui a ainsi manqué à son obligation de conseil et de mise en garde.

Sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, ils reprochent à l’agent immobilier de n’avoir jamais évoqué la configuration particulière des lieux vendus et de ne pas leur avoir recommandé de solliciter l’intervention d’un diagnostiqueur pour vérifier la hauteur sous plafond, critère essentiel permettant de déterminer l’habitabilité, et donc la possibilité de louer les biens acquis.

En conséquence de l’annulation de la vente, les consorts [J] sollicitent la restitution du prix de vente, majoré des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2017 et avec capitalisation des intérêts à compter du 15 décembre 2018. Ils demandent que la vendeuse soit condamnée à leur restituer cette somme, mais sollicitent également que le notaire et l’agent immobilier soient condamnés à en garantir le paiement.

Ils demandent en outre la condamnation in solidum de tous les défendeurs à leur payer les sommes suivantes :

1644,71 € au titre des droits et frais associés à la vente ;1355,60 € au titre des droits et frais relatifs à la gestion du prêt Crédit Agricole souscrit pour l’acquisition ; 10 000 € au titre des frais d’agence ; ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2017 et avec capitalisation des intérêts à compter du 15 décembre 2018 ;

14 762 € pour les intérêts du prêt souscrit ;936,86 € au titre des échéances d’assurance du prêt immobilier ; 1 730 € de frais de garantie hypothécaire du prêt bancaire ; 93,50 € de frais de dossier du prêt immobilier et de frais de dossier pour l’assurance du prêt ; 4 398 € au titre des taxes foncières ; 939,78 € au titre des échéances d’assurance copropriétaire non occupant ; 7 535,05 € au titre des charges de copropriété ; 1 752,14 euros au titre des travaux réalisés dans les lots 29 et 28 ; les frais de remboursement anticipé du prêt ;ces sommes étant majorées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Au terme de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mai 2024, [Z] [V] épouse [P] demande au tribunal, au visa des articles 1603 et suivants, 1343-1,1352-3, 1646 du code civil et 514-1 du code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions des consorts [F] [G] et de toutes autres parties

A TITRE SUBSIDIAIRE, en cas de condamnation

CONDAMNER in solidum les consorts [F] [G], la société EVA, Maître [D] [S] et la SELARL [D] [X] -[N] [M] – [R] [I] – NOTAIRES ASSOCIES à relever et garantir Madame [P] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et à l’indemniser de son entier préjudice

REJETER les demandes des consorts [F] [G] qui ne sont pas justifiées

CONDAMNER in solidum Madame [F] et Monsieur [G] à restituer les loyers perçus, à savoir les sommes de :

— Pour le lot 28, la somme de 28 575 euros outre 450 euros par mois jusqu’à l’exécution de la décision à venir

— Pour le lot 29, la somme de 27 363,09 euros

— Pour le lot 30, la somme de 34 925 euros outre 550 euros par mois jusqu’à l’exécution de la décision à venir

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum les consorts [F] [G], la société EVA, Maître [D] [S] et la SELARL [D] [X] -[N] [M] – [R] [I] – NOTAIRES ASSOCIES à payer à Madame [P] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

ECARTER l’exécution provisoire

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions adverses, [Z] [V] épouse [P] expose que le bien est conforme aux prescriptions contractuelles, à savoir, un usage d’habitation. Elle observe qu’il était effectivement à usage d’habitation lors de la vente, qu’il a conservé cet usage et que le bien délivré est conforme à ce qui est mentionné au contrat, notamment en terme de superficie. Elle relève que l’exigence de salubrité du bien ne figure pas dans les dispositions contractuelles et que ni le vendeur ni l’acquéreur n’ont pu penser qu’elle serait compromise.

Elle ajoute que le défaut d’habitabilité dont se plaignent les demandeurs ne relève pas du régime de la conformité contractuelle, mais de celui des vices cachés. Elle invoque à cet égard une jurisprudence de la Cour de cassation qui précise la différence entre l’obligation de délivrance conforme et la garantie des vices cachés, l’action rédhibitoire ayant pour objet de garantir l’acquéreur du défaut caché de la chose dont le vendeur ignorait l’existence alors que l’action en non conformité a pour objet de sanctionner l’inadéquation de la chose aux caractéristiques contractuellement définies et connues du vendeur. Elle rappelle qu’elle ignorait totalement le défaut de salubrité du bien, qui était déjà loué depuis de nombreuses années quand elle-même en a fait l’acquisition.

Au surplus, elle fait valoir que l’insalubrité du bien, et donc son inhabitabilité, ne sont pas indiscutablement établies. S’agissant de l’arrêté d’insalubrité du 21 octobre 2021, elle observe qu’il ne concerne que le lot 29 et que les critères retenus dans cet arrêté ne sont pas précis sur les dimensions à retenir pour qualifier le logement d’insalubre. Tout comme les notaires, elle note que l’application du règlement sanitaire départemental du 10 avril 1980, en parallèle du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, n’est pas acquis, estimant que le décret postérieur a au moins implicitement abrogé le texte de valeur inférieure et antérieure. Elle affirme que la Cour de cassation s’est d’ailleurs positionnée en ce sens dans son arrêt de la 3e chambre civile du 7 mai 2014 n°13-15073 et qu’une jurisprudence constante écarte l’application de règlements sanitaires départementaux (notamment Cass. Civ. 3°, 20 avril 2017 n°16-13821). Elle rappelle que le décret précité de 2002 prévoit dans son article 4 que tout logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Or, en l’espèce, elle indique qu’aucun élément ne vient démontrer que le volume habitable serait inférieur à 20 m3, alors que la surface au sol dans la pièce principale est de 22,3 m² et que le point haut est situé à 2,43 m. Elle en conclut que l’insalubrité n’est pas démontrée et que la demande de résolution de la vente doit être rejetée.

Toujours au soutien de la demande de rejet des prétentions adverses, elle exclut l’application de la garantie des vices cachés de l’article 1641, notant que le contrat de vente comporte une clause d’exclusion de cette action. Elle ajoute que si le tribunal devait considérer que le bien est affecté d’un vice, elle en ignorait totalement l’existence.

A titre subsidiaire pour le cas où le tribunal ferait droit à la demande de résolution de la vente, elle conclut à la condamnation de l’agence immobilière et des notaires à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient mises à sa charge.

Concernant l’agence immobilière, elle note que celle-ci s’est rendue sur place et n’a jamais alerté ni les acquéreurs, ni la vendeuse sur la superficie des biens vendus et sur les obligations de décence et de salubrité. Or, elle considère qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, elle était tenue d’alerter les parties sur les dimensions du bien ou, à tout le moins, de les inviter à effectuer toute vérification. En s’abstenant de le faire, elle considère que celle-ci a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle vis à vis de la vendeuse et a contribué par sa négligence aux préjudices subis par elle, de sorte qu’elle devra la relever et garantir de toute condamnation et l’indemniser de son propre préjudice.

Concernant le notaire et l’Office notarial, elle invoque le fait que les notaires avaient été alertés sur les difficultés pouvant survenir dans le cadre d’aménagement de comble par l’envoi du courrier de l'[Localité 7] du 5 novembre 2012. Elle considère qu’il relevait d’une obligation de conseil des notaires d’apporter une attention particulière à la vente de lots constitués de combles aménagés, d’informer les parties sur les caractéristiques des logements décents et d’alerter sur le caractère impératif de disposer d’une surface de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,30 m pour pouvoir louer ces biens. En l’absence de conseil et de mise en garde des notaires et en l’absence d’efficacité de leurs actes, elle conclut à l’engagement de leur responsabilité et à leur condamnation à la relever et garantir de toute condamnation, ainsi qu’à l’indemniser de son préjudice.

Sur le quantum des demandes, la vendeuse observe qu’elles sont assorties d’une majoration des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2017, avec capitalisation à compter du 15 décembre 2018 sans qu’il soit précisé en vertu de quel texte un intérêt est sollicité. En tout état de cause, elle considère que rien ne justifie d’accorder un taux d’intérêt légal à compter de la date de conclusion de la vente.

Pour conclure au rejet de la somme de 1 355,62€ au titre des droits et frais relatifs à la gestion du prêt, elle observe qu’il ne résulte que de la volonté des acquéreurs d’avoir eu recours à un prêt, sans qu’elle même n’ait exigé que cette acquisition se fasse au moyen d’un prêt bancaire.

S’agissant des autres préjudices, elle observe qu’aucune des sommes demandées n’est justifiée, de sorte que ces demandes doivent être rejetées.

A titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 1352-3 du code civil, [Z] [V] épouse [P] formule une demande reconventionnelle en restitution des loyers perçus depuis la vente.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 juin 2024, la SARL E.V.A. demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, 1991 et 1992 du code civil, de :

Débouter [T] [G] et [E] [F] de leurs demandes comme injustifiées et non fondées,

Condamner solidairement [T] [G] et [E] [F] à verser à la Société EVA une indemnité de 2 000 € pour mise en cause injustifiée et vexatoire,

Débouter [Z] [P] de ses demandes comme injustifiées et non fondées,

Condamner in solidum [T] [G] et [E] [F] à verser à la Société EVA une indemnité de 3 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

La SARL E.V.A. s’oppose aux demandes de condamnation à son encontre, en l’absence de démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Elle note que l’action des acquéreurs et de la vendeuse à son encontre est fondée sur les articles 1991 et 1992 du code civil, alors que le mandataire ne répond que du dol et des fautes qu’il commet dans sa gestion et n’est tenu que des dommages et intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution de son mandat.

S’agissant des fautes alléguées par les consorts [J], à savoir de n’avoir jamais évoqué la configuration particulière des lieux vendus et de ne pas avoir recommandé de solliciter l’intervention d’un diagnostiqueur afin de vérifier la hauteur sous plafond, elle observe qu’il appartient aux demandeurs de démontrer que les difficultés dénoncées auraient pu être connues ou détectées en 2017. Or, elle fait valoir que les travaux étaient récents et avaient été entrepris par des professionnels et que rien ne permettait d’anticiper la déclaration d’inhabitabilité de 2022, qui n’a, au surplus, pas été contestée utilement par les acquéreurs. Elle fait sienne l’argumentation des notaires, lesquels considèrent comme hautement contestable l’inhabitabilité retenue en 2022, alors que les textes visés à l’appui de l’arrêté préfectoral du 21 octobre 2022 sont issus de dispositions du 16 septembre 2020 postérieures à la vente et que les dispositions du décret du 30 janvier 2002 priment sur le Règlement sanitaire départemental du Rhône du 10 avril 1980. Elle relève, tout comme eux, que l’obligation d’investigation et d’information du professionnel de la vente immobilière ne sauraient excéder ce qui est raisonnable et suffisant compte tenu des circonstances dans lesquelles il intervient, mais également des données de fait portées à sa connaissance. En tout état de cause, elle indique que le mandat qui lui a été confié est un mandat de recherche et de négociation et que celui-ci a été exécuté, en ce qu’elle a présenté aux acquéreurs des biens correspondants à leurs critères et les a assistés dans la négociation du prix et la présentation de l’offre, alors que ce mandat ne l’investissait d’aucune autre obligation et en aucun cas d’un devoir d’audit et de vérification des normes.

S’agissant des fautes alléguées par [Z] [V] épouse [P], elle fait valoir que les demandes la visant sont incompréhensibles, alors que celle-ci conteste le bien fondé de l’action des consorts [J] et qu’elle soutient que les biens vendus sont conformes aux prescriptions contractuelles et ne sont pas insalubres.

Concernant les demandes indemnitaires des consorts [J], l’agence immobilière rétorque que celles-ci ci ne sont pas les conséquences de la résolution de la vente.

Sur la restitution du prix de vente et des frais associés, elle observe que seule la venderesse peut être tenue de restituer le prix de cession et les frais engagés. Elle souligne que ce n’est qu’en cas de véritable impossibilité de recouvrer les sommes concernées que la demande pourrait être dirigée contre elle même, et encore seulement en ce qui concerne ses honoraires de 10 000€.

Quant aux préjudices complémentaires, elle note que, s’agissant des intérêts, frais d’assurance, de garantie et de dossier, elle n’est pas responsable du choix des acquéreurs de recourir à un prêt et que les conséquences de la résolution de la vente doivent être traitées avec l’établissement bancaire, tout en soulignant que ce n’est qu’un préjudice éventuel. S’agissant des taxes foncières, de l’assurance PNO et des charges de copropriété, elle ne s’estime pas concernée, car ce ne sont que les conséquences de la remise des parties dans la situation antérieure à la vente. Au surplus, elle ajoute que les charges de copropriété ont nécessairement été répercutées sur les locataires et que les acquéreurs ont perçu des loyers dont ils omettent de tenir compte dans leurs calculs. Pour ce qui est des travaux entrepris dans les studios, elle objecte que ces postes ne sont ni détaillés, ni justifiés et qu’en tout état de cause, les studios ont été utilisés et loués.

La SARL E.V.A. s’oppose également à la demande de garantie de [Z] [V] épouse [P], contestant toute faute.

L’agence immobilière formule une demande reconventionnelle d’indemnisation au motif que l’action engagée à son encontre l’a été avec une grande légèreté, qu’elle est téméraire et qu’elle devra être sanctionnée pour mise en cause injustifiée et vexatoire.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 septembre 2024, Me [D] [X] et la SARL [D] [X], [N] [M] ET [R] [I] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil de :

DEBOUTER les Consorts [F] – [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de Maître [S] et de son étude notariale.

CONDAMNER in solidum les Consorts [G] – [F] à verser à Maître [S] et son étude notariale la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Les notaires contestent tout manquement fautif. Ils rappellent que le notaire n’a pas à opérer des vérifications découlant d’un acte ou d’une situation dont il n’a pas été informé, ni à procéder à des recherches concernant une situation qui apparaît claire et dépourvue d’équivoque et qu’au surplus les éventuels manquements du notaire ne peuvent s’apprécier qu’au regard du droit positif en vigueur au moment de son intervention. Or, ils soulignent que l’arrêté du 21 octobre 2022 interdisant de mettre en location le lot 29 est fondé sur :

les articles L511-1 à L511-18, L511-22, L521-1 à L521-4, L 541-1 et suivants ainsi que R 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, modifiés et créés par l’ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020, soit à une date postérieure à la régularisation de l’acte authentique de vente ;les articles L 1331-22, L 1331-23, L1331-24 et L1416-1 du Code de la Santé Publique, lesquels, dans leur version en vigueur au moment de la vente ne faisaient pas état des critères d’habitabilité retenus par le service santé environnement de la Préfecture du RHONE (absence de pièce comportant une surface suffisante, sous une hauteur sous plafond suffisante, hauteur sous plafond très basse dans la pièce de vie et dans la salle d’eau ; présence de pentes de plafond et de poutres entravant la mobilité et représentant des risques de chocs frontaux ; insuffisance de la section ouvrante de la fenêtre de toit de la pièce de vie) ; le Règlement sanitaire départemental du RHONE, qui précise dans ses articles 40.3 et 40.4 que : « L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens de l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation supérieure à 9m². Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7m². Dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale ou constituée par une chambre isolée la surface de ladite pièce doit être au moins égale à 9m². Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2m ne sont pas pris en compte. La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieur à 2,30 m ». Sur ce point, ils indiquent qu’il ne saurait être fait aucun reproche à Maître [S] de ne pas avoir vérifié les critères posés par le Règlement Sanitaire Départemental du RHONE du 10 avril 1980, alors que la Cour de Cassation, suivie par les juridictions du fond, a jugé qu’en vertu de la hiérarchie des normes le décret du 30 janvier 2002 pris pour l’application de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, postérieur à un Règlement Sanitaire Départemental, prévaut sur celui-ci. Ils en déduisent qu’il convient donc de faire prévaloir l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui dispose que : « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ». Ils relèvent que les demandeurs ne démontrent pas que les biens acquis auraient un volume habitable inférieur à 20m3, ajoutant qu’il résulte du rapport réalisé par le [U] [Y] le 17 novembre 2021 que : – La surface loi carrez du lot 28 était de 12, 19m² soit un volume habitable minimum de 21, 942 m3 ;

— La surface loi carrez du lot 29 était de 12, 19m² soit un volume habitable minimum de 21, 942 m3 ;

— La surface loi carrez du lot 30 était de 14,05 m² soit un volume habitable minimum de 25, 344 m3.

En tout état de cause, ils font valoir que les différents diagnostics établis ne permettaient pas au notaire de remettre en cause le fait que le volume habitable des studios soit inférieur à 20m3 et qu’il ne pouvait que constater que le bien vendu remplissait les caractéristiques d’un logement décent et pouvait être considéré comme un local d’habitation en application du décret du 30 janvier 2002, ajoutant qu’au surplus il était déjà loué lors de la vente.

Les notaires invoquent par ailleurs l’absence de préjudice indemnisable des demandeurs.

S’agissant de la demande de restitution du prix de vente, ils rétorquent qu’elle ne peut être dirigée que contre le vendeur et ne constitue pas un préjudice en lien avec un manquement du notaire à son obligation de conseil, les demandeurs ne rapportant pas la preuve que, mieux informés, ils n’auraient pas acquis le fonds litigieux. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que [Z] [V] épouse [P] serait insolvable ; or, selon eux, le notaire n’est tenu de verser le montant de la restitution du prix que lorsque l’insolvabilité du vendeur est avérée de manière incontestable et le préjudice ne devient certain que lorsqu’il est acquis que le prix ne pourra être payé ou restitué. Par ailleurs, ils soutiennent qu’il ne saurait être fait droit à la demande de [Z] [V] épouse [P] d’être relevée et garantie de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre quant à la restitution du prix de vente, puisque si tel était le cas elle se verrait restituer les biens objets de la vente. En tout état de cause, ils relèvent que les conséquences d’un éventuel manquement à un devoir d’information et de conseil commis par le notaire ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance et que le quantum de la demande n’est dès lors aucunement justifié.

S’agissant des conséquences financières de l’annulation de la vente, ils contestent le fait que les sommes réclamées au titre du prêt immobilier constituent un préjudice indemnisable par le notaire puisqu’en cas d’annulation de la vente, il leur appartiendrait de solliciter la nullité du prêt immobilier qui n’a plus de cause, l’annulation rétroactive de la vente entraînant par voie de conséquence l’anéantissement de l’acte de prêt immobilier et de ses accessoires. Au surplus, ils notent que ces sommes ne sont pas justifiées. Quant au remboursement des frais afférents à la vente, ceux-ci étant accessoires au prix de la cession, ils s’y opposent en application de la règle selon laquelle l’accessoire suit le principal, ajoutant qu’il appartiendrait aux demandeurs, en cas d’annulation de la vente, de se rapprocher de l’administration fiscale afin d’obtenir le remboursement de ces frais. Pour ce qui est des sommes réclamées au titre des charges de copropriété et de la taxe foncière, ils objectent qu’elles ne sont que la résultante de la qualité de propriétaire des demandeurs qui ont pu jouir des biens litigieux pendant plus de 5 ans, les mettre en location et en percevoir les loyers, et qu’au demeurant ces sommes ne sont pas justifiées. Enfin, pour ce qui est des sommes exposées au titre des travaux réalisés sur les lots 28 et 29, ils indiquent que la réalité de ces travaux n’est pas justifiée et que les factures ne sont pas produites et que, si la vente devait être annulée, [Z] [V] épouse [P] redeviendrait propriétaire des biens et bénéficierait des travaux réalisés, de sorte que ce serait elle qui devrait en supporter le coût.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2025, pour que l’affaire soit entendue à l’audience du 4 février 2026, après quoi elle a été mise en délibéré au 22 avril 2026.

MOTIFS

Sur le périmètre de la saisine du tribunal

A titre liminaire, il importe de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « donner acte » ou encore « dire et juger » et le tribunal n’a dès lors pas à y répondre.

Sur la demande principale de résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance

Selon l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

L’article 1604 précise que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Le vendeur est tenu de délivrer la chose conformément aux stipulations de l’acte de vente ou à l’usage auquel elle est destinée. Il en va notamment ainsi, sauf stipulation contraire, de la conformité à la réglementation en vigueur.

Aux termes de l’article 1610, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 précise que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

A titre liminaire, il ressort des pièces produites que ni le mandat de recherche, évoquant comme seules caractéristiques du bien recherché « studio – T1 69 [Localité 8] maximum 250 000 € », ni l’acte de vente, évoquant seulement la conservation de l’usage d’habitation, ne font référence à une intention locative des consorts [J], quand bien même il n’est pas contesté que les biens étaient loués avant leur acquisition.

Ainsi, la seule exigence de délivrance est celle de délivrer un bien habitable.

Par ailleurs, l’appréciation du manquement à l’obligation de délivrance conforme d’un bien habitable doit s’apprécier au regard de la réglementation en vigueur au moment de l’acte de vente, soit le 5 septembre 2017.

L’arrêté du 21 octobre 2022 interdisant de mettre en location le lot 29 du fait de sa qualification d’insalubrité est fondé sur :

les articles L. 511-1 à L. 511-18, L. 511-22, L. 521-1 à L. 521-4, L. 541-1 et suivants et R. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ; ces dispositions ont été modifiées ou créées par l’ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020, par la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 et par le décret n°2020-1711 du 24 décembre 2020 ; dans leur version en vigueur au moment de la signature de l’acte de vente, ces dispositions renvoyaient aux articles L. 1331-22 et suivants du code de la santé publique pour la définition de la salubrité des immeubles ;

les articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24 et L. 1416-1 du Code de la Santé Publique ; ces dispositions ont été modifiées par l’ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020 et par la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 ; dans leur version en vigueur au moment de la vente, ces dispositions ne faisaient état que de l’interdiction de mettre à disposition aux fins d’habitation, les locaux suivants :Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation (L. 1331-22) ;Des locaux mis à disposition aux fins d’habitation dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation (L. 1331-23) ; Des locaux dont l’utilisation qui est faite de locaux présente un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants (L. 1332-24) ;Ainsi, les éléments retenus par le service santé environnement de la Préfecture du RHONE (absence de pièce comportant une surface suffisante, sous une hauteur sous plafond suffisante, hauteur sous plafond très basse dans la pièce de vie et dans la salle d’eau ; présence de pentes de plafond et de poutres entravant la mobilité et représentant des risques de chocs frontaux ; insuffisance de la section ouvrante de la fenêtre de toit de la pièce de vie) n’étaient pas prévus par la législation en vigueur au moment de la signature de l’acte de vente.

— Les articles 40.3 et 40.4 du Règlement sanitaire départemental du RHONE du 10 avril 1980, qui précisent que :

« L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens de l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation supérieure à 9m². Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7m². Dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale ou constituée par une chambre isolée la surface de ladite pièce doit être au moins égale à 9m².

Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à 2m ne sont pas pris en compte ».

« La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieur à 2,30 m ».

Sur l’applicabilité des dispositions du Règlement sanitaire départemental du RHONE du 10 avril 1980, les défendeurs invoquent une jurisprudence selon laquelle, en vertu de la hiérarchie des normes, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l’application de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000, postérieur, prévaut sur le Règlement Sanitaire Départemental antérieur.

En effet, par arrêt du 7 mai 2014 (n°13-15073), confirmé par un arrêt du 20 avril 2017 (n°16-13821), la 3ème chambre civile de la cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui a retenu que, « compte tenu de la hiérarchie des normes, le décret du 30 janvier 2002, postérieur au règlement sanitaire départemental […], prévalait sur celui-ci et l’abrogeait implicitement ».

Les défendeurs ne sont pas contredits sur ce point par les consorts [J], cette jurisprudence ayant par ailleurs été appliquée par les juridictions de premier et second degré (voir par exemple : CA [Localité 9] 23 janvier 2024, n°21-00978).

Il y a donc lieu d’examiner si les biens acquis présentent les caractères d’habitabilité tels que définis par le décret précité du 30 janvier 2002, qui prévoit dans son article 4 relatif aux caractéristiques du logement décent que : « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube ».

En l’espèce, s’agissant des volumes habitables, le rapport réalisé par le [U] [Y] le 17 novembre 20214 indique que :

— La surface loi Carrez du lot 28 était de 12,19m² (outre 13,67m² à -1,80 m) soit un volume habitable minimum de 21,942 m3 (12,19m² x 1,80) ;

— La surface loi Carrez du lot 29 était de 12,19m² (outre 18,66 à -1,80 m) soit un volume habitable minimum de 21,942 m3 (12,19m² x 1,80) ;

— La surface loi Carrez du lot 30 était de 14,05 m² (outre 11,73m² à -1,80m) soit un volume habitable minimum de 25,344 m3 (14,05m² x 1,80).

Ces volumes habitables ne sont pas contredits par le rapport de visite du 1er juillet 2022 du SCHS concernant le lot 29, qui mentionne une superficie totale de 22,32 m² puis d’environ 25m², avec une hauteur sous plafond située entre 0,36 m et 2,42 m et une surface de la pièce principale, dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 2,30m, de 1,70 m².

Concernant les deux autres lots, les demandeurs se contentent d’affirmer qu’ils sont de configuration identique. Le courrier du 8 décembre 2022 de la mairie de [Localité 5], indiquant que le lot 30 ne dispose pas d’une surface suffisante de 9m² sous une hauteur sous plafond réglementaire de 2,30 m, ne contredit pas non plus les volumes habitables tels que résultant du rapport du [U] [Y].

Les demandeurs ne produisent au demeurant aucun certificat de mesurage ou de volume permettant d’infirmer les constatations résultant du rapport du [U] [Y].

Il en résulte que les locaux acquis, qui respectent les conditions de l’article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002, qui prévoit que le logement est considéré comme habitable bien que la hauteur sous plafond soit inférieure à 2,20 mètres dès lors que le volume du logement est au moins égal à 20 m3, ne sont pas impropres à l’habitation. Ils sont donc conformes à l’usage auquel ils étaient destinés.

Les consorts [J], qui échouent à démontrer le manquement de la vendeuse à son obligation de délivrance conforme, seront ainsi déboutés de leur demande de résolution de la vente sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme et de l’ensemble de leurs demandes subséquentes à l’encontre de [Z] [V] épouse [P].

Sur la demande subsidiaire de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte des dispositions de l’article 1642 du code civil que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre par lui-même. En revanche, en vertu des dispositions de l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, qu’il en ait eu connaissance ou non, à moins que dans ce dernier cas, il n’ait été stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie.

L’acquéreur qui sollicite la mise en œuvre de la garantie des vices cachés doit démontrer qu’il existe un défaut inhérent à la chose (un vice), que celui-ci était antérieur à la vente, que ce défaut est grave et compromet l’usage de la chose. En présence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, il doit en outre démontrer que le vendeur connaissait le défaut de la chose et qu’il l’a délibérément caché.

En l’espèce, l’acte de vente du 15 décembre 2017 prévoit de manière classique une clause d’exonération des vices cachés. Elle est applicable dès lors qu’il est constant que [Z] [V] épouse [P] n’a pas la qualité de vendeur professionnel. Il incombe donc aux consorts [J] de démontrer que le vendeur connaissait les vices de la chose et qu’il les leur a délibérément cachés.

Or, force est de constater qu’au soutien de leur prétention de résolution de la vente pour vice caché, les consorts [J] ne développent aucun moyen.

Au surplus, si le vice doit être considéré comme l’inhabitabilité du bien telle que relevée par le rapport de visite du 1er juillet 2022 du SCHS concernant le lot 29 uniquement, force est de constater que la vendeuse ne pouvait qu’ignorer ce vice, alors que les trois lots étaient loués lors de la conclusion de la vente.

Les consorts [J], qui échouent à démontrer l’existence d’un vice, caché délibérément par la vendeuse qui en aurait connu l’existence, seront déboutés de leur demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et de l’ensemble de leurs demandes subséquentes à l’encontre de [Z] [V] épouse [P].

Sur les demandes à l’encontre des notaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité du notaire suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre cette faute et le dommage invoqué.

Le notaire, officier public ministériel authentifiant les actes qu’il rédige ou auxquels il prête son concours, est débiteur d’un devoir de conseil, tenu d’informer et d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, peu important les compétences personnelles de celles-ci ou leur assistance par un autre conseil, fut-il professionnel du droit ou du chiffre.

Le notaire est tenu à un devoir renforcé de diligence au service du but poursuivi par les clients. Il n’est cependant pas tenu à une obligation de conseil et de mise en garde en ce qui concerne l’opportunité économique de l’opération à laquelle il prête son concours. Il n’a pas non plus à opérer des vérifications découlant d’un acte ou d’une situation dont il n’a pas été informé, ni à procéder à des recherches concernant une situation qui apparaît claire et dépourvue d’équivoque.

Il appartient au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation.

Sur la demande de garantie du paiement du prix de vente

Compte tenu du sens du présent jugement, qui déboute les consorts [J] de leur prétention de résolution de la vente, cette demande de condamnation des notaires à garantir le paiement aux acquéreurs de la somme due dans le cas où son versement serait définitivement compromis est sans objet et ils en seront déboutés.

Sur les demandes indemnitaires à l’encontre des notaires

En l’espèce, les demandeurs invoquent comme faute des notaires le fait de ne pas avoir attiré leur attention sur la nécessité de vérifier que les locaux répondaient aux critères d’habitabilité et de décence minimum.

Or, il a été précédemment indiqué que l’acte de vente ne précisait nullement l’intention locative des acquéreurs, se contenant de noter qu’ils entendaient en conserver l’usage d’habitation et que les biens étaient actuellement loués. Par ailleurs, il a été statué ci-dessus que les biens ne sont pas impropres à l’habitation. Enfin, quand bien même la préfecture du Rhône aurait adressé en 2012 aux professionnels de l’immobilier, dont les notaires, un courrier leur rappelant la nécessité d’attirer l’attention des parties sur certains critères rédhibitoires concernant les locaux destinés à l’habitation, il doit être relevé que les défendeurs, établis en dehors du département du Rhône, ne sont pas concernés par cet adressage.

Les consorts [J], qui échouent à démontrer l’existence d’une faute des notaires, seront déboutés de leurs demandes indemnitaires à leur encontre.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, la responsabilité relative aux fautes étant appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’agent immobilier est tenu d’une part, de s’assurer qu’ont été effectués les diagnostiques techniques et énergétiques du bien immobilier vendu, d’autre part, de tirer les conséquences des résultats de celui-ci, en informant vendeur et acquéreur, au regard de l’usage ou de la destination du bien. En se dispensant de l’une ou l’autre de ces deux étapes, il peut voir sa responsabilité engagée.

Sur la demande de garantie du paiement du prix de vente

Compte tenu du sens du présent jugement, qui déboute les consorts [J] de leur prétention de résolution de la vente, cette demande de condamnation de l’agence immobilière à garantir le paiement aux acquéreurs de la somme due dans le cas où son versement serait définitivement compromis est sans objet et ils en seront déboutés.

Sur les demandes indemnitaires à l’encontre de l’agence immobilière

En l’espèce, les demandeurs invoquent comme faute de l’agent immobilier le fait de n’avoir jamais évoqué la configuration particulière des lieux vendus et de ne pas leur avoir recommandé de solliciter l’intervention d’un diagnostiqueur pour vérifier la hauteur sous plafond, critère essentiel permettant de déterminer l’habitabilité, et donc la possibilité de louer les biens acquis.

Or, il a été précédemment indiqué que le mandat ne précisait nullement l’intention locative des acquéreurs, les seules caractéristiques du bien recherché étant « studio – T1 69 [Localité 8] maximum 250 000 € ». Par ailleurs, il a été statué ci-dessus que les biens ne sont pas impropres à l’habitation. Enfin, quand bien même la préfecture du Rhône aurait adressé en 2012 aux professionnels de l’immobilier, dont les agents immobiliers, un courrier leur rappelant la nécessité d’attirer l’attention des parties sur certains critères rédhibitoires concernant les locaux destinés à l’habitation, les défendeurs ne justifient par que l’agence EVA aurait effectivement été destinataire de cet adressage.

Les consorts [J], qui échouent à démontrer l’existence d’une faute de l’agence immobilière, seront déboutés de leurs demandes indemnitaires à son encontre.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL E.V.A.

Sur le fondement de la responsabilité civile extracontractuelle, telle que prévue aux articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, dégénèrent en abus lorsqu’ils procèdent de l’intention de nuire, de la malveillance, de la mauvaise foi, du détournement de la finalité de la procédure, de l’erreur grossière équipollente au dol.

Lorsque cette faute dans l’exercice d’un recours a causé un préjudice, celui qui s’en prévaut peut en solliciter la réparation.

La SARL E.V.A., qui formule reconventionnellement une demande d’indemnisation à hauteur de 2 000 euro pour mise en cause injustifiée et vexatoire au motif que l’action engagée à son encontre l’a été avec une grande légèreté et qu’elle est téméraire, ne justifie d’aucun préjudice justifiant sa demande indemnitaire.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

[E] [F] et [T] [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [Z] [V] épouse [P] à hauteur de 2 500 euros, de la SARL E.V.A. à hauteur de 2 500 euros et de Me [D] [X] et de la SARL [D] [X], [N] [M] ET [R] [I] à hauteur de 2 500 euros, sommes que [E] [F] et [T] [G] seront condamnés in solidum à leur payer.

Ceux-ci seront inversement déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déboute [E] [F] et [T] [G] de leur demande de résolution de la vente sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance conforme et de l’ensemble de leurs demandes subséquentes à l’encontre de [Z] [V] épouse [P] ;

Déboute [E] [F] et [T] [G] de leur demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et de l’ensemble de leurs demandes subséquentes à l’encontre de [Z] [V] épouse [P] ;

Déboute [E] [F] et [T] [G] de leur demande de condamnation de Me [D] [X] et de la SARL [D] [X], [N] [M] ET [R] [I] à garantir le paiement du prix de vente dans l’hypothèse où son versement serait définitivement compromis ;

Déboute [E] [F] et [T] [G] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Me [D] [X] et de la SARL [D] [X], [N] [M] ET [R] [I] ;

Déboute [E] [F] et [T] [G] de leur demande de condamnation de la SARL E.V.A. à garantir le paiement du prix de vente dans l’hypothèse où son versement serait définitivement compromis ;

Déboute [E] [F] et [T] [G] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SARL E.V.A. ;

Déboute la SARL E.V.A. de sa demande indemnitaire reconventionnelle ;

Condamne in solidum [E] [F] et [T] [G] à supporter le coût des dépens de l’instance;

Déboute [E] [F] et [T] [G] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum [E] [F] et [T] [G] à payer à [Z] [V] épouse [P] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum [E] [F] et [T] [G] à payer à la SARL E.V.A. la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum [E] [F] et [T] [G] à payer à Me [D] [X] et à la SARL [D] [X], [N] [M] ET [R] [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, madame Lise-Marie MILLIERE, Vice-Présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente